«Холодный душ» для украинской ипотеки

Ипотечный кризис в США, спровоцировавший мировой кризис ликвидности, нанес ощутимый удар по рынкам ипотеки разных стран. В какой мере кризис коснулся Украины и как отреагировали на мировые проблемы отечественные банки?

Есть ли вероятность повторения заокеанского сценария? Какие уроки нам нужно извлечь и как снизить риски на рынке ипотечного кредитования? Эти и другие вопросы стали предметом обсуждения на круглом столе «Рынок ипотечного кредитования: мировые события и их влияние на Украину», организованном ОАО «Райф-файзен Банк Аваль» совместно с МСК «Украина-Канада». В работе мероприятия приняли участие киевские и днепропетровские специалисты - представители УНИА, коммерческих банков, финансовых и инвестиционных компаний, а также руководители строительных организаций, риэлторы, маркетологи.

Американские проблемы мирового масштаба
Говоря о причинах ипотечного кризиса в США, Анжела Пригожина, директор департамента корпоративных коммуникаций и исследований ОАО «Райффайзен Банк Аваль», подчеркнула, что кризис - вовсе не гром среди ясного неба: к такому повороту событий мир готовился на протяжении последних 8-10 лет. Именно в этот период происходит бурное развитие ипотеки, рост которой во многом обеспечивали заемщики с сомнительной кредитной историей.

Дабы стимулировать экономическое развитие и спрос на кредиты, американские банки попытались сделать ипотеку максимально доступной и дешевой для населения. Однако низкие процентные ставки и слишком мягкая кредитная политика привели к падению кредитной дисциплины как со стороны заемщиков, так и кредиторов. Получить кредит было проще простого - без справки о доходах, по Интернету, без выписки из бюро кредитных историй. Дело доходило даже до анекдотических случаев, когда кредит оформлялся под депозит, который ипотечные брокеры предварительно клали на банковские счета своих клиентов. По официальным данным, объем таких рискованных кредитов превышал $1трлн. «Практически была сведена на «нет» классическая кредитная политика банков, требующая проверки платежеспособности клиентов», - говорит Анжела Пригожина. Ситуацию осложняли многочисленные небанковские финансовые учреждения, которые работали с высокими рисками, недостаточно оцененными ни регуляторами, ни инвесторами. А к 2006 году, когда перегрев рынка достиг критической отметки и Федеральная Резервная Система США резко повысила учетную ставку, заемщики оказались не в состоянии погашать кредиты. Банки стали наблюдать огромный рост невозвратов. «С 2003 по 2006 год уровень неплатежей достиг колоссального размера – почти 10% объема выданных ипотечных кредитов», - прокомментировала Анжела Пригожина. К лету нынешнего года на рынке ипотеки США уже царила паника. В июле было зафиксировано 180 тыс. дефолтов по ипотечным обязательствам, наступил и дефолт кредитных компаний – более 100 игроков сократили, а то и вовсе свернули свою деятельность. В конечном итоге американские проблемы спровоцировали масштабный финансовый кризис, который в свою очередь привел к удорожанию и дефициту заемных средств во всей мировой финансовой системе.

В сентябре-октябре многие международные банки огласили приблизительный уровень ущерба от ипотечного кризиса. Убытки составили от $2 млрд. до $10 млрд. В огромном минусе оказался и рынок недвижимости США. В результате кризиса кредитования резко упали цены и спрос на жилье. Так, по итогам сентября, продажа домов в США сократилась на 16% по сравнению с сентябрем прошлого года. А это триллионы долларов инвестиций, которые имеют прямое влияние на развитие экономики США. Более того, кризис на рынке недвижимости продолжает усугубляться и уже перекинулся на строительную отрасль. Объем заказов на строительство резко сократился, а цены на новое жилье из-за избытка предложений снизились на 10-15%.

Поскольку страны Европы и Азии покупали сложные финансовые продукты продвинутых финансовых учреждений США, ипотечные рынки этих стран ощутили на себе негативные последствия кризиса.

