Плюсы и минусы направлений коттеджного строительства в столичном регионе

В последнее время Киев практически парализован бесконечными пробками, а едкий смог ощущается даже в скверах и парках. Неудивительно, что количество желающих проживать за пределами столицы постоянно увеличивается. Отвечая спросу, с не меньшей скоростью в Киевской области растут и коттеджные городки, причем во всех географических направлениях. И чтобы принять единственно верное решение, какое из этих направлений станет «родным», необходимо детально изучить достоинства и недостатки каждого.
Критерии качества
 
На сегодняшний день в столичном регионе построен 21 поселок (1100 домовладений), 41 (4800 домовладений) находится на этапе сооружения и более 30-ти (около 6 тыс. домовладений) только проектируются. Таковы данные консалтинговой компании SV Development. Продажи ведутся в 39-ти поселках, расположенных в разных направлениях, – как можно заметить, выбор у покупателя более чем широк.
 
Определять плюсы и минусы каждого направления коттеджного строительства лучше по четырем главным критериям. Первый – транспортный фактор – включает качество ведущей к городку дороги, а также удобство въезда в/выезда из столицы. Второй – природный фактор – учитывает живописность окружения, насыщенность близлежащей территории лесами, озерами, реками. Третий критерий – социальный, т. е. рассматривается социальная однородность направления. Четвертым является наличие рекреационно-развлекательной инфраструктуры (ресторанов, клубов, спортивно-оздоровительных центров и пр.).
 
К слову, об экологии. Ее, безусловно, можно считать пятым критерием, однако, по данным риэлторов, покупатель еще не в полной мере уделяет внимание экофактору. В то же время чистота окружающей среды однозначно будет учитываться рынком в ближайшем будущем (см. «Дом Индекс» №9 (17) 2007, статья «Экология наступает»).
 
Коттеджная классика еще в моде
 
Правый берег Киева по-прежнему считается приоритетным для коттеджного строительства. На этот факт обращает внимание Марина Гармазонова, заместитель директора корпорации «Иавис и Партнеры». Определяя перспективность направлений, Наталья Хоменко, руководитель отдела корпоративных коммуникаций и маркетинга Ukrainian Development Partners, выделила Обуховское, Житомирское и Одесское также исходя из того, что это – правобережье. Почти вся деловая жизнь Киева сосредоточена на правом берегу, но проехать туда беспрепятственно с левого (минуя «пробки» на мостах) практически невозможно. На левобережье однозначно лидирует Бориспольское направление.
 
По мнению директора по маркетингу SV Development Владимира Степенко, проведение в 2012 г. чемпионата Европы по футболу в Украине позитивно повлияет на транспортное сообщение Киева и области. Так, городская власть планирует в скором времени начать строительство Большой окружной дороги, соответственно, близлежащие подъездные пути тоже будут улучшаться. Однако эксперты рынка уверены, что от этого структура спроса по направлениям (правый/левый берег) кардинально не изменится.
 
Обуховское направление
 
Обуховское направление можно условно разделить на два поднаправления: Старообуховское и Новообуховское. Территории первого расположены вдоль Старообуховской трассы (Столичного шоссе): район базы «Динамо», государственные дачи, Большая дамба, Козинский ландшафтный заказник, села Козин, Рудыки, Плюты; а второго – вдоль Новообуховской магистрали (Днепропетровского шоссе): поселки Хотов, Лесники, Ходосовка, Подгорцы, Романков, Большие Дмитровичи, Старые и Новые Безрадичи.
 
В Старообуховском поднаправлении вдоль дамбы возведено много элитных городков – начиная от «Золотых Ворот» в Конча-Заспе и заканчивая поселком «Три реки» неподалеку от г. Украинки. Большинство из них возведены на дамбе – «Альбатрос», «Срiбна Затока», «Днiпрова Хвиля», «Клим», «Соби», «Берегиня», а к лесной зоне вдоль трассы примыкают «Романово», «Сосновый бор», «Плютово», «Леонардо», «Французский городок» и другие.
 
Вдоль Новообуховской магистрали коттеджных городков ненамного меньше – «Зеленый гай», «Лесники», «Александров Посад», Bosco Village, «Солнечная долина», здесь также сконцентрированы несколько ареалов стихийной, но престижной застройки в Лесниках, Романкове, Подгорцах, формируется респектабельный массив и в Безрадичах.
 
