Новые горизонты

Сегодня глобальный рынок недвижимости развивается на фоне жесткой конкуренции среди инвесторов за выгодные активы недвижимого имущества. Снижение общей доходности по инвестициям заставило западных инвесторов расширить географию своего присутствия за счет новых рынков капитала. Это не свидетельствует о том, что инвесторы остыли к рынку стран ЕС. Наоборот, институциональные инвесторы рассматривают любой сектор недвижимости, если его экономика дает достойный возврат вложений, но при этом ищут новые горизонты своего географического расширения.

Волны инвестиций

Эта бинарная стратегия развития является катализатором, обуславливающим динамичный рост глобального рынка недвижимости. Наряду со странами Западной Европы высокие темпы развития наблюдаются и в Центральной Европе, но первенство сегодня принадлежит странам Восточной Европы.

Некогда дикая и опасная, испытывающая острый дефицит качественных объектов во всех сегментах рынка, Восточная Европа начинает завоевывать экономическое доверие. Это позволило крупным финансовым институтам получить подтверждение своим расчетам и испытать рынок на экономическую выносливость. Инвестиции в рынок недвижимости стран Восточной Европы поступали из Австрии, Германии, Великобритании и США. Первая волна таких инвестиций была ознаменована центральноевро-пейским инвестиционным бумом, который пришелся на Будапешт, Прагу и Варшаву. Вторая — покрыла Бухарест, Киев, Софию, а также другие города.

Инвестиции первой волны затронули все сегменты рынка недвижимости Польши, Чехии и Венгрии. Однако качественная составляющая коснулась только офисного рынка. Например, в Варшаве было построено несколько высококлассных бизнес-центров, которые впоследствии были куплены институциональными инвесторами. Крупнейшими транзакциями отличались австрийские институты: Akron Group и Sparkassen Immobilien AG. Инвесторы не только вкладывали деньги в создание недвижимости, но и покупали ее.

·          Warsaw Trade Tower — бизнес-центр в Варшаве (Польша). Сдан в эксплуатацию в 1999 году. Заказчик — Daewoo Corporation. Девелопер — Apollo-Rida Poland. Куплен Akron Group за ?150 млн.

·          Bokserska Office & Distribution Center— офисный центр в Варшаве, (Польша). Сдан в эксплуатацию в 2001 году. Девелопер проекта — Ghelamco Poland. Инвестор — Akron Group Investment, Immoeast Anlagen AG. Объект куплен австрийским инвестиционным фондом Akron Group за ?15 млн.

Несмотря на это, рынок по-прежнему считался сырым и изобиловал стратегическими ошибками. Только после выхода на рынок крупных сетевых девелоперов, международных консалтинговых компаний и архитектурных бюро качество создаваемой недвижимости значительно улучшилось. Это позволило не только увеличить количество качественных ликвидных объектов, но и расширить географию инвестиционных сделок во всех сегментах рынка недвижимости стран Восточной Европы.

Эти активы приобретались фондами после того, как девелопер ввел объект в эксплуатацию и в нем были арендованы 90% площадей. Обязательное условие покупки — долгосрочные арендные договоры, которые гарантировали новому собственнику стабильный cash flow на протяжении 5-10 лет. Благо, что конкурентная среда заставляла управляющие компании дорожить своей репутацией и тем самым поднимать уровень сервиса здания. Объекты такого уровня сегодня созданы во многих городах стран Восточной Европы, в том числе и в небольших, таких, как Констанца, Сибиу и Варна.

·          East-West Business Center – офисный центр в Венгрии. Был куплен в 2004 году ирландским фондом Polonia Property Fund LP за 42 мил. евро.

·          Bartok Haz – офисный центр в Венгрии. Был куплен в 2005 году австрийским инвестиционным фондом CA Immo AG за 40 мил. евро.

·          Polus Centre –торгово–развлекательный центр в Будапеште (Венгрия). Куплен австрийским ING Real Estate за 90 мил. евро.

Несмотря на инвестиционный бум, коммерческая недвижимость первой волны имела массу ошибок как с технологической, так и с концептуальной точки зрения. Однако эволюция рынка была неизбежна. Переход на новый виток развития ознаменовался появлением объектов, экономически грамотных как с позиций архитектурных решений, так и долгосрочной перспективы объекта. Девелоперы создавали недвижимость по двум  схемам: для продажи стратегическому инвестору и для получения дохода с аренды. Это привело к новым отношениям между субъектами рынка недвижимости – девелоперами, консультантами, инвесторами, банками, архитекторами. Рынок качественно преобразился во всех сегментах недвижимости и тем самым, повысил капиталоемкость и ликвидность.