Как «аукнулся» кризис в Украине?
Кризис в США разразился в тот момент, когда рынок ипотеки в Украине находится на подъеме. Так, в прошлом году рынок вырос на 155%, а в этом, вопреки прогнозам специалистов УНИА о 54% приросте рынка, прирост уже составил 100%, а до конца года объемы ипотеки увеличатся еще на 10%. «По состоянию на 1 октября нынешнего года, - сообщил в ходе «круглого стола» исполнительный директор Украинской национальной ипотечной ассоциации Алексей Пилипец, - объем ипотечного кредитования составил 46,7 млрд. грн., а портфель ипотечных кредитов банков вырос в 15 раз, начиная с 2005 года». И все же, несмотря на высокие темпы роста, объем ипотечного рынка остается незначительным – всего лишь 5% ВВП, тогда как в США – 75% ВВП. Учитывая несопоставимость масштабов рынков Украины и США, говорить о вероятности подобного кризиса в нашей стране вряд ли стоит. «По оценкам многих международных аналитиков, качество ипотечных активов в Украине сохраняется на очень высоком уровне, и мы рады констатировать: украинская банковская система и ипотечный рынок практически не ощутили на себе последствия американского ипотечного кризиса. Прежде всего, потому, что на нашем рынке не было тех тенденций, которые наблюдались на рынке США, к тому же у нас ниже риски, но и менее развитый рынок кредитования», - сообщила Анжела Пригожина. Тем не менее, ситуация, хоть и косвенно, но все-таки повлияла на отечественный рынок.

Прежде всего, вследствие кризиса стоимость финансовых ресурсов на внешних рынках резко повысилась, и теперь банки имеют доступ к ресурсам по более высокой цене. Для населения это обернулось повышением процентных ставок по кредитам в иностранной валюте, которое, по мнению экспертов, продолжится и в следующем году. Так, в III квартале многие банки повысили ставки в долларах на 0,25%. А в перспективе из-за дороговизны внешних займов количество ипотечных кредитов в иностранной валюте будет сокращаться, а в национальной – только расти. Одним из первых, кто отреагировал на кризис и продемонстрировал свое пренебрежение к «зелени», стал Райффайзен Банк Аваль. В сентябре банк переориентировался на ипотечное кредитование в гривне, что позволило снизить процентные ставки и тем самым повысить привлекательность гривневых кредитов. «Если до сентября доля ипотечных кредитов в национальной валюте составляла примерно 6-8%, - говорит Галина Минченко, заместитель директора Днепропетровской областной дирекции по вопросам розничного кредитования ОАО «Райффайзен Банк Аваль», - то теперь, после того, как были откорректированы ставки, 80% кредитов выдаются в гривне». Таким образом, американский кризис вынудил банки отдать предпочтение национальной валюте. Кроме того, в дальнейшем следует ждать и более жестких требований к финансовому состоянию заемщиков и залоговому обеспечению по кредиту, а также к соотношению размера кредита к доходам заемщика. Как заверила Анжела Пригожина, банки сделают все возможное, чтобы сделать кредиты доступными, не снижая при этом уровня оценки платежеспособности заемщика.

Как свести риски к минимуму
По мнению участников «круглого стола», кризис ликвидности в США стал поучительным уроком для всего мира. Тяжелый для экономики США, он оказался очень полезным для нас – страны, где ипотечный рынок переживает «болезнь роста». Как отметил Евгений Демьянов, начальник управления ипотечного кредитования ОАО «Райффайзен Банк Аваль», это возможность поучиться на чужих ошибках и осознать, что нужно делать, чтобы минимизировать риски. Ведь кризис показал, какие негативные последствия можно ожидать, если пренебрежительно относиться к рискам. Что же планируется в сфере работы с рисками на украинском рынке ипотеки?

