ТОРГОВО- РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫЙ СИМБИОЗ

Путь к сердцу украинского потребителя лежит через… умение его развлечь

Путь к сердцу украинского потребителя лежит через… умение его развлечь. Одним из важнейших компонентов современных объектов торговой недвижимости является его развлекательная составляющая. Именно мастерство операторов зарождающейся украинской индустрии развлечений зачастую является решающим фактором при формировании потребительской аудитории ТРЦ и напрямую связано с показателем его посещаемости покупателями. О том, как развивается украинский рынок развлекательных услуг, какие виды развлечений сегодня наиболее популярны и еще о многом другом наше издание расспросило видных специалистов киевского рынка торговой недвижимости.

УЧАСТНИКИ:

Сергей КАРАМНОВ (С. К.) президент компании Real Estate Solutions

Валерий КИРИЛКО (В. К.) генеральный директор компании Concorde Development

Александр ЛАНЕЦКИЙ (А. Л.) управляющий директор компании Re&Solution

Ярослава НАКОНЕЧНАЯ (Я. Н.) генеральный директор ООО «Компания «Новые горизонты»

Наталия СТАВРАТИ (Н. С.) директор по маркетингу девелоперской компании Corporate Property Investments

УКРАИНЦЫ ЛЮБЯТ ПОГУЛЯТЬ

– Как вы считаете, благоприятствует ли нынешняя рыночная ситуация в Украине созданию или развитию бизнеса в сфере развлечений?

С. К.: – В последнее время рынок развлекательной недвижимости развивается как никогда стремительно. На это влияет не только улучшение экономического состояния Украины, но и довольно сильная конкуренция на рынке торговой недвижимости. Для привлечения большего количества посетителей в ТЦ отечественные девелоперы уделяют сегодня все большее внимание именно размещению развлекательной зоны в крупных магазинах, что способствует увеличению потока посетителей на 30%.

На данный момент развлекательная недвижимость в Киеве не особо представлена отдельными крупными комплексами. Сегодня существуют только 4 развлекательных центра – «Терминал», «Дивосвiт», «Ультрамарин» и «Тропикал Парк». Иногда к ним относят еще и комплекс «Арена Entertainment», функционирующий параллельно с ТЦ «Арена Сіті». Что же касается небольших и средних развлекательных заведений, то насыщенность ими киевского рынка весьма высока. Несмотря на то что рынок развлекательной недвижимости довольно хаотичен и подчиняется скорее сиюминутным возможностям получения прибыли, чем просчитанной стратегии, в последнее время он стал стремиться к развитию и упорядочиванию.

Я. Н.: – Думаю, что развлекательная сфера будет развиваться при любой рыночной ситуации. Установку «хлеба и зрелищ» со времен Рима никто не отменял. А учитывая, что многие родители предпочитают сейчас контролировать досуг своих детей и готовы платить определенные средства за безопасный и разнообразный отдых своих чад, спрос на развлечения будет только расти.

В. К.: – Сложившийся в Украине рынок предложений в сфере семейного и молодежного отдыха пока существенно отстает от западного рынка по количеству, уровню и разнообразию предлагаемых услуг. Существующие парки развлечений типа «центральных парков культуры и отдыха», ориентированные на коллективный отдых, давно устарели, не отвечают современным требованиям и имеют ограниченное время эксплуатации из-за климатических условий. Создаваемые в Киеве и других крупных городах Украины развлекательные центры по сути дела являются обычными залами игровых автоматов с небольшим набором дополнительных услуг, а популярные дискотеки, бильярдные клубы и боулинги рассчитаны на ограниченный круг посетителей.

В данный момент потребитель не предъявляет особых требований к ТРЦ, ориентируясь в большинстве случаев на фактор территориальной доступности. В то же время, согласно данным Госкомстата, украинцы в среднем тратят на отдых 4,2% всех своих потребительских расходов, тогда как в США этот показатель немногим больше – около 4,9%. Вместе с тем, сопоставив процент расходов на развлечения среднего класса в США и Украине, эксперты приходят к выводу, что украинцы тратят на развлечения значительно большую часть своих расходов – 13% против 5%. Если же учесть, что потребители современных развлечений в большинстве своем – именно представители активно растущего среднего класса, можно сделать вывод, что потенциал рынка развлечений в Украине огромен.

