У каждого своя дорога

В последнее время интерес иностранных инвесторов к Украине растет, но вектор предпочтения немного меняется – большинство ринулось в стройку, недаром появилось выражение: «Чем бы ты ни занимался, а иметь активы в недвижимости очень модно».

Рынок торговых  центров на Украине оказался  под пристальным вниманием «Толстосумов». Каковы основные тенденции и перспективы рынка ТЦ на Украине в условиях непростой политической обстановки?
 

Политика не помеха
   Украина располагает большим потенциалом для крупных инвестиций в коммерческую недвижимость. В частности, повышенный интерес инвесторов к рынку торговых площадей свидетельствует о том, что он достаточно динамичен и прогрессивен. 
   Прежде всего девелоперов привлекают высокая доходность ТЦ на фоне дефицита площадей и постоянно растущего спроса, а также быстрые сроки окупаемости проектов, которые в среднем составляют 5-7 лет. Однако сложившаяся политическая ситуация в стране все же вносит небольшие волнения в круги инвесторов. Ведь в последнее время стало популярным вести разговоры о ее влиянии на развитие бизнеса, при этом большинство спикеров либо не ориентируются в ситуации, либо ставят цель накалить ее до предела. Эксперты рынка недвижимости призывают не обращать на них внимания и достаточно объективно высказываются относительно сложившейся ситуации: развитие рынка ТЦ идет своим чередом. «Видимого прямого влияния на рынок ТЦ Украины политические изменения в стране не оказывают», — констатирует Татьяна Честнейшая, директор департамента управления активами компании «XXI Век». Как отмечает президент компании ICD Investments Сергей Касьянов, сегодня развитие ТЦ ведется в нормальном рабочем порядке. Существует ряд обстоятельств, которые тормозят процессы, но это больше связано с раз­решительными процедурами.
   Основными преградами на пути инвесторов, желающих иметь активы в торговой недвижимости на Украине, являются изменение рисков и сроков на согласование проекта, а также подходов в разрешительной системе. «Еще совсем недавно традиционным было запретить все, что разрешили предыдущие власти, и разрешить все запрещенное ими. Эти качели позволяли какие-то проекты ускорять, какие-то тормозить, но общий баланс сил на рынке сохранялся и сохраняется», — говорит Вадим Непоседов, генеральный директор компании «Украинская Торговая Гильдия». Инвесторы с рынка не уходили и не уходят и «каникул» себе не устраивают. Но они стали более внимательно отслеживать политические баталии и более серьезно изучать рынок перед принятием решения. На сегодняшний день с большими трудностями по реализации столкнулся только один проект - ТРЦ «Троицкий». Строительство ведется в столице возле главного стадиона Украины НСК «Олимпийский» и, по мнению ряда футбольных экспертов, может помешать проведению на стадионе матчей Чемпионата Европы по футболу в 2012 г. Однако четко зафиксированных фактов приостановки либо полного «сворачивания» иностранными компаниями проектов строительства ТЦ ввиду сложившейся политической ситуации на Украине не фиксировалось. «Мы видим, что многие проекты ТРЦ не будут введены в эксплуатацию в заявленные сроки. Но это связано прежде всего со сложностями в получении разрешитель­ной документации на местном уровне, что приводит к удлинению сроков реализации проектов», — говорит Татьяна Честнейшая.
   Резюмируя поведение рынка после внеочередных парламентских выборов, Сергей Клименко, генеральный директор группы компаний «Траектория», отмечает, что «смена власти может привести только к необходимости придумывать новые схемы «сотрудничества» с новыми чиновниками и разрабатывать процедуры по отводу земли, манипуляций по выкупу ветхих строений и др. Проблемы с коррупцией, которые существовали при прошлой власти, будут и при будущей, и от них никуда не денешься. А смена рычага власти никаких значительных перемен на рынке коммерческой недвижимости не принесет».

