Классический вопрос

Классификация коттеджных городков (КГ) необходима для консультантов и оценщиков как при работе с отдельными клиентами, так и при построении бизнес-моделей для крупных инвесторов, анализе конкурентной среды и разработке бизнес-плана и концепции конкретного коттеджного проекта. К сожалению, неоднократные попытки разработать общепринятую классификацию коттеджных поселков так и не увенчались успехом

На пути к единой классификации

Эксперты консалтинговой компании "Канзас" делят рынок коттеджных городков на три класса: элит, бизнес и эконом, в зависимости от месторасположения, площади коттеджа, стоимости и расстояния от Киева. А вот компания "Капитал Инвест Групп" предложила классификацию коттеджных городков в зависимости от стоимости домов: от $800 тыс. и выше - элитная категория, от $250 тыс. до $800 тыс. - бизнес-категория, до $250 тыс., в т.ч. таунхаусы - эконом-категория. В отдельную категорию выделяется традиционная (стихийная) коттеджная застройка.

Некоторые эксперты взяли за основу российскую классификацию, выделяя четыре категории - высшую, высокую, бизнес и эконом. По классификации Украинской строительной ассоциации, жилье классифицируется на пять категорий: социальное, эконом, бизнес, премиум и де-люкс.

Существует и другая классификация - элит, бизнес, эконом, таунхаус и бюджет. Также есть попытки элитный класс поделить на два вида - эксклюзив и VIP, а в отдельную категорию занести таунхаусы, сблокированные дома, сборно-щитовые домики и бюджет-класс.

Некоторые эксперты к элитной категории относят поселки с домами площадью 600-1500 кв. м, в живописных окрестностях на участках 0,25-1 га, стоимостью от $800 тыс. и выше. К бизнес-категории относят поселки с площадью домов 350-600 кв. м, расположенные на участках 0,15-0,7 га, стоимостью $150-600 тыс. К эконом-категории относят поселки в 30-километровой зоне от Киева с домами 200-350 кв. м (цена от $150-300 тыс.). Отдельная категория - таунхаусы с площадью 100-200 кв. м. Дома бюджет-класса обычно строят площадью 80-200 кв. м, на участках 0,12-0,18 га (стоимость коттеджей до $200 тыс.).

Стоит сказать, что классификация коттеджных городков осложняется наличием в пределах поселков нескольких категорий жилья. Например, в "Городе Солнца" девелоперы заявляют: в ценовом диапазоне здесь представлено жилье класса "элит" (частные дома стоимостью сотки $25 тыс.) и "бизнес" (квартиры - $1650 за кв. м и таунхаусы - $1800 за кв. м). Застройщики жилого фонда "Лелечого хутора" возводят двухуровневые дома эконом-класса (от 180 до 350 кв. м - 78% застройки) и бизнес-класса (более 350 кв. м - 22% застройки). А вот в коттеджном городке "Вышгородская Брама" девелоперы представляют три зоны - элит, бизнес и эконом. Под элитзоной подразумеваются участки под застройку от 0,3 га, прилегающие к каналу Днепра (площадь коттеджа от 500 кв. м). В бизнес зоне под застройку отводятся участки от 0,12 до 0,24 га с площадью коттеджа от 200 кв. м. Эконом-зона представлена участками от 0,12 га с площадью коттеджа от 180 кв. м. Наличие в пределах коттеджного городка нескольких классов запутывает и без того сложную классификацию.

Поскольку подходы к классификации коттеджных городков различны, то и статистические данные о них тоже разные. По одним данным, около 10-20% поселков относятся к элитному классу, 60-70% - поселки бизнес-класса и 15-20% - эконом. И хотя можно усомниться в том, что это объективное отражение рынка загородной недвижимости, но эти цифры все же показывают его основные характеристики.