В то же время, существующие развлекательные и торговые площади не удовлетворяют имеющийся спрос на качественные торговые и развлекательные помещения. Так как рынок качественных развлекательных площадей находится на начальном этапе развития, культура аренды в этом секторе не сформирована. Все соответствующие площади находятся в собственности. В аренду сдаются лишь площади в крупных развлекательных комплексах под сопутствующий бизнес, например продажу подарков и бижутерии, мобильных телефонов и аксессуаров для них. Соответственно, наблюдается высокий спрос на рынке в секторе купли-продажи площадей под объекты развлечения и досуга. По мнению специалистов, всплеска на рынке аренды качественных развлекательных площадей следует ожидать в 2007–2009 годах, после ввода в эксплуатацию заявленных проектов ТРК.

А. Л.: – В настоящее время экономика Украины переживает подъем, благосостояние населения в целом улучшается, у обывателей появляются деньги, которых хватает не только на еду и самую необходимую одежду, но и на развлечения. Многие сложные развлекательные учреждения (в особенности кинотеатры, аквапарки, катки) требуют больших вложений денег, специфических знаний, и срок их окупаемости значительно дольше, чем, допустим, торговых учреждений. Поэтому на нашем рынке так мало сетевых операторов индустрии развлечений.

Н. С.: – Я считаю, что нынешняя ситуация в Украине благоприятствует развитию индустрии развлечений прежде всего из-за роста доходов населения. Если раньше кинотеатры и бильярдные были едва ли не единственными способами проведения досуга, то сегодня появляются крупные специализированные развлекательные центры, предлагающие широкий спектр услуг как для взрослых, так и для детей. Причем визуально определяемая посещаемость дает все основания предполагать, что данный бизнес нынче процветает.

ЧТО ПОПУЛЯРНЕЕ – КИНОТЕАТР ИЛИ «ОДНОРУКИЕ БАНДИТЫ»?

– Какие виды развлекательных услуг востребованы сегодня украинскими потребителями больше всего?

С. К.: – Наибольшим спросом пользуются кинотеатры, боулинг, бильярд, ледовый каток и фуд-корты.

А. Л.: – Я бы так распределил разные виды развлечений по степени популярности:

игровые автоматы (по популярности и, особенно, по распространенности в провинции «бьют» все другие отрасли развлечений)

бильярд (в крупных ТРЦ – это премиум-заведения, в провинции наоборот – дешевые столы)

кинотеатр

спортивный бар (с большим телеэкраном для трансляций матчей)

детская игровая комната

боулинг

каток

мини-зоопарк и аквариум (чаще всего открывают загородные комплексы-рестораны)

тир

скалодром

элитные развлечения.

Практически невостребованными остаются галереи, музеи, спортивные арены.

В. К.: – Наиболее перспективным форматом в этой области является проект, ориентированный на коллективный семейный и молодежный отдых. Основная аудитория – родители с детьми и молодежь. На сегодняшний день в подавляющем большинстве украинских торгово-развлекательных центров представлены традиционные виды развлечений, среди которых:

кинотеатр

боулинг

детские развлекательные зоны

бильярд

интернет-клуб

каток

фуд-корты.

Всевозможные инновации в развлекательном сегменте, к которым относятся аквапарки, скалодромы, роледромы, аквариумы, мини-гольфы и ряд иных, к сожалению, практически не представлены на отечественном рынке торговой недвижимости. Площадь развлекательного сегмента торгового центра имеет тенденцию к увеличению, и сегодня его доля может составлять от 15 до 50% всего торгового комплекса.

По оценкам специалистов, более 34% развлекательного сегмента в ТРЦ приходится на долю кинотеатров. На сегодняшний день кинорынок Украины далек от насыщения, и говорить о наличии в этом сегменте конкуренции не приходится.

