Почему в постсоветских странах растут цены на жилье

Автор материала — Том КУПЕ, директор Киевской школы экономики и Киевского института экономики, коллаж Константина ПАЛАМАРЧУКА

Домик у обочины

Жилая недвижимость дорожает не только в Украине. Многие страны с переходной экономикой пережили или переживают взлет цен на жилье. Правда, в Польше, например, квартиры за последние пять лет подорожали на 50%, а в Украине — на все 500%.

Балаз Эгерт из Австрийского банка и Дубравко Михалек из Bank of International Settlements выяснили, почему в развивающихся странах цены на жилую недвижимость растут быстрее, чем в развитых*. Два экономиста использовали данные о ценах на недвижимость 19 стран Сообщества экономического сотрудничества и развития (OECD) и восьми стран Центральной и Восточной Европы. Предмет исследования — изменение цен на жилье за период от 8 до 30 лет. В развивающихся странах анализировали стоимость квартир за восьмилетний период, в развитых — за 30 лет.

Предыдущие исследования западных ученых показали, что ценообразование на рынке недвижимости напрямую зависит от таких факторов, как реальный доход, реальные процентные ставки по кредитам в стране, рост объемов кредитования, демографические изменения и пр. Однако в небольших государствах, например, Дании, Финляндии, Голландии или Норвегии, чувствительность цен к этим макроэкономическим показателям гораздо выше, чем в больших индустриальных странах вроде США и Англии. «Догоняющие» в экономическом развитии страны, например, Ирландия и Испания, тоже реагируют на малейшие изменения этих макропоказателей, причем сильнее, чем Германия или Франция. «Рынки недвижимости в развивающихся странах крайне чувствительны к колебаниям доходов населения, процентных ставок, объемам кредитования», — перечисляют Эгерт и Михалек.

Другая причина роста цен на жилье — качество предлагаемой на рынке недвижимости. Большинство домов, построенных в советский период, находится в очень плохом состоянии. Строительство качественно нового жилья повышает цены на квартиры и дома, причем эта волна захватывает и вторичный рынок. Кроме того, частные строительные компании (основные поставщики жилья в развитых странах) строят новые дома крайне медленно — в основном из-за отсутствия средств. Да и цены на жилье в советских государствах были низкими — квартиры в некоторых странах Восточной Европы стоили дешевле автомобилей.

Не исключено, что еще несколько лет экономического роста — и цены на квартиры в Украине остановятся.