Рынок коммерческой недвижимости Киева: итоги года

Снижение спроса на коммерческую недвижимость Киева на фоне девальвации национальной валюты в 2009г привело к существенному снижению фактических арендных ставок. Привлечь банковское финансирование стало чрезвычайно сложно, поэтому реализация многих проектов была приостановлена. Киевский рынок недвижимости еще не достиг того уровня стабилизации, который необходим для возобновления стабильного притока инвестиций и роста. К примеру, нерухомість ковель уже почти достигла этого. Таковы данные годового аналитического обзора компании DTZ.

Офисная недвижимость
Общий объем офисных помещений, введенных в эксплуатацию в течение 2009 года в Киеве, составил приблизительно 123 860 кв.м, что более чем на 29% меньше, чем в 2008.

В 2009 году в Киеве рынком было поглощено порядка 106 тыс. кв.м, что приблизительно на 34% по сравнению с 2008 годом. На протяжении года, среди сделок аренды, в основном, преобладали пересмотр условий договора, а также перемещение компаний с целью снижения суммарных затрат на аренду помещений, улучшения качества арендуемых помещений или в связи с оптимизацией операционной деятельности путем сокращения штата и/или размещения в одном здании или на меньших площадях.

В связи с общим экономическим спадом в Украине, с четвертого квартала 2008 года общий уровень вакантности на рынке офисной недвижимости в Киеве существенно увеличился. В конце 2009 года первичная вакантность на рынке офисной недвижимости в украинской столице достигла 17,6 % по сравнению с 4,2 % в 2008 и 1,3 % в 2007 году.

Рынок офисной недвижимости в Киеве сегодня можно охарактеризовать как "рынок арендатора". С третьего квартала 2008 года и до конца 2009 года, арендные ставки на офисные помещения в Киеве в долларовом эквиваленте снизились более чем на 50%. Наивысшие арендные ставки на офисные помещения в Киеве сегодня находятся в диапазоне $25-35 за кв.м в месяц. Арендные ставки для офисных помещений класса B, расположенных в центральных и нецентральных районах города, колеблются в пределах $20-25 за кв.м в месяц, а для класса C- на уровне $12-17 за кв.м в месяц.

В перспективе на 2010 год, в то время как общий спрос остается невысоким, ряд крупных компаний, используя рыночные возможности в форме существенно снизившихся арендных ставок и окончание действия их текущих договоров аренды, сегодня заинтересованы в перемещении в другие офисные помещения с лучшими характеристиками. Такое стратегическое перемещение крупных корпораций в более эффективные и качественные офисные помещения, скорее всего, будет основным «двигателем» рынка в 2010 году.

Торговая недвижимость
Рынок торговой недвижимости в Украине в сравнении с крупными городами Центральной и Восточной Европы остается неразвитыми по показателям насыщения рынка и качества существующих объектов.

По состоянию на декабрь 2009 года, общий объем современных торговых площадей в Киеве составил около 841 100 кв.м или 300 кв.м на 1 000 человек (исходя из официальных статистических показателей количества населения). Этот показатель включает все объекты торговой недвижимости в Киеве общей арендуемой площадью от 5000 кв.м, в том числе торговые центры с большим количеством арендаторов, а также отдельно стоящие супермаркеты/гипермаркеты. Таким образом, в столице Украины сохраняется дефицит качественных торговых помещений, особенно учитывая дисбаланс между официальным и фактическим количеством населения в Киеве.

В течение 2009 года в Киеве были сданы в эксплуатацию более 193 200 кв.м торговых площадей. Так, были открыты торговые центры "Домосфера" (очередь 1), "Araх" и 4Room, которые специализируются на продаже мебели и предметов интерьера и находятся на Киевской окружной дороге, торгово-развлекательный центр "Dream Town" (очередь 1), а также магазины сетей "Metro Cash&Carry", "Эпицентр" и "Auchan". Открытие в Киеве второй очереди ТРЦ "Sky Mall" и ТРЦ "Континенталь" (известного также как "Эспланада") были перенесены на 2010 год.

В связи с обострением финансового кризиса и задержкой ввода в эксплуатацию нескольких крупных объектов торговой недвижимости по всей Украине, некоторые торговые сети отложили свои планы по развитию в стране. В то же время, все ритейлеры стали более избирательными в вопросах качества площадей и условий аренды.

В перспективе на 2010 год DTZ ожидает существенное повышение интереса со стороны девелоперов и операторов гипермаркетов, что связано с относительно неэластичным спросом на продукты питания и товары для ремонта по сравнении с брендовой одеждой, а также, в большей степени, с наличием участков по приемлемой цене, подходящих для развития торговых объектов в этом формате. Эксперты DTZ прогнозируют, что рынок торговой недвижимости будет одним из первых сегментов, который продемонстрирует рост после улучшения экономической среды в Украине, что связано со структурной ненасыщенностью данного сегмента, а также склонностью украинского населения к расходованию.

Промышленная и логистическая недвижимость
По состоянию на конец 2009 года, объем современных складских помещений в Киевской области достиг около 1 016 600 кв.м. В 2009 году новое предложение на логистическом рынке в Киевской области составило около 194 820 кв. м., что приблизительно соответствует показателю 2007 года, но более чем на 56% меньше по сравнению с 2008 годом.

Объем современных складских и логистических помещений, сданных в аренду в Киевской области в 2009 году, составил около 145 760 кв.м, что меньше показателя 2008 года приблизительно на 53%.

Тем не менее, в четвертом квартале 2009 года наблюдались первые позитивные сигналы в динамике спроса на логистические и складские помещения в Киевской области, которые проявились в повышении активности арендаторов, рекордном для 2009 года уровне объема сданных в аренду помещений, и, что важно, появлении нескольких сделок по расширению занимаемых площадей.

По состоянию на конец 2009 года, уровень первичной вакатности в Киевской области достиг приблизительно 20,6% по сравнению с 14,5% на конец 2008 года.
На протяжении 2009 года базовая арендная ставка на современные складские помещения в Киевской области находилась в диапазоне от $5,5 до $7 за квадратный метр в месяц и зависела от качества помещений, месторасположения и условий аренды. В 2009 году арендные ставки на складские помещения существенно снизились по сравнению с 2008 годом, когда ставки находилась на уровне от $7,5 и выше.