Я. Н.: – Я бы хотела сразу разделить развлекательные услуги по возрастным категориям: развлечения для взрослых, развлечения для подростков (с 12 до 16 лет) и развлечения для детей младшего возраста (от 3 до 12 лет), семейные развлечения. Так как и подход к наполнению развлекательных зон для разных возрастов отличается. Для детворы обычно это: игровая комната, мягкий многоуровневый лабиринт, карусели, автоматы для малышей, мини-боулинг, игры типа настольного хоккея, футбола, аниматор с проведением праздников или активных игр. Для подростков уже интересен каток, скалодром, симуляторы и другие более сложные, по сравнению с малышами, развлечения. Компания «Новые горизонты» специализируется на развлекательных зонах для малышей и подростков – мягкие многоуровневые лабиринты, игровые комнаты, аттракционы с воздушными пушками (которые прекрасно работают как семейный аттракцион), скалодромы для занятий скалолазанием.

Н. С.: – По-прежнему высоким спросом пользуются кинотеатры, боулинг-клубы и катки. Для детской аудитории наиболее востребованными являются всевозможные аттракционы. Важной частью целевой аудитории развлекательных центров являются студенты и подростки. Эту аудиторию отличает специфический лайфстайл – большинство тратит все свои деньги до последней копейки, не особо обременяя себя мыслями о завтрашнем дне. Более «серьезную» аудиторию привлекает в индустрии развлечений, в основном, боулинг и картинг.

КАЗИНО И ИГРОВЫЕ АВТОМАТЫ – ЛИДЕРЫ ПО ПРИБЫЛЬНОСТИ

– Насколько прибыльным может быть этот бизнес?

Н. С.: – В условиях высокого спроса, который сложился сейчас в Украине, прибыльность многих видов развлечений достигает серьезных высот, нередко со сроками окупаемости 2–3 года.

Я. Н.: – Могу привести цифры, любезно предоставленные нам нашими клиентами из разных регионов Украины. Например, в Херсоне большой игровой мягкий лабиринт окупится в течение 10 месяцев. При стоимости посещения (минимальной для Украины) 5 грн./полчаса. При этом создавшийся эффект синергии, благодаря размещению рядом фуд-корта, боулинга и детской игровой зоны, дает увеличение посещения всех этих «якорей». Только в детской игровой зоне в выходные количество посетителей – около 300.

В одном из ТЦ Харькова, например, при наличии из развлечений для детей только мягкого игрового лабиринта (размером 6 на 8 метров) средняя посещаемость его составляет около 100 детей в день. В будние дни около 60–70 детей, в выходные – до 200. Срок окупаемости этой конструкции – полгода.

С. К.: – Экономические расчеты показывают, что срок окупаемости досугового комплекса составит примерно 5 лет. Анализ рынка досуговых услуг показывает, что общая ситуация, сложившаяся в Киеве в области досуга и развлечений, благоприятна для осуществления проектов подобного формата.

Для владельца ТЦ наличие в нем развлекательной зоны (РЗ) имеет как преимущества, так и недостатки. Выгодой использования РЗ в ТЦ является то, что в результате размещения развлекательной зоны в ТЦ увеличивается количество посетителей не менее чем на 20–30%, что позволяет повышать арендные ставки для торговых операторов по причине увеличения объемов продаж последних. А также РЗ – это способ задержать покупателя на территории ТРЦ на более длительное время.

Отрицательный же момент создания развлекательного комплекса в структуре ТРЦ для его собственника связан с необходимостью нести дополнительные, довольно значительные затраты в процессе строительства объекта. Еще одним отрицательным моментом являются низкие арендные ставки. Так, арендная ставка детских развлечений – 10–12%, кинотеатра – 10–14%, фуд-корт платит аренду лишь за рабочую зону.

В. К.: – Этот бизнес, несомненно, привлекателен с точки зрения спроса. Однако если оценивать его с точки зрения вложенных инвестиций – привлекательность не очень большая. Так как затраты значительно превышают затраты на любой объект недвижимости, а окупаемость труднопрогнозируемая, но в любом случае более длинная.