Данные обстоятельства повлияли на рост основного критерия инвестиционной привлекательности рынка недвижимости — ставки доходности. В странах Центральной Европы ставка доходности по инвестициям в коммерческую недвижимость (офисные здания) находится на уровне 6%. Столь незначительный показатель и побудил инвесторов идти в Восточную Европу, где норма прибыли на вложенный капитал находится на уровне 10-12%.

Выход на рынок недвижимости институциональных инвесторов кардинально изменил стратегию развития девелоперских и строительных компаний. Инвесторы по отношению к ним выступали в двух ипостасях: и как поставщики капитала для новых проектов, и как покупатели/продавцы качественных ликвидных объектов. Это обстоятельство создало рынок активов для будущих инвестиций.

Портфель Украины

Создание качественного продукта на рынке недвижимости — дорогое мероприятие. Основной критерий его успешности заключается в надежном финансировании и мощном инвестиционном плече, особенно если компания работает на рынке стран Восточной Европы. По мнению экспертов, крупные инвестиции даже в единичный проект или ряд однородных являются хорошим стимулом для экономического развития сектора и страны в целом. Для Украины это особенно актуально.

На рынок выходят крупные международные компании, бюджет инвестиционной деятельности которых составляет несколько миллиардов долларов.

•     ЕСЕ Projektmanagement (Германия) и Developers Diversified Realty (США) выступили учредителями компании для совместной деятельности на рынке коммерческой недвижимости Украины и России. Капитал СП составил ?225 млн. Объем инвестиций в развитие проектов — ?1 млрд.

•     Инвестиционно-промышленная группа «Евразия-Украина» (Казахстан) осуществила покупку двух столичных офисных зданий — «Айсберг» за $130 млн. и «Амбассадор» (NTBC-2) за $55 млн.

•     Компания Africa Israel Group (Израиль) совершила первую транзакцию на рынке недвижимости Украины — покупку земельного участка в Запорожье за $22 млн. для строительства бизнес-центра.

•     •Компания Echo Investment (Польша) планирует за три года вложить в рынок недвижимости стран Центральной и Восточной Европы 1,3 мрд. евро. В Украине для этой цели филиал польской компании Echo Investment Ukraine.

Схемы реализации инвестиционной разнообразны: вложения в крупные проекты, компании или покупка готовых зданий. Это позволяет не только развивать рынок, делая его гибким, но и создавать новые рабочие места.

Крупные инвестиции приветствуются экономикой любой страны. Очень часто компания, планирующая большой инвестиционный транш, сталкивается с отсутствием необходимых условий для реализации своей стратегии. В подобной ситуации оказался прибалтийский фонд, инвестиционный портфель для Украины составляет 2,5 млрд. евро.

“От своих планов фонд не отказывается, и выход в Украину состоится, но данный процесс затянулся по причине особенностей украинского рынка недвижимости,— говорит Виталий Дубинко инвестиционный консультант компании К0ВА International Real Estate Consuttants. — Требования, по которым фонд намеревался работать в Украине, не выдержал сам рынок. Несмотря на это, мы готовим список объектов, которые нам интересны как инвестиционные вложения. Для я имущественными активами фонда в Украине будет создана специальная компания”.

Прямые иностранные инвестиции — главный фактор роста внутреннего продукта. Ведь еще совсем недавно у большинства восточноевропейских стран были большие сложности с привлечением ПИИ. Например, для Украины 2004-2006 годы были поворотными. В данный период горизонты членства в ЕС и вступление в ВТО были особенно близки, что потребовало от экономики обновленного понимания рыночных взаимоотношений касательно ведения бизнеса и привлечения инвестиций.

В первом полугодии 2007 года в экономику Украины иностранными инвесторами было вложено $3,276 млрд. прямых инвестиций, которые поступили из 119 стран. Десятка основных стран-инвесторов, на которую приходится 84% общего объема капитала, остается неизменной: Германия— $5,677 млрд., Кипр — $4,130 млрд., Австрия — $1,957,0 млрд., Нидерланды —$1,864 млрд.,Соединенное Королевство — $1,796 млрд., Соединенные Штаты Америки — $1,380 млрд., Российская Федерация — $1,236 млрд., Франция — $935,4 млн., Виргинские острова (Британские) — $813,0 млн. и Швейцария — $580,5 млн.