Коньком данного направления является транспортный фактор. Благодаря удобным трассам до Печерска можно добраться за 15–20 минут, минуя лишь один светофор – левый поворот на просп. Науки. Но, к сожалению, не все столь идеально. Так, примыкающая к Старообуховскому поднаправлению дорога по Большой дамбе довольно узкая и уже не выдерживает растущий поток «карет» для элиты: иногда в 8 утра в направлении Киева там возникает абсолютно реальная городская «пробка».
 
Природный фактор. Богатство природы и живописность этих мест привлекают многих. Старообуховское поднаправление имеет выход как непосредственно к Днепру, так и к его бесчисленным каналам – яхту можно пришвартовать прямо у своего коттеджа. Здесь находится Козинский ландшафтный заказник площадью около 1000 га, а окрестные водоемы давно облюбованы поклонниками рыбной ловли. Несомненным плюсом Новообуховского поднаправления, помимо рек и озер, считают холмистую местность, которая дает хороший обзор из окон построенных тут особняков.
 
Социальный фактор коттеджных поселков данного направления является визиткой и ориентиром для многих девелоперов. Здесь живет большая часть украинской элиты – политики, чиновники, бизнесмены, а также богатые иностранцы.
 
Инфраструктурный фактор. Когда начиналось строительство «Золотых Ворот» в Конча-Заспе, об инфраструктуре никто особо не задумывался. Позже стали появляться объекты, существенно улучшившие качественные характеристики этого направления. Правда, девелоперы некоторых городков предпочитают вовсе не тратить средства на инфраструктуру, рассчитывая, что жители будут пользоваться благами соседних поселков. Например, обитателям «Зеленого гая» за продуктами в ближайший магазин придется ехать 5–6 км.
 
Однако в целом инфраструктура Обуховского направления весьма широка. В Конча-Заспе открыты рестораны «Разгуляево», «Купеческий двор», «Динамо-Home», в городке «Золотые Ворота» – «Подкова», а на дамбе – «Нью Витребеньки». Возле с. Подгорцы находятся рестораны «Край-Рай», «Три мушкетера», «Чумацкий шлях», «Любовь и голод», множество мини-отелей. В Конча-Заспе расположен конно-развлекательный комплекс Royal Horse Club, гостиничный комплекс «Кантри», база футбольного клуба «Динамо» и пейнтбол-клуб «Дикие Гуси». В с. Ходосовка есть пони-клуб «Домино», а в с. Чапаевка – конный клуб «Иноходец». Около с. Креничи строится центр горнолыжного спорта.
 
В коттеджных городках вблизи Старообуховской трассы девелоперы тоже активно развивают инфраструктуру. Например, организовывают яхт-клубы в поселках, имеющих выход к большой воде. Неплохая инфраструктура предусмотрена в пгт Козин – тут находятся гостиницы квартирного типа «Астарта-центр», «Солнечный путь», «ТКВ», гостиница с рестораном «Визит», а также несколько престижных санаторных комплексов.
 
Иногда в прессе Обуховское направление отождествляют с Обуховским районом. Но это не совсем так – условно выделенные направления коттеджного строительства не всегда совпадают с территориально-административными единицами. Например, земли Одесского, Житомирского, Варшавского (Гостомельского) и части Обуховского направлений охватывает большая территория Киево-Святошинского района.
 
Житомирское направление
 
Житомирское направление коттеджного строительства, как и Одесское, не имеет четких границ. Кроме поселков, соседствующих с Житомирской трассой, сюда причисляют городки, находящиеся на значительном расстоянии от нее. Причем эти поселки также равно отдалены и от Одесской трассы, потому их принадлежность к Житомирскому или Одесскому направлению весьма условна.
 
Городки, не вписывающиеся в классическую схему направлений, целесообразней разделить по поднаправлениям. Например, в Киево-Святошинском районе через Софиевскую Борщаговку, минуя Белогородку и коттеджный поселок «Озерное» в с. Горбовичах, пролегает региональная трасса Киев-Бышев-Фастов, вблизи которой находятся села с активным коттеджным строительством – Бобрица, Музычи, Княжичи и Жорновка, чуть дальше вдоль трассы – Ясногородка и Осыково (уже Макаровский р-н). Почти параллельно, но южнее, идет автомагистраль Вишневое-Боярка-Забирье, а еще южнее размещена территориальная трасса Крюковщина-Боярка.
 
