Ранее популярные среди киевлян квартиры и офисы в облагороженных чердачных помещениях стремительно утратили лидирующие позиции среди «экзотических» сегментов рынка недвижимости, уступив первенство пентхаусам и обычным элитным квартирам. За последние 1,5–2 года количество запроектированных мансард в новостройках уменьшилось на 50%, а число реализуемых проектов по переоборудованию бывших чердаков в мансарды сократилось в 10 раз. Предложение же продолжает расти, причем как в сегменте продажи, так и аренды.
Немодный фетиш
Как рассказала «ДС» директор агентства недвижимости «Траектория» Ирина Головнева, сейчас в столице строятся всего четыре жилых здания, в которых изначально запроектированы мансарды, а еще около двух десятков инвесторов реконструируют в центре чердаки под мансардные этажи. «Если объемы возведения новых домов с мансардами снизились по сравнению с докризисным временем пропорционально общему падению темпов нового строительства в Киеве, то есть примерно в два раза, то объемы реконструкции мансард обвалились за тот же период более чем в 10 раз. К примеру, в 2007 г. договоры с городской властью на реконструкцию чердаков под мансарды оформили более 200 инвесторов. Сейчас же их число не превышает 20–30», — рассказывает Ирина Головнева. По ее данным, ныне подобные работы ведутся в домах по улицам Пушкинской, Трехсвятительской, Паньковской, Саксаганского, Тарасовской, Жилянской, Эспланадной, Большой Васильковской, П. Лумумбы, Михайловской.
Учитывая, что мансарды в основном сооружают в жилых домах премиум- и бизнес-класса, а также в объектах гостиничной и офисной недвижимости, сокращение объемов их строительства на первичном рынке неудивительно, поскольку вышеперечисленные сегменты переживают не лучшие времена, говорит главный архитектор проектной группы «Архиматика» Дмитрий Васильев. А вот потеря интереса инвесторов к реконструкции существующих чердаков вызвана резким снижением спроса на такого вида жилье на фоне увеличения финансовых и временных затрат для ведения подобного бизнеса. «Раньше мансарды служили альтернативой квартирам и были прототипами пентхаусов. Сегодня же они просто вышли из моды, поскольку их эксплуатация в повседневной жизни продемонстрировала существенные недостатки: многоуровневость потолков, их маленькая высота, неправильная конфигурация стен, небольшая площадь окон. Немалую роль в смещении мансард с олимпа моды сыграла и запущенность старого фонда, в котором их, как правило, надстраивали: устаревшие коммуникации, неухоженные подъезды, отсутствие паркинга и охраны. Тем не менее мансарды стоят в одном ценовом ряду с полноценными квартирами в новостройках, двухуровневыми апартаментами и пентхаусами, хотя ранее они стоили гораздо дешевле обычных квартир. В итоге немногочисленные покупатели выбирают традиционное элитное жилье, что приводит к проблемам с реализацией мансард, а соответственно, и потере интереса инвесторов к этому сегменту», — рассказывает генеральный директор АН «Благовест» Ирина Луханина.
Избегая головной боли
По сообщению директора отдела агентских услуг АН «Ситикон» Эдуарда Бразаса, немаловажную роль в снижении интереса инвесторов к этому сегменту рынка сыграло повышение расходов на согласование документации по реконструкции чердаков. Это подтверждает и Дмитрий Васильев, по словам которого известны случаи, когда данные затраты вместе со стоимостью проведения строительных работ превышали реальную рыночную цену реконструируемого объекта. Те же жители Киева, которые хотели оборудовать мансарду для себя, в большинстве случаев это уже сделали. «Сегмент реконструкции существующих чердаков в мансарды стал одним из самых затратных по времени и финансовым ресурсам на всем рынке недвижимости (из расчета расходов на квадратный метр). Главным камнем преткновения является законодательная норма о необходимости нотариально заверенного согласия всех жителей дома на реконструкцию и согласие на данную надстройку районной администрации, что влечет многочисленные поборы», — рассказывает г-н Васильев.
Помимо согласия всех жильцов и РГА, в процессе получения которого инвестора зачастую обязывают окрасить фасад здания, восстановить инженерные сети, отремонтировать подъезд и т. п., закон требует согласования подобных проектов в Главкиевархитектуре, Управлении охраны памятников, Главном управлении экономики, а также непосредственно с мэром города. На плечи инвестора ложатся и затраты на проведение технического обследования дома (для определения возможности сооружения мансарды), на разработку проекта в лицензированной стройорганизации, согласование готового проекта, получения разрешения в ГАСК на начало строительных работ и ввод готового объекта в эксплуатацию. В результате, по словам руководителя отдела продаж недвижимости департамента IDGROUP-development Оксаны Лавриненковой, только продажа наиболее дорогих, расположенных в самом центре столицы мансард способна ныне окупить эти затраты. Но были случаи, когда инвестору не удавалось до конца узаконить готовый объект. А не полностью узаконенная мансарда фактически является чердаком, который считается общей собственностью жителей дома. «Соответственно, любой из собственников квадратных метров в здании, равно как и коммунальные службы, имеют полное право потребовать свободный доступ к чердачному помещению», — отмечает г-жа Лавриненкова.