По мнению Кристиана Гесселя, торгового советника посольства Австрии в Украине, австрийские инвесторы заинтересованы в том, чтобы вкладывать капитал в экономику страны. В свою очередь Украина должна продемонстрировать заинтересованность в этом как законодательными гарантиями, так и экономическими преференциями.

Количество торговых центров на душу населения Existing Shopping Center Space per Capita

Рост ВВП

По прогнозам экспертов, в 2007 году рост внутреннего валового продукта в странах Восточной Европы приблизится к 6% по сравнению с 2,2% в Западной Европе. Среди стран Восточной Европы лидирует экономика Румынии, ВВП которой в этом году возрастет на 7%. Аналогичный рост ожидается в Украине и Болгарии, экономический потенциал которых возрастет до 6,5% и 5,8% соответственно. В Украине за первые семь месяцев 2007 года рост ВВП составил 7,7%.

торговых площадей в ТЦ на душу населения в крупнейших городах Европы Mejor European Cities – Shopping Center GLA per Capita

Движущая сила

Бытует мнение, что прямые иностранные инвестиции сыграли ключевую роль в экономической трансформации большинства стран Центральной и Восточной Европы — членов ЕС. В свое время ПИИ явились той лакмусовой бумагой, которая помогла Западной Европе достичь стабильности и экономического могущества. За 1990-2006 годы эти страны получили прямых иностранных инвестиций на общую сумму $300 млрд., в результате чего Европейский союз пополнился еще десятью членами. Однако данное правило не сработало на экономике Румынии и Болгарии, которые за тот же период далеко отстали от своих прогрессивных соседей. Впоследствии ситуация изменилась, и с 1 января 2007 года эти две страны присоединились к ЕС как полноправные члены, увеличив в несколько раз потребление ПИИ.

Рост ВВП оказывает непосредственное влияние на развитие рынка недвижимости того или иного государства Восточной Европы, и Украина — не исключение. Своим развитием эти страны обязаны международным компаниям и финансовым институтам, которые наряду с инвестициями занимались девелопментом в различных секторах рынка недвижимости.

•     Украина. Компания Vici Park инвестирует в строительство подземных паркингов в Киеве $200 млн. Да иная сумма позволит построить 20 сооружений по $10 млн. каждое.

•     Венгрия. Компания 0RC0 Property Group купила в конце июля 2007 года офисное здание Arena Corner за ?60 млн.

•     Польша. Hypo Real Estate Bank International AG рефинансировал ряд проектов торговой недвижимости на общую сумму ?174 млн. Turzyn Shopping Mall в Щецине; Borek Shopping Centre в Вроцлаве; Arena Shopping Centre в Гливице; Zakopianka Shopping Centre в Кракове; Dabrowka Shopping Centre в Катовице.

Благодаря усилиям этих компаний возведены торговые центры и офисные здания, складские комплексы и жилые массивы. Но, несмотря на проделанную работу, инвесторы и сегодня находятся в поисках новых возможностей и сверхприбылей. Эта динамика дает шанс рынку развиваться и эволюционировать в инвестиционно ликвидные активы.

В настоящее время инвестиционно привлекательными сегментами рынка недвижимости считаются офисный и торговый. Как правило, качественные объекты этих секторов рынка недвижимости сосредоточены в столицах стран Восточной Европы. Региональный рынок этих стран не менее ликвиден и прибылен. В перспективе рынок имущественных активов этих городов удвоит или утроит арсенал объектов всего рынка недвижимости этих стран. Например, Бухарест, по прогнозам экспертов, удвоит офисные активы класса А и торговых центров за 2008-2009 годы.

Необходимые требования

Членство в ЕС позволило многим странам добиться видных экономических успехов и сформировать соответствующий климат для привлечения иностранных инвестиций. Однако ЕС выдвигает к своим потенциальным кандидатам ряд требований, которые необходимо удовлетворить. В частности, к реформированию судебной власти, ликвидации коррупции и бюрократических элементов. Эти общие требования важны для инвестиционной привлекательности страны. Кроме этого, ЕС обязывает провести изменения внутри секторов экономики, среди которых рынок недвижимости не является исключением. В частности, требуются завершение программы реституции земельного рынка, четкая система регистрации земельных активов (земельный кадастр), пересмотр политики арендных отношений, прав собственности на недвижимое имущество и землю.