Владимир Степенко считает, что поднаправления стоит выделять, поскольку перспективность участка зависит не только от богатства природного окружения, наличия рек, озер, лесных массивов, но и от многих других факторов, в частности, качества подъездных путей локального значения. Забота об обустройстве дорог может лечь на плечи застройщика, что существенно повлияет на конечный финансовый результат проекта. В этом плане показателен пример коттеджного поселка «Город Солнца» (с. Крюковщина): поскольку к нему от Киева идет узкое однополосное шоссе, девелопер (компания «Инфинити») обещает частично финансировать расширение дороги.
 
В Житомирском направлении разрабатывается масса проектов коттеджных поселков. Так в Киево-Святошинском районе реализуются городки «Петрушки», «Озерное», «Лесное», «Паритет-Сервис» и другие. Дальше в этом направлении строятся коттеджные поселки, которые территориально расположены в Макаровском районе: «Олiмпiк-Park», «Водограй», «Севериновка», «Лелечий Хутiр», «Немецкая Слобода» и «Калинове Мiстечко».
Транспортный фактор. Многополосное скоростное Житомирское шоссе находится в хорошем состоянии, поэтому даже из Макаровского района в Киев добраться совсем не тяжело. Шоссе переходит в крупнейшую столичную магистраль – просп. Победы, который, несмотря на свою ширину, славится утренними «пробками» возле ст. м. «Житомирская» и «Святошино».
 
Природный фактор. В Житомирском направлении практически отсутствуют крупные водоемы, в то же время оно насыщено небольшими реками (прежде всего Ирпень, Буча) и озерами (в Забирье, Бобрице, Петрушках, Горбовичах). Равнинный рельеф ограничивает живописность местности, однако здесь есть несколько лесных массивов.
 
Социальный фактор. Чтобы добраться ко многим городкам, необходимо проехать через села, дороги в которых зачастую низкого качества и имеют много неудобных для водителей поворотов и изгибов. На внутренних трассах нередко путь может быть прегражден домашним скотом. Впрочем, коттеджные городки возводятся на окраинах населенных пунктов, и к ним ведут отдельные подъездные пути, что формирует социальную автономность, хотя до уровня Обуховского направления еще далеко.
 
Инфраструктурный фактор. Из объектов инфраструктуры в Житомирском направлении расположены спорткомплекс «Чайка» (с. Петропавловская Борщаговка), развлекательные комплексы и рестораны «Вечорницi Клаб», «Два бобра», «Мисливець-автогриль», а также страусиная ферма с рестораном в с. Ясногородка.
 
Одесское направление
 
В Одесском направлении коттеджные поселки возводятся в двух районах – Киево-Святошинском и Васильковском. Из уже сформированных городков можно выделить лишь «Денди» в Вите-Почтовой и обустроенный массив в с. Хлепча Васильковского р-на. Ближе к Киеву сооружаются поселки «Витберг» (с. Вита-Почтовая), «Город Солнца», «Уютный уголок» и «Садок Вишневий» (с. Крюковщина), а в Васильковском районе – «МАЄТОК» (с. Иванковичи), «Скифское» (с. Крячки) и «Озерный хуторок» (с. Здоровка).
 
Транспортный фактор. С одной стороны, это направление характеризуется наличием трассы европейского уровня Киев-Одесса, т. е. добраться до границы мегаполиса легко, но на пути к центру камнем преткновения становится Московская площадь, реконструкция которой только начинается.
 
Природный фактор. Живописность местности обусловлена обилием лесов, большим количеством рек (Стугна, Сиверка) и каскадами озер (возле сел Круглик, Солтановка, Хлепча и в окрестностях г. Василькова). Например, коттеджный поселок «Озерный хуторок» с трех сторон окружен водоемами.
 
Социальный фактор. В этом направлении социальную однородность обеспечить вряд ли удастся, так как до Одесской трассы зачастую приходится добираться по проселочным дорогам.
 
Инфраструктура Одесского направления развита хорошо – это супермаркеты «Новая Линия», «МегаМакс» (пгт Чабаны), конно-спортивные клубы «Антонов-Агро» (с. Круглик) и «Боливар» (с. Путровка), отельный комплекс «Охотничий хутор» (32-й км Одесской трассы). Правда, не во всех коттеджных городках достаточно объектов инфраструктуры. Например, девелопер «Озерного хуторка» рассчитывает, что жители будут пользоваться инфраструктурой г. Василькова.
 