Основные тенденции рынка ТЦ
   Сегодня сектор розничной торговли на Украине продолжает расти быстрыми темпами, а спрос на качественные торговые площади значительно превышает предложение. «На 1 тыс. жителей Киева сейчас приходится около 117 кв.м профессиональных торговых площадей, в Одессе — 112 кв.м, в Днепропетровске — 94 кв.м, во Львове — 87 кв.м. В других городах этот показатель гораздо ниже. Для сравнения: в Дублине на 1 тыс. жителей приходится 518кв.м торговых площадей, в Париже— 450 кв.м». — констатирует Сергей Касьянов. 
   Лидером по строительству объектов безусловно является Киев, ведь все функционирующие здесь ТЦ либо полно­стью заполнены, либо работают с вакантностью, не превышающей 5-7%.
   «В целом на столичном рынке торговой недвижимости сохраняются условия рынка арендодателя, но при этом наблюдается стабилизация арендных ставок. С начала 2007 г. арендная ставка практически не выросла и в успешных проектах для секций менее 300 кв.м составляет от 120 до 300 USD за кв.м в месяц. В менее удачных проектах — от 50 до 70 USD. за кв.м в месяц. Незначительное повышение арендных ставок наблюдалось лишь в некоторых столичных ТЦ, что скорее являлось исключением, чем закономерностью»,— отмечает Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International (Украина).

   Согласно данным компании Astern, в середине 2007 г. объем качественных торговых площадей в Киеве составил около 400 тыс.кв.м, при этом за первое полугодие в столице был открыт только один ТЦ «Комод» площадью 15 тыс.кв.м. Специалисты компании прогнозируют открытие до конца года всего лишь трех объектов: ТРЦ «Блокбастер» (общая арендуемая площадь (GLA) 20тыс.кв.м), ТЦ «Материк» (19тыс.кв.м GLA) и частично ТЦ «Днепровская Пристань» (63,5 тыс.кв.м GLA). Общая площадь проектов, которые планируется ввести до конца 2008 г., составит около 238 тыс.кв.м. Однако, пожалуй, более значимым событием, чем появление новых ТЦ, является активизация в 2007 г. на рынке Украины крупных зарубежных розничных сетей. В первую очередь это касается таких операторов, как Real, Aushan, Obi, Praktiker. — отмечают маркетологи компании «Украинская торговая гильдия».
   Кроме того, в этом году подтвердили намерения о своем выходе на Украину такие сети, как «Вестер». «Красный Куб», «Мосмарт», Finn Flare, «О' Кей», Ehitus Service, «Азбука Вкуса», «36,6», Inditex Group, Stockmann и другие. На заключительной стадии принятия решения об открытии своих магазинов на Украине — известные торговые марки Debenhams. TopShop, River Island и C&A. «Сегодняшняя специфика рынка торговой недвижимости такова, что 90% арендаторов ТРЦ работают на правах франшизы. Это удобный инструмент для владельцев международных брендов, не намеренных выходить на достаточно рискованный рынок самостоятельно. Многие компании входят на Украину через российских операторов»,— отмечает Татьяна Честнейшая. Первыми самостоятельно выходят на украинский рынок польские компании Reserved и INDITEX.

Cитуация в регионах

   Из за сложностей (получение участка, разрешительной документации и пр.) реализации проектов торговой недвижимости в Киеве внимание многих девелоперов переключилось на регионы. В первую очередь это наиболее крупные по экономическому потенциалу и объему потребительского рынка города (Одесса, Лэвов, Донецк, Харьков, Днепропетровск, Запорожье), а также областные центры с населением 300-500 тыс. человек.