В настоящее время индустрия развлечений получила огромное развитие во всем мире и является одним из самых динамичных и доходных видов коммерческой деятельности. В последние годы все больший акцент делается на активный семейный и молодежный отдых. Создаются крупные тематические парки и комплексы с широкой развлекательной, культурно-познавательной и спортивно-оздоровительной программой. Такие комплексы в рамках единого архитектурного стиля, национальных особенностей, дизайнерского и сюжетного решений объединяют основные функции досуга: развлечение, питание, детский досуг, сопутствующие услуги, торговлю, спорт, выставочную и концертно-театральную деятельность. Осуществляемые на уровне современных технологий и новейших достижений в сфере индустрии развлечений, комплексы позволяют достичь максимальной концентрации, разнообразия и высокого уровня досуговых услуг и являются своеобразными супермаркетами досуга.

А. Л.: – Весь развлекательный бизнес можно разделить на 4 категории:

высокоприбыльный: игровые автоматы и казино

среднеприбыльный: бильярд, тир

низкоприбыльный: кино, боулинг, аквапарк, детские игровые комнаты, концертная арена

условно убыточный: каток, скалодром, океанариум, галерея искусств, спортивная арена, мини-зоопарк.

ТОРГОВЫЙ ЦЕНТР, КАК ДОМ РОДНОЙ…

– Какие преимущества и недостатки для оператора рынка развлекательных услуг содержит формат работы в рамках торгового центра?

С. К.: – Важнейшим из преимуществ для такого оператора является значительная экономия финансовых и организационных ресурсов, так как появляется возможность расширения бизнеса без осуществления девелопмента и решения разнообразных проблем, связанных со строительством. Кроме того, оператор имеет возможность выбирать среди множества строящихся и уже построенных объектов наиболее подходящий с точки зрения местоположения, позиционирования, инфраструктуры и архитектурно-дизайнерских решений, условий аренды.

К недостаткам можно отнести возрастание рисков, которые могут понести операторы. Ведь эффективность работы развлекательной зоны зависит от успешности всего торгового центра, его имиджа и позиционирования, правильности выбора местоположения, технологических и архитектурных особенностей, представленных арендаторов и так далее.

Я. Н.: – Основной недостаток – стоимость аренды, которая для развлекательной зоны не может быть равна бутиковой. В случаях, когда преимущества развлекательной зоны очевидны для владельцев помещения, этот недостаток минимизируется. Часто работа над концепцией развлекательной зоны отодвигается на последний план, так же, как и выделение территории под нее. Помещение, отданное под развлечения по остаточному принципу, часто бывают неудобными – очень низкие потолки, отдаленность от основных потоков посетителей. Потому работу над концепцией и наполнением развлекательной зоны необходимо начинать не за месяц-два до открытия ТРЦ, а значительно раньше. Желательно, чтобы задолго до открытия в рекламных акциях использовалась фишка наличия развлекательной зоны. Преимуществ же масса: созданный уже поток посетителей, работа в любое время года, продвижение развлекательной зоны вместе с продвижением самого ТРЦ в СМИ, btl-рекламе, фактор привыкания посетителей к возможности получить развлечения для всех членов семьи в данном ТРЦ и многое другое.

Н. С.: – Операторам развлекательных услуг работа в рамках торгового центра сулит определенные сложности. Во-первых, оператор не всегда получает помещение, на 100% отвечающее его техническим требованиям, связанным со спецификой работы (шаг колонн, высота потолков, конфигурация помещения и т.д.). Поэтому ввиду дефицита вновь строящихся помещений в ТЦ операторы вынуждены идти на определенный компромисс в рамках существующих помещений. Кроме того, собственники ТЦ часто пытаются по возможности минимизировать площади, выделяемые под развлекательную функцию, оставляя минимально возможную площадь, способную выполнять «якорную» функцию, поскольку операторы развлечений платят в несколько раз меньшую арендную ставку, чем небольшие магазины.

А. Л.: – Если правильно подобран формат торгового центра, и если в нем собран подходящий пул арендаторов, то развлекательный оператор только усилит ТЦ и сам будет отлично себя чувствовать (если не забыли такие «мелочи», как паркинг, доступность клиентов и т.д.).