Проблемная «Варшавка»
 
Варшавское (Гостомельское) направление исторически сложилось как дачно-санаторное благодаря дачным массивам и пансионатам в Ирпене, Буче, и Ворзеле. В то же время централизованных коттеджных поселков здесь заявлено крайне мало – «Ясные Зори» да массив «Канадская деревня». При этом пгт Гостомель развивается как логистический центр: здесь уже построено несколько складских комплексов, а в перспективе – сооружение крупных объектов.
 
Транспортный фактор. В отличие от Житомирской или Одесской трассы, Варшавское шоссе – это узкая двухполосная дорога, обгоны на которой довольно проблематичны, в том числе из-за многочисленных грузовиков, едущих к сладам. Утром и вечером на отрезке от г. Ирпень до киевского КПП движение крайне затруднено.
 
Природный фактор. Варшавское направление славится своими хвойными лесами и рощами, есть также озера и реки (Ирпень, Буча), но его «жемчужина» – живописная Пуща-Водица и ее окрестности.
 
Социальный фактор. С одной стороны, «Варшавка» обладает некой элитностью, благодаря Пуща-Водице с престижными дачами, санаторием и озерами, однако в направлении г. Буча социальная однородность не сохраняется.
 
Инфраструктурный фактор. Объекты инфраструктуры в этом направлении сосредоточены в Пуща-Водице (гостиничный комплекс, пейнтбол-клуб «Стиф»), частично развиты в г. Буча (современный центр активного отдыха «Каскад»), г. Ирпень (одноименная гостиница с рестораном) и с. Горенка (конно-спортивный клуб «Родео-2»).
 
Однако Варшавское направление изобилует санаторными учреждениями. И если в Буче есть только одно (санаторий «Дружный»), то в Ирпене их уже четыре (санатории «Ирпень», «Лесной», «Ясный», пансионат с лечением «Дубки»). Наибольшее количество лечебных учреждений находится в пгт Ворзель (санатории «Украина», «Ворзель», «Зорька», «Солнечный», «Флаг», «Звезда» и «Кичеево», пансионат с лечением «Победа»). Но в целом рекреационно-развлекательный потенциал этого направления еще не исчерпан.
 
Вышгородское направление
 
Вышгородское направление можно условно разделить на два поднаправления. Первое – собственно Вышгородское – это территории на правом берегу Днепра (г. Вышгород, с. Новые и Старые Петровцы, Лютеж). Второе поднаправление – Деснянское – находится на левом берегу Киевского водохранилища и охватывает ряд сел: Осещина, Хотяновка, Новоселки, Нижняя Дубечня, Лебедовка и др.
 
К Вышгородскому поднаправлению относятся коттеджный поселок «Детавиця» (г. Вышгород) и коттеджная застройка на побережье Киевского моря, а в Деснянском сооружаются городки «Вышгородская Брама» и «Уютный».
 
Транспортный фактор. Дороги в обоих поднаправлениях имеют лишь региональное значение, поэтому они качественны только местами. Например, до г. Вышгород идет хорошая дорога, а дальше, к с. Дымер, она сужается и пролегает через села. 10 км до «Вышгородской Брамы» – добротные, но оставшиеся 2 км до въезда в поселок – незаасфальтированы.
 
Природный фактор Вышгородского направления, без сомнения, является его выигрышной фишкой. Оба поднаправления проходят вдоль берегов Киевского моря, к тому же здесь много озер, рек и больших лесных массивов. Эти живописные места идеальны для рыбалки и охоты.
 
Социальный фактор. Поскольку транспортные пути ведут через села, то нельзя говорить о социальной однородности направления.
 
Инфраструктурный фактор. На выезде из столицы находятся рестораны «Скатерть-Самобранка» и «Замок». На правом берегу Киевского моря развита рыболовная инфраструктура, а большой лесной массив на левом позволяет отлично поохотиться, например, в охотничьем хозяйстве возле с. Лебедовка.
 
Бориспольское направление
 
В Бориспольском направлении также можно выделить два поднаправления: собственно Бориспольское и Днепровское. К первому относятся населенные пункты, расположенные вдоль трассы к аэропорту (Малая и Большая Александровка, Чубинское, Гора), ко второму – села в пойме Днепра (Гнедын, Вишенки, Процев, Жовтневое и Кийлов).
 
В собственно Бориспольском поднаправлении более развит формат дачного строительства, а в Днепровском находится много коттеджных городков. Если не считать стихийную коттеджную застройку Осокорков, то вниз по течению Днепра разместились поселки «Золоче», «Вишневе Мiстечко», «Золоче-2», «Заповiдний-1».
 