Такие разные критерии

Кратко остановимся на наиболее употребляемых критериях классности коттеджных городков. Как мы видим, очень часто встречаются попытки посмотреть на это с позиций площади дома. По нашему мнению, это неподходящий критерий при определении класса загородного жилья по нескольким причинам. Во-первых, это устаревший подход начального периода стихийной коттеджной застройки, когда считалось, что чем больше дом, тем он элитнее. Сейчас "замки" площадью 1,5-2 тыс. кв. м перестали пользоваться спросом - больше внимания обращают на другие факторы. Во-вторых, попытка померить "элитность" квадратурой обусловлена атавизмами советской строительной отрасли, продукция которой оценивалась не по качественным, а по количественным параметрам. Как ни удивительно, но даже сейчас некоторые застройщики пытаются вымерять элитность метрами. Объяснение их позиций простое: при минимуме усилий получить максимум прибыли. В-третьих, загородная недвижимость существенно отличается от городской. Конечно, площадь коттеджа имеет значение при определении его классности, но далеко не решающее. В последнее время наблюдается тенденция к снижению размеров коттеджей. Это приближает наш рынок загородной недвижимости к европейскому, где основная масса построенных коттеджных городков состоит из домов площадью от 180 до 200 кв. м.

Еще одним часто употребляемым критерием классификации коттеджных поселков является стоимость жилплощади. Этот критерий (как и предыдущий) очень прост в употреблении, так как позволяет только по объявлению в журнале определить его классность. Но не всегда простота является критерием истины. Стоимость коттеджа определяется в первую очередь денежным выражением соотношения спроса и предложения на рынке недвижимости. А при ажиотажном спросе, вызванном спекулятивностью на нестабильном рынке, цена не всегда соответствует качественным характеристикам продукта. К тому же ценовой критерий классификации подвержен колебаниям, особенно в условиях несформированного рынка загородной недвижимости. Но даже при стабильном рынке стоимость коттеджа будет поддаваться конъюнктурным колебаниям, поэтому придется время от времени вносить изменения в этот критерий классификации.

Поэтому стоимость коттеджа, как и его цена, не может быть использована для определения элитности или другого класса загородной недвижимости. Но при определении классности цену дома можно использовать как дополнительный критерий. По нашему мнению, при классификации коттеджных городков большую роль играют другие характеристики, а именно: направление, удаленность от Киева, время в дороге, концепция поселка, качество дома, наличие водоема и леса, наличие инфраструктуры, состояние экологии.

Родовые гнезда “сливок общества”

При попытке определить элитные коттеджные городки Киевской области мы сталкиваемся с разными мнениями. Некоторые эксперты относят к элитным КГ "Золотые Ворота" в Конча-Заспе, КГ "Французский городок", "Элитный" (программа "Сосновый бор") и элитные усадьбы "Вишневого Містечка". Другие специалисты считают, что элитными можно считать лишь коттеджные поселки наиболее престижного Обуховского направления. Но критически настроенные эксперты считают, что таковых в пригороде украинской столицы пока что нет.

Первым серьезным испытанием на элитность является транспортная проблема. К сожалению, все направления, кроме Обуховского, небезупречны в этом отношении. Житель коттеджного городка, пытаясь доехать на машине в центр Киева, испытывает свои нервы в бесконечных пробках при подъезде к столице или в самом городе. Трудно ощущать себя жителем элитного коттеджного городка, от и до которого трудно добраться. В этом отношении монопольное положение занимает Обуховское направление, удобная транспортная развязка которого позволяет без проблем доехать до центра столицы.

Еще одной обязательной чертой элитности есть престиж. Пожалуй, никто не будет спорить, что именно Обуховка является наиболее престижным направлением, в котором облюбовали себе родовые гнезда многие политики, бизнесмены и деятели культуры. Правда, это не значит, что к элитным автоматически можно отнести все поселки этого направления (тем более, что некоторые из них позиционируют себя бизнес-классом). Если оценивать элитность коттеджных поселков с точки зрения единства архитектурного стиля, то тогда из списка выпадает первый коттеджный городок в Украине "Золотые Ворота" в Конча-Заспе (в этом году отмечающий 10-летие).

