Продавцы, не удержавшиеся в дорогом центре Донецка, осваивают периферию

Интерес торговых сетей к Донецку привел к тому, что эксперты уже не рассуждают о качестве тех или иных площадей, заявленных как профессиональные, поскольку сейчас разметается все подряд. Это привело к очередному повышению цен и заставляет наименее состоятельных предпринимателей задуматься о переселении на более доступную периферию. Туда же из-за дефицита свободных земельных участков в центре города обратили свои взоры и девелоперы.

Донецк не мелочится
По оценкам местных риэлторов, в этом году количество потенциальных арендаторов и покупателей в их базах выросло на 30–35%. Директор АН «Жилком» Сергей Тахтаров отмечает, что большинство клиентов, претендующих на здания в городе, — это либо сетевые магазины одежды, обуви и аксессуаров, либо элитные бутики, делающие ставку на аналогичную продукцию. Первые просят подобрать площади в 100–200 кв. м и более, вторые — небольшие помещения (60–80 кв. м). Общее требование заказчиков — центральное месторасположение.

Как правило, они хотят поселиться на улицах Артема, Университетской, Гурова, бульварах Пушкина, Шевченко, Театральном проспекте. Но наиболее престижным считается пятачок на улице Артема в непосредственной близости от ТЦ «Донецк-Сити». Среди сравнительно новых тенденций эксперты называют резкое сокращение числа частных предпринимателей, занимающихся торговлей, — они попросту не выдерживают конкуренции. За год таких фирм в городе уменьшилось на 20%. Одновременно Донецк, считающийся вторым по привлекательности после Киева, осваивают национальные торговые сети. Их конкурентами остаются финансовые учреждения, «окучивающие» донецкий рынок и претендующие в том числе и на помещения бывших магазинов. По словам директора АН «Донецкая недвижимость» Виктора Петулько, чаще всего они ищут площади по 150–200 кв. м в центре города под представительство, и объекты до 100 кв. м для филиалов на периферии. Причем если ранее банки считались одними из самых капризных клиентов, так как выдвигали к зданию массу дополнительных требований вплоть до количества ступенек при входе, то сейчас дефицит подходящих вариантов сделал их более сговорчивыми. Финансисты даже готовы терпеть соседство конкурентов, что ранее считалось неприемлемым.

Большинство клиентов, по утверждению экспертов, предпочитают покупку помещения. Особенно это касается зданий, расположенных в центре, которые, помимо прочего, являются весьма выгодным вложением средств, так как продолжают дорожать. К примеру, если в прошлом году стоимость квадратного метра помещения по улице Артема стартовала с $5 тыс., то теперь она не ниже $8 тыс./кв. м. Причем найти такое предложение в базе местных агентств непросто.

Убойные цены
Как следствие компаниям приходится арендовать площади, хотя и в этом сегменте в последнее время наблюдается все больше проблем. В течение текущего года арендные ставки в центре города выросли на 30–50% и достигают $70–100/кв. м, а в магазинах, находящихся в наиболее престижных местах, — $120–150/кв. м. Сергей Тахтаров отмечает, что такие цены многим оказались не по карману. Предприниматели ищут более дешевые объекты в Киевском, Ленинском, Калининском районах. Прошлогодние прогнозы экспертов о постепенном оттоке торговцев из центра на периферию начали сбываться, что потянуло арендные ставки вверх и там — за год они подскочили на 25–30%. В Калининском районе, например, снять помещение можно всего на 15–20% дешевле, чем в центре города. В Ленинском районе арендные ставки стартуют с $50/кв. м, тогда как еще год назад составляли $30/кв. м. Наиболее доступными остаются здания в Киевском районе, где за квадратный метр просят менее $30/кв. м, но динамика роста зафиксирована экспертами и здесь — за год ставки увеличились на треть.

В то же время, говорит Виктор Петулько, желающих купить помещения на периферии пока немного. «Нарасхват они идут преимущественно в центре. Вкладывать же деньги в объекты на окраинах торговцы не спешат. Мы несколько месяцев не могли продать магазин площадью 70 кв. м в жилом доме возле площади Ленина. В результате он вместе с подвалом в 105 кв. м ушел всего за $100 тыс.», — рассказывает он.

Окраины расцветают
По словам директора по стратегическому развитию и маркетингу компании «XXI Век» Максима Белоуса, высокие темпы развития и растущий спрос на торговые помещения делают регион все более привлекательным для девелоперов. На сегодняшний день в Донецке не так много современных торговых центров — «Донецк-Сити», «Обжора», «Золотое кольцо», «Белый лебедь». Причем если в прошлом году эксперты ранжировали их, выделяя наиболее удачные и менее востребованные, то в нынешнем сезоне отмечают, что спрос на все профессиональные объекты ритейла превышает предложение. Как сказал Максим Белоус, сейчас в ТЦ пустует не более 1% площадей, что является очень хорошим показателем (проект считается удачным, если в нем не занято порядка 10% площадей).

Арендные ставки с начала года повысились на 25%. Квадратный метр бутика в местных торговых центрах стоит не менее $100/мес., а в наиболее престижном «Донецк-Сити» может достигать $150/мес.

Виктор Петулько рассказывает, что данной тенденцией уже воспользовались инвесторы, умеющие решать земельные вопросы с местной властью. На улице Артема в 2007 г. появилось несколько трехэтажных «выставочных центров», которые буквально втиснули в плотную застройку. Сейчас там сдается много торговых площадей, причем цены стартуют с $50/кв. м. Но арендаторы пока не спешат занимать новые места, так как объекты не раскручены и к тому же в них практически отсутствует развлекательная инфраструктура. Впрочем, эксперты не сомневаются в том, что все предлагаемые помещения в центре со временем будут заняты, сколь бы некачественными они ни были.

Девелоперы, как и торговцы, устремились в районы, прилегающие к центру, и на более отдаленные окраины, где проще заполучить свободный земельный участок. К примеру, новые ТЦ строятся на площади Павших коммунаров, неподалеку от городского цирка, возле медуниверситета, а также на Красноармейской трассе возле окружной дороги. Компания «XXI Век» приобрела землю на Ленинском проспекте, где планирует возвести ТРЦ площадью 64 тыс. кв. м. Весьма активно развивается и сегмент продуктовых супермаркетов. Ожидается, что новая сеть «Брусниця» в ближайшее время откроет более 20 магазинов, часть помещений в которых будет сдаваться сторонним арендаторам. По мнению экспертов, выброс на рынок дополнительных площадей притормозит рост арендных ставок. Скорее всего, в следующем году они сохранятся на нынешнем уровне или же незначительно повысятся — на 5–10%. Впрочем, центра города данная тенденция не коснется — ажиотаж вокруг немногочисленных объектов там будет только нарастать, что приведет к очередному их удорожанию. Эксперты полагают, что в следующем году они могут подорожать на 20%.