Реформирование рынка согласно стандартам ЕС позволит операторам более прозрачно вести свой бизнес и тем самым перейти на общие стандарты бизнес-среды, существующие в Евросоюзе.

В ожидании ЕС

Хорватия ведет переговоры о вступлении в ЕС с 2003 года, но так и не получила гарантий от Еврокомиссии по поводу будущего членства. После раскола Югославии Словения была первым государством, которое осуществило реформирование законодательных систем и вошло в ЕС. Однако Хорватия, пусть и восстановилась позже Словении, но надеется стать вторым постюгославским государством, чтобы приблизиться к стандартам Европейского союза. Для этого у нее есть все предпосылки: устойчивая рыночная экономика и соседство с европейскими Румынией и Болгарией. Ожидается, что Хорватия войдет в ЕС к концу десятилетия.

В Украине мнения касательно вступления в ЕС носят двойственный характер. Существует ряд политических фракций, которые являются ярыми сторонниками интеграционной политики Украины, но, к сожалению, члены Евросоюза не относятся к их числу. В январе 2005 года Европарламент выказал желание установить более близкие связи с Украиной с возможностью будущего членства. И все же многие из его членов сдержанно высказываются по поводу таких перспектив. Что, впрочем, не должно действовать удручающе на Украину, которая сегодня, подобно Хорватии, должна извлекать выгоду из процесса европейской интеграции, особенно на рынке недвижимости. Поскольку уровень доходности в странах Западной и Восточной Европы первой волны продолжает падать, Украина может воспользоваться этим обстоятельством и, возможно, стать следующей страной, вошедшей в ЕС.

Привлекательность ритейла

За последние годы на рынок недвижимости стран Центральной и Восточной Европы начали выходить крупные розничные компании. Это обусловило бурный темп развития торговой недвижимости и привело к эволюции потребительских предпочтений и культуры совершения покупок.

•Французская розничная сеть Carrefour купила за ?375 млн. сеть польских универмагов Ahold Polska. Это самое крупное приобретение на рынке ритейла в странах Центральной и Восточной Европы. Эта сделка позволит пополнить свои активы 330 новыми магазинами и стать одной из крупнейших розничных сетей в Польше. К сожалению, для Украины это не стало экспансией, но, по мнению экспертов, наша страна наверстает упущенное. И, судя по прогнозам аналитиков, это начало будущих кардинальных изменений.

•Турецкий ритейлер Auchan вышел на украинский рынок, создав партнерство с розничным оператором «Фуршет». Впоследствии Auchan Group купила 20% украинской сети и создала два совместных предприятия — для развития сетей гипермаркетов Auchan и торгово-развлекательных центров Immochan. «Рынок коммерческой недвижимости Украины остается одним из самых емких и дефицитных рынков в Восточной Европе,— говорит Сергей Десяк, директор 000 «Компания «Евроконсалтинг». — Если в странах — членах ЕС количество торговых точек на душу населения составляет 8-10, то в Украине на 1 000 жителей приходится примерно три розничных оператора».

Особенность торговой недвижимости

Основной фактор привлекательности торговой недвижимости — восточноевропейский потребитель. Согласно исследованиям сетевых маркетинговых агентств, потребителям стран Восточной Европы предпочтительнее проводит досуг и совершать покупки в торговых центрах и торгово-развлекательных комплексах. Улучшение экономическое ситуации и повышение уровня заработной платы позитивно сказалось на восточноевропейском потребителе, который свои свободные средства начал тратить в современных уютных торговых центрах. В течение 2006 года номинальная заработная плата в Румынии повысилась на 20%, в Болгарии — на 12 %, е Украине — на 30% .

Помимо заработного фактора, покупательскую способность усилил достуг к услугам потребительского кредитования. Несмотря на то что кредитные продукты все еще находятся в процессе развития, аналитики ожидают кредитный бум, которые должен существенно повлиять на покупательскую способность.

Прогнозы роста

По прогнозам экспертов, за последующее десятилетие рынок торговой недвижимости увеличится вдвое — как за счет повышения покупательской способности, так и за счет создания новых торговых центров Консультанты компании Deloitte ожидают, что развитие торговой недвижимости стран Восточной Европы сущеетвенно опередит страны Западной Европы. Однако в связи с тем, что рынок Восточной Европы перегрет темпы роста должны будут упасть і достигнуть общеевропейских показателей доходности.

Вячеслав Сорокин