Есть мнение, что требования к инфраструктуре в элитных поселках не такие жесткие, как для бизнес - и эконом-класса. Однако нам кажется, что наличие инфраструктуры не только украшает коттеджный городок, но и является обязательным атрибутом элитное.. Другое дело, что инфраструктура должна быть эксклюзивной. А то внимание, которое девелоперы стали уделять инфраструктуре в Обуховском направлении, подчеркивает ее важность. Правда, мы вынуждены признать, что в этом плане коттеджные городки столичной области отстают от подмосковных поселков. И дело не только в том, что российские застройщики оригинальничают в оформлении ландшафта, создавая целые ботанические сады на территории коттеджного поселка, - они обеспечивают самую необходимую инфраструктуру (начиная от детского сада и заканчивая медицинским центром). К сожалению, в украинских коттеджных городках отсутствует полный спектр как необходимых, так и дополнительных услуг.

Такой ли уж экономный этот эконм – класс?

Основная масса представленных на рынке коттеджных городков относится к бизнес-классу. Правда, иногда возникают споры относительно принадлежности "Новой Богдановки" и "Калинового городка": одни эксперты причисляют эти проекты к бизнес-классу, а другие - к эконом. Третьи эксперты склонны считать эконом-классом только КГ "Михайловский сад".

Такая путаница возникла из-за ориентации только на ценовой критерий, который, как мы сказали, не является основным при определении класса коттеджа. Вполне понятно, что проживание в коттедже бизнес-класса дороже, поскольку там имеется ряд преимуществ - наличие бизнес-центра, торгового центра, бассейна, большие параметры жилья и т.п.

К сожалению, далеко не во всех коттеджных городках имеется вся необходимая инфраструктура. Иногда девелоперы не расщедриваются на инфраструктуру, поскольку это снижает их прибыль. В крайнем случае, все обходится только магазином, медпунктом, СТО и еще несколькими пунктами обслуживания. На самом деле, полная инфраструктура должна быть во всех поселках бизнес - и эконом-класса. Ведь если человек испытывает неудобства в связи с постоянным проживанием в коттеджном поселке, то он вправе назвать его улучшенным вариантом дачного кооператива. Загородную жизнь трудно назвать комфортной, если в коттеджном городке нет детсада или начальной школы, а ребенка надо постоянно отвозить в город, а вечером забирать домой.

Гораздо важнее рассмотреть коттеджные городки не с точки зрения низшей и высшей цены домовладения, а с позиции его доступности для большинства потребителей. На Западе в основном представлены городки эконом-класса, потом идет бизнес-класс, и совсем незначительный сегмент рынка занимает элит-класс. Мизерное представительство на украинском рынке эконом-класса говорит о том, что деве-лоперы не обратили должного внимания на потребности основной массы покупателей жилья. Пока что застройщикам прибыльнее работать в элитном и бизнес-секторе, а до менее выгодного эконом-сектора очередь еще не дошла. Некоторые эксперты считают, что в Украине эконом-класс просто отсутствует. Ведь приобрести в коттеджном городке дом эконом-класса могут себе позволить только состоятельные люди (а это далеко не целевая аудитория эконом-класса).

Потребительский перекос украинского рынка загородной недвижимости в сторону элит- и бизнес-класса обусловлен отсутствием в Украине главного потребителя эконом-категории - среднего класса. Очень часто средний класс в нашей стране пытаются найти упрощенным путем - по средней зарплате. Однако средним классом на Западе именуются платежеспособные люди, которые могут себе позволить средний уровень достатка. Естественно, он будет ниже, чем у элиты или крупных бизнесменов, но он позволяет полноценно жить. В Украине же средний класс только формируется.