– Какие проблемы на данном этапе становления индустрии развлечений в Украине испытывают операторы этого рынка? В частности, не ощущается ли дефицит квалифицированных специалистов на этом рынке? Если да, то какими методами решается данная проблема?

Я. Н.: – Многое на рынке развлечений операторы нарабатывают самостоятельно и «с нуля». Опыт у коллег в России, например, есть, но делиться им особо никто не спешит. (Нельзя забывать, что некоторые российские операторы с интересом посматривают в сторону украинских ТРЦ и уже готовы войти на наш рынок развлечений.) Потому все шишки наши операторы набивают самостоятельно, но и победы в этом случае принадлежат им самим. То есть фактически у зарубежных аналогов заимствуется идея и варианты наполнения развлекательных зон. А вот управлением и организацией операторы занимаются сами, отфильтровывая со временем действительно эффективные аттракционы от менее интересных и не приносящих дохода.

А. Л.: – Главная проблема – дефицит подходящих площадей и очень высокие ставки аренды. Следующая проблема – высокие кредитные ставки и сложность получения кредита на приемлемых условиях. Существенной проблемой является и низкая квалификация украинских девелоперов, зачастую слабо понимающих, что нужно оператору, и не желающих вкладывать в это деньги. Проблемы со специалистами есть. Но какие именно – лучше пусть прокомментируют сами операторы.

С. К.: – Дальнейшее бурное развитие развлекательной инфраструктуры не является отдаленной перспективой. Неоспоримое преимущество развлечений в том, что они представляют собой часть быта, а значит, пользуются перманентным интересом у потребителей. Основная проблема может заключаться в платежеспособности населения либо в способности операторов представить доступные предложения.

Н. С.: – Главная проблема на пути развития индустрии развлечений – дефицит помещений, пригодных для этой функции. Определенную роль в этом сыграли задержки сроков ввода в эксплуатацию нескольких ТРЦ Киева. Кроме того, высокая цена на землю и сложности согласовательной процедуры сдерживают строительство специализированных развлекательных учреждений. Проблема нехватки специалистов присуща нынче практически всем видам активно развивающегося бизнеса. Методы решения этой проблемы банальны: либо «взращивать» специалистов самостоятельно, либо «переманивать» у конкурентов.

СПРОС НА РАЗВЛЕЧЕНИЯ БУДУТ ФОРМИРОВАТЬ ТРЦ

– Любопытно узнать ваш прогноз относительно перспектив развития рынка развлекательных услуг в Украине…

С. К.: – Создание развлекательных центров для девелопера в настоящее время не эффективно. Но бизнес в Украине так или иначе будет диверсифицироваться. Сегодня инвестируют, как правило, в то, что дает максимальную прибыль. Учитывая себестоимость оборудования, налогообложение, расходы на эксплуатацию, окупаемость инвестиций в развлекательный бизнес составляет примерно 10 лет. Это мало кого интересует сегодня. В каком-то смысле мы сейчас находимся на этапе первоначального накопления капитала, когда все самые агрессивные действия ориентированы на объекты, представляющие наибольший интерес с точки зрения окупаемости – коммерческую недвижимость, жилье. Но по мере насыщения рынка инвесторы начнут вкладывать средства в другие проекты, в том числе и в развлекательные комплексы. Должно пройти время. Через пару лет в Киеве появятся крупные центры развлечений, по крайней мере, начнут развиваться как проекты. Доходы окажутся скромнее, но достаточными для того, чтобы это направление было интересно с точки зрения бизнеса.

В. К.: – Я считаю, что в ближайшие годы мы сможем наблюдать рост потребительского спроса на услуги развлекательных центров за счет роста доходов населения. Кроме того, сохранится тенденция размещения детских развлекательных комплексов в крупных ТЦ (перспективы развития этого направления напрямую зависят от динамики рождаемости и динамики уровня роста благосостояния населения страны). Уже заявлено несколько проектов ТРЦ, а также планируется увеличение развлекательных зон некоторых функционирующих ТРЦ, в частности создание обширной развлекательной зоны для детей в «Детском мире».