   Как считает Галина Малиборская, украинский региональный рынок торговой недвижимости развивается более динамично, по сравнению со столичным. В апреле в Одессе открылся ТЦ «Сады Победы» общей арендуемой площадью около 20 тыс.кв.м, в составе которого — гастрономический бутик Fauchon известной одноименной французской сети. Это первый проект ТЦ премиум-класса на региональном рынке. В марте в Днепропетровске был открыт ТЦ «Вавилон», общая торговая площадь которого составила 13 тыс.кв.м. В Харькове скоро планируется ввести в эксплуатацию 25 тыс.кв.м торговой галереи в составе второй фазы ТРЦ «Караван», а также открыть вторую очередь ТРЦ «Французский бульвар» в виде ледового катка. Новые девелоперы. как правило, рассматривают возможности реализации крупных проектов. К примеру, Acteeum Group в Одессе выступит девелопером проекта регионального ТЦ общей торговой площадью 60 тыс.кв.м с рабочим названием «Ипподром». А известная израильская компания Africa Israel Investments Ltd. заявила о реализации проекта многофункционального комплекса общей площадью 1 50 тыс.кв.м в Запорожье.

   В регионах, так же как и в столице, ощущается дефицит качественных торговых помещений. Это усиливает позиции арендодателей и позволяет им поддерживать высокий уровень арендных ставок. Таким образом, в профессиональных ТЦ. расположенных в крупных городах Украины, аренда небольших помещений обходится операторам от 70 до 100 USD за кв.м в месяц. По прогнозам маркетологов компании «Украинская торговая гильдия», лидерами по насыщенности торговыми площадями в 2009 г. могут стать Львов, Черновцы, Запорожье, Ровно, Днепропетровск. В этих городах насыщенность на 1 тыс. жителей может составить более 300 кв.м  торговых площадей. Менее активно строительство ТЦ идет в таких крупных городах, как Донецк и Одесса. Если же говорить о проектах в целом, то осталось очень мало городов, которые еще не замечены девелоперами. В перспективе практически во всех областных центрах планируется строительство большого объема торговых площадей.

Что год грядущий нам несет?

   Эксперты считают, что ожидать каких-либо серьезных изменений на рынке ТЦ в 2008 г. не стоит: острый дефицит торговых площадей сохранится, арендные ставки будут динамично повышаться и уровень заполняемости будет приближаться к 100%.  Вместе с тем продолжится активное освоение девелоперами городов-милионников и областных центров Украины, год будет ознаменован открытием первых ТЦ в ряде регионов страны. Рост ровня платежеспособного спроса за пределами столицы будет способствовать развитию там новых форматов современных торговых комплексов. Если же говорить о более далекой перспективе, то в ближайшие два-три года низкие объемы нового предложения и высокий уровень спроса приведут к росту арендных ставок в среднем на 25-30% ежегодно. По нашим прогнозам, стоимость арендной платы в ТЦ не будет снижаться, по крайней мере в ближайшие два-три года. Многие заявления относительно стагнации цен на рынке торговой недвижимости не имеют фактического и.экономического подтверждения. Сегодня наполняемость основных ТЦ столицы арендаторами составляет 98,7%. Это касается ТЦ как класса  А, так и В, что связано с превышением уровня спроса над количеством предложений в среднем в 7 раз. На наш взгляд, только когда удельная масса ТЦ классов А и В достигнет европейского уровня, мы сможем надеяться на снижение арендных ставок и конкурентных условий размещения вТЦ как для мелких, так и для крупных торговых операторов», — отмечает Сергей Клименко.

   Вместе с тем рост покупательской культуры населения и повышение требований арендаторов будут способствовать появлению новых проектов ТЦ. соответствующих передовым качественным стандартам девелопмента. Дальнейшее развитие получит формат многофункциональных комплексов, в которых торгово-развлекательная составляющая будет одним из элементом функционального наполнения.

   Перспективным направлением развития рынка торговой недвижимости станет также освоение территорий бывших промышленных зон в черте города. А по мере развития рынка и появления проектов высокого качества будет расти количество инвестиционных сделок по покупке-продаже готовых торговых объектов. В своих высказываниях относительно насыщения рынка страны торговыми площадями эксперты рынка весьма аккуратны. По их прогнозам, в Киеве его не следует ожидать раньше 2010-2012 гг. при условии, что все заявленные проекты будут реализованы, тогда как регионы потребуют более длительного периода времени.