Резюме

Нам кажется, что в условиях несформированной социальной структуры украинского общества и связанных с этим показателей (статуса, доходов, культуры), а также неразвитого рынка загородной недвижимости трудно выстроить четкую классификацию коттеджных городков. Более определенно можно будет классифицировать поселки после появления полноценного среднего класса (в западном понимании этого термина).

Комментарий специалиста

Владимир Столитний, заместитель директора АН "Альянс-Брок"

Мне, как практику, нет необходимости увлекаться такими теоретическими вещами, как классификация коттеджных городков. Кстати, наших клиентов это тоже мало интересует. Гораздо важнее такие прикладные вещи, как популярность того или иного направления. Скажем, явные фавориты коттеджного рынка находятся на Обуховском направлении, а также по направлению к Кийлову (Бориспольский район). Коттеджные поселки других направлений мало востребованы. Покупателям важно приобрести дом с хорошими соседями, желательно в коттеджных городках, а не среди поля или сельских хат. Также имеет значение площадь дома. Сейчас людям не нужны большие дворцы с гектаром земли, а предпочтение отдается двухэтажным коттеджам с квадратурой до 250 м на участке в 10 соток.

Я серьезно не воспринимаю классификацию девелоперов или экспертов, которая имеет налет субъективизма. Ведь для миллионера дом стоимостью $200 тысяч будет эконом-классом, а для человека с небольшими доходами — премиум-классом. Недвижимость, в отличие от продукции автомобильной отрасли, не имеет четкой классификации. Минстрой не занимается классификацией коттеджных городков, а международных норм здесь нет. Да что там говорить о загородной недвижимости, если до сих пор риэлторы не могут классифицировать рынок городского жилья.

Любую задачу стоит упрощать, а не усложнять. А поскольку классификация коттеджных городков усложняет понимание рынка загородной недвижимости, то от нее стоит отказаться вообще.

Комментарий специалиста

Олег Хома, директор ООО "Вишневе Містечко"

Уже второй год дебатируется вопрос о классификации коттеджных городков. Но мне кажется, что это пустое сотрясение воздуха. Например, "Вишневе Містечко" позиционирует себя как клубный жилой массив. По моему мнению, это достаточно точная и емкая характеристика, которая не нуждается ни в какой классификации.

Ведь ценность того или иного объекта недвижимости определяется не классификацией или какими-то другими теоретическими, по большому счету, никому не нужными выкладками, а его реальной стоимостью. Покупателю важно знать: соответствует ли цена коттеджа его финансовым возможностям или нет. А как мы этот коттедж назовем — элит - или бизнес-классом — это уже второстепенные вещи.

К тому же стоит учесть, что сама классификация очень условна и далеко не бесспорна. Как правило, жилье пытаются поделить на три класса — элит, бизнес и эконом. Но даже если бы мы приняли такую классификацию, то наткнулись бы на очевидные проблемы. Ведь так называемый "эконом-класс" на рынке недвижимости Киевской области просто-напросто отсутствует. Скажите, у кого повернется язык назвать эконом-классом коттедж стоимостью от $200 тысяч? Как много людей может позволить себе такую недешевую покупку? Я уверен, что доходы большинства граждан Украины не соответствуют подобным суммам.

Кроме того, вопрос классификации коттеджных городков сейчас явно несвоевременный. Поскольку полноценного коттеджного рынка у нас еще нет, поэтому и нечего классифицировать. Ведь классификация — это сравнение одного предмета с другим. А если учесть, что под Киевом реально существует только несколько коттеджных городков, а остальные находятся на разных этапах реализации — от проекта до строительства, то просто нечего сравнивать. Ведь некорректно сравнивать проекты, существующие только на бумаге. Другое дело, если российские эксперты классифицируют многочисленные реализованные (!) коттеджные проекты Подмосковья. Только когда украинский рынок коттеджного строительства приблизится к объемам российского, подобная классификация, может, и будет иметь какой-то смысл. А пока что эти теоретические выкладки просто неактуальны.

Иван Данюк