Киевская область планирует выделить 150–200 га земли на создание города развлечений, необходимого для такого мегаполиса, как Киев. В настоящее время рассматриваются участки в Обуховском, Броварском и Бородянском районах. В комплексе будут развлечения как для детей, так и для взрослых, причем семья сможет приехать на отдых на несколько дней. Данный комплекс будет включать в себя отели, современные аттракционы, сеть игорного бизнеса, развлечения для самых маленьких, оздоровительно-спортивные объекты. На реализацию этого инвестиционного проекта выделят 290 млн. долларов.

Стимулирующее воздействие на украинскую индустрию развлечений окажет укрупнение различных операторов, в частности мультиплексов и боулинг-клубов. Также возможен выход на отечественный рынок российских компаний, специализирующихся на детских развлечениях: например, Crazy Park, «Стар Гэлэкси», что также придаст импульс развитию этого рынка.

Я. Н.: – Среди факторов, благоприятствующих развитию рынка развлечений, прежде всего стоит рост доходов населения, а также некоторый подъем рождаемости в последние годы. А в случае улучшения экономической ситуации рынок детских развлечений будет развиваться стремительно.

Если проанализировать тенденции развития развлекательного сектора в России, то становится понятно, что бум роста этой сферы у нас еще впереди. В России оживление на рынке развлечений началось после 2000 года. А за последние три года Москва и Санкт-Петербург входят в европейскую пятерку по динамике развития индустрии развлечений. Их ежегодный рост в целом составляет 30–35%. А по некоторым сегментам – даже 50%. Объем индустрии развлечений в Москве превосходит 3 млрд. долларов, а в Санкт-Петербурге – около $1,5 млрд. Конечно, до европейских столиц Москве и Питеру еще далековато, но темпы роста развлекательного сектора в России впечатляют. Например, в Берлине объем индустрии развлечений составляет 8 млрд. долларов, а в Стокгольме – 3 млрд. долларов.

Эти цифры вселяют уверенность, что развлекательный сектор уже очень скоро будет занимать значительное место в ТРЦ. Вероятнее всего, появятся сетевые операторы, аналогичные российским: Star Galaxy, Game Zone, предлагающие разнообразные аттракционы для детей всех возрастов и семейные аттракционы (симуляторы, интерактивные и экстремальные аттракционы, роллердромы, картинг-центры и проч.). Также необходимо отметить, что уже сегодня ТРЦ делают особый акцент не только на крупные города, но и на региональные центры.

Кроме ТРЦ, сектор досуга будет также развиваться в сторону открытия крытых развлекательных центров. Им не страшны, в отличие от парков аттракционов под открытым небом, сезонные факторы, – снижение посещаемости в холодное время года, необходимость приведения в порядок после зимы всего парка аттракционов и элементов благоустройства парка.

А. Л.: – Рынок развлечений в Украине, безусловно, будет расти. Этому будет способствовать и строительство новых ТРЦ (многие из которых таких форматов и размеров, которых в нашей стране еще нет), и выход девелоперов в новые (преимущественно провинциальные) регионы, и приход на рынок крупных зарубежных операторов развлечений. Примером последнего могут служить выход на украинский рынок сетей кинотеатров российских IMAX, «Кронверк Синема», «Синема Парк» и финской Finish Kino (крупнейшей сети в Северной Европе).

Н. С.: – Стабильным спросом пользуются и будут востребованы в первую очередь детские развлекательные центры: по-прежнему – кинотеатры, катки и боулинг. Я считаю, что будущее сектора развлечений привязано к торгово-развлекательным центрам, во-первых, по причине относительно недорогих ставок даже в настоящее время для развлекательной функции, во-вторых, по причине синергетического эффекта привлечения максимального числа посетителей в крупные ТРЦ. В случае развития самостоятельных развлекательных центров, полагаю, сроки окупаемости этой функции значительно увеличиваются.

– Спасибо за участие в нашем «круглом столе».

http://www.bizrealty.com.ua/