Изобилие вторички
Предложение подобного жилья на вторичке выросло по сравнению с докризисным временем в несколько раз. «В настоящий момент в базе данных нашего дочернего АН SV Realty находятся порядка 50 квартир с мансардами или мансардного типа (только мансарда без нижнего уровня), в то время как полтора-два года назад по всему Киеву были выставлены на продажу не более 25–30 таких объектов. Но и покупают в среднем всего одну мансарду в месяц. То есть, чтобы продать всю эту недвижимость, необходимо четыре года», — отмечает начальник департамента маркетинга компании SV Development Владимир Степенко.
По утверждению эксперта, мансарды и мансардные этажи в двухъярусных квартирах сегодня представлены во всех ценовых категориях. Например, рядовой переоборудованный под мансарду чердак площадью 43 кв. м на Куреневке (ул. Советская, 52), который требует ремонта, продается всего за $65 тыс., а двухуровневая квартира на углу улиц Жилянской и Л. Толстого (41 кв. м на первом уровне и 30 кв. м на втором) выставлена за $100 тыс. В то же время двухуровневые апартаменты с мансардным этажом площадью 386 кв. м на Круглоуниверситетской предлагают купить за $1,5 млн. В среднем же, по словам г-на Степенко, квартиры с мансардным этажом в центре столицы или приближенных к нему районах оцениваются сейчас в $250–300 тыс. при условии, что их метраж не превышает 100 кв. м, и в $500–700 тыс. при метраже в 170–250 кв. м.
«Покупателей, которые хотят приобрести именно мансарду, сегодня практически нет. Во-первых, такую недвижимость покупают обычно только в двухуровневой квартире, где первый этаж имеет нормальные или очень высокие потолки. Во-вторых, месторасположение, цена и стоимость ремонта будущего жилья должны быть привлекательнее цены обычных квартир в этом же районе», — отмечает Владимир Степенко.
С таким мнением согласна и Ирина Луханина. «Люди, которые ищут только мансарду, сегодня редкость. Их объединяет не род занятий, ежемесячный доход или наличие детей, а прежде всего творческий подход к реальности, любовь к необычному и стремление получить хороший вид из окна или оригинальный кабинет. Хотя с видом из окна надо быть осторожным: столица активно застраивается и нередки случаи, когда вожделенный вид может исказить очередная высотка, возведенная в непосредственной близости от дома, где человек приобрел себе мансарду», — отмечает она.
Изыски аренды
Мода на мансарды прошла не только в сегменте продажи, но и в сегменте аренды квартир и офисов. По словам Владимира Степенко, даже творческие люди в период кризиса снимают такие помещения, исходя из меркантильных соображений: если арендная ставка ниже, чем стоимость найма традиционных квартир в том же доме или микрорайоне. «Компании избегают аренды мансардных помещений под офисы, поскольку в них низкие потолки и нет пространства, так необходимого для плодотворной работы сотрудников. Правда, если стоимость аренды будет на 20–40% ниже рыночной, владельцы фирм меняют свое мнение и охотно их берут», — говорит он.
В сегменте офисной недвижимости сейчас выставляются мансарды площадью 140– 300 кв. м, владельцы которых хотят получать от $1 тыс. до $4 тыс. в мес. Гораздо дороже оцениваются объекты с мансардами для проживания. Так, за четырех-, пятикомнатные апартаменты площадью 100–115 кв. м с мансардным уровнем хотят минимум $2 тыс./мес., а объекты площадью более 200 кв. м с полной меблировкой и бытовой техникой стоят от $4 тыс./мес. «Но желающих переплачивать за такое помещение в случае аренды еще меньше, чем желающих переплачивать за подобную «оригинальность» при ее покупке», — отмечает Ирина Головнева.
Участники рынка считают, что для полноценной реанимации данного сегмента необходимо не только развитие всего рынка недвижимости, который подкосил финансовый кризис, но и законодательные изменения. По словам заместителя директора Киевского инвестиционного агентства Надежды Пустовойт, существенный сдвиг в вопросе возведения мансард возможен лишь после принятия обновленных нормативных документов, регулирующих вопросы реконструкции жилого фонда: Жилищного кодекса, изменений в Закон «Об архитектурной деятельности и основах градостроительной деятельности» и т. п. «Правда, получение согласия всех жильцов дома останется необходимым условием», — отмечает она. Подобного мнения придерживается и Дмитрий Васильев, добавивший, что в столице насчитывается более 2 млн кв. м чердаков, большую часть из которых можно переоборудовать под мансарды. «Этот сегмент имеет большой потенциал», — резюмировал он.
http://www.dsnews.ua