Транспортный фактор. В Бориспольском поднаправлении трасса, ведущая к международному аэропорту, поддерживается в отличном состоянии. Но в наиболее перспективном для девелоперов Днепровском поднаправлении (на участке от Осокорков до с. Вишенки) дорога узкая и местами некачественная.
Природный фактор. Если Бориспольское поднаправление характеризуется бедностью природы и однообразием равнинного рельефа, то живописные берега Днепра привлекают сюда многих киевлян.
 
Социальный фактор. В Днепровском поднаправлении проезд через села по разбитым дорогам неизбежен. В то же время девелоперы городков «Вишневе Мiстечко» и «Золоче» возводят в своих проектах серьезные детские дошкольные и школьные заведения, многофункциональные комплексы, чтобы у жителей не было потребности в частых выездах в Киев.
 
Инфраструктура данного направления довольно широка. В Бориспольском поднаправлении это обусловлено близостью к аэропорту, а в Днепровском – относительной развитостью коттеджных поселков. Вдоль трассы возведены рестораны «Козацький стан», «Тiфлiс» и «Любава», в с. Чубинское находятся конно-спортивный клуб «Магнат» и пейнтбольный клуб «Гладиатор», а в с. Процев – «Конюшня Алексея Бутенко».
 
Броварское направление
 
Броварское направление опять условно делится на два поднаправления. Территории вдоль трассы на Чернигов – это собственно Броварское поднаправление, здесь, в 32-х км от Киева, строятся коттеджные городки «Новая Богдановка» и «Княжичи». Второе поднаправление можно назвать Остерским. Как и Деснянское, оно находится в бассейне реки Десна и включает в себя села, сосредоточенные на региональной дороге (Погребы, Зазимье, Пуховка). Вокруг этих живописных мест широко развита стихийная коттеджная застройка.
 
Транспортный фактор тут двоякий. С одной стороны до коттеджного поселка «Новая Богдановка» ведет широкая магистраль Киев-Чернигов. С другой – извилистая региональная дорога, проходящая через села. Но основной проблемой становится необходимость переезжать на правый берег Киева через мосты с постоянными заторами.
 
Природный фактор Броварского направления нельзя назвать его козырем. Ландшафт здесь однообразный, преимущественно равнинный, с небольшими лесными массивами и водными артериями (р. Трубеж). Деснянское поднаправление привлекательно с точки зрения красоты пейзажа, но весенние разливы Десны делают эти территории уязвимыми.
 
Социальный фактор. Дач здесь немного, в основном построены современные коттеджи. Однако из-за близкого соседства с населенными пунктами социальная однородность коттеджных массивов не выдержана.
 
Инфраструктурный фактор. Рекреационно-развлекательная инфраструктура сосредоточена в г. Бровары. Здесь расположены спортивно-конные клубы «Фараон», «Фортуна» и «Сапсан», бассейн «Купава», развлекательный комплекс «Терминал», а также отельный комплекс «Спорт». Инфраструктура Деснянского поднаправления развита гораздо меньше – одним из немногих учреждений является таверна «Журавушка» в с. Пуховка.
 
 
Комментарий эксперта
Владимир Степенко, директор по маркетингу компании SV Development
 
Наиболее перспективными считаются те направления, где есть земельные участки для проектов коттеджных поселков и существует спрос на недвижимость со стороны частных инвесторов. К таковым можно отнести Житомирское, Одесское, Бориспольское и Обуховское.
 
На данный момент наиболее развито Обуховское направление. Поскольку ряд новых городков сейчас находится на стадии проектирования, оно и дальше будет оставаться приоритетным. Несмотря на довольно большое количество коттеджных поселков, в данном направлении есть пригодные для реализации проектов городков земельные участки, однако ввиду дефицита цены на них порой завышены. Это и является основным фактором, снижающим интенсивность развития рынка района по сравнению, например, с изобилующим свободными территориями Житомирским направлением.
 
Я бы отметил хорошие трассы в Бориспольском, Житомирском и Одесском направлениях, а также неплохую дорогу в Вышгородском. Единственное направление, на котором качество подъездных путей остается на низком уровне, и, соответственно, там возникают постоянные пробки, – это Варшавское. Но по большому счету, везде есть дороги разного качества.
 
Иван Данюк, Александр Корж