По словам Евгения Демьянова, наши банки только учатся управлять рисками, поэтому не все они еще находятся под равным контролем и не все достаточно оценены. Одним из главных рисков, способным дестабилизировать ситуацию, Евгений Демьянов назвал высокий уровень валютизации ипотечного рынка. По данным УНИА, 88,4% кредитов выдается в иностранной валюте, преимущественно в долларах. С целью снизить валютный риск в ответ на подорожание заимствований за рубежом некоторые банки уже создали прецедент перевода существенной доли кредитов в национальную валюту. Как оказалось, при паритете процентных ставок реально заместить продажу кредитов в иностранной валюте национальной, как более управляемой. В итоге с сентября наблюдается уникальная тенденция сближения гривневых и долларовых ставок. Как сообщил Евгений Демьянов, в следующем году для минимизации рисков и негативного влияния внешних факторов на развитие ипотеки банки, скорее всего, будут вынуждены выдавать кредиты под более низкие процентные ставки. Также будет продолжаться тенденция стандартизации кредитов, что будет способствовать снижению риска непогашения. В следующем году банкиры не исключают использование практики плавающих ставок, также возможно появление такого инструмента, как кредиты со ставками, фиксированными на определенный срок.

Грозят ли Украине дефолтные кредиты?
Как выяснилось, проблема «плохих» кредитов, вызвавших мировой кризис, не особо волнует украинских банкиров. По данным Алексея Пилипца, уровень непогашенных кредитов в Украине сегодня не превышает 1,5%. Это объясняется, во-первых, тем, что ипотека в Украине рассчитана на средний класс, который составляет сегодня 8-10% населения страны. В массе своей, это добросовестные заемщики, которые в отличие от американских собратьев, готовы лишиться всего, лишь бы обеспечить регулярные платежи по кредиту и не потерять будущее жилье. Ведь квартира остается главной ценностью для украинца. Во-вторых, большинство заемщиков погашают кредит досрочно, в среднем за 6-8 лет, в то время как американцы растягивают это удовольствие на всю жизнь. Наверное, поэтому у нас такое незначительное количество дефолтов. И если не случится форс-мажора из-за перегрева рынка недвижимости, то массовые невозвраты нам не грозят, уверены эксперты.

Перспективы развития ипотеки
По словам Алексея Пилипца, в ближайшие годы Украину ждут колоссальные темпы кредитования, активный выход банков в такие новые сег менты, как кредитование коттеджного строительства и земли. Однако при отсутствии хорошо урегулированной системы строительства, равного доступа к жилью для всех слоев населения рассчитывать на существенный рост ипотеки проблематично. В условиях высокого спроса на жилье и банковской конкуренции, казалось бы, финучреждения должны снижать ставки. Но банки, прокомментировала Анжела Пригожина, не могут смягчать свою политику в ситуации, когда цены на жилье постоянно растут, а платежеспособность заемщика снижается. К тому же риски на рынке кредитования увеличивает старое, малоликвидное жилье, которое через 5-10 лет уже не будет пользоваться спросом. Поэтому одним из первоочередных шагов государства должно стать создание благоприятных условий для строительства жилья. Участники «круглого стола» сошлись во мнении, что без четкой государственной жилищной политики и финансирования строительства доступного жилья проблему развития ипотеки решить невозможно.

Александр ВОЛГИН, начальник управления строительства и промстройматериалов Главного управления строительства и архитектуры Днепропетровской облгосадминистрации:
- Сегодня в Днепропетровской области 75% жилого фонда требует реконструкции или сноса. Обновление же жилого фонда составляет менее 1% в год. Так, в прошлом году было введено в эксплуатацию 400 тыс. кв. м жилья, в этом планируется 421,5 кв. м. Чтобы выйти на европейский уровень обеспечения жильем, а это примерно 40 кв. м на 1 человека, нужно строить в области не меньше 3 млн.700 тыс. кв. м жилья в год. Такие объемы строительства нереальны. На ближайшие 5 лет - до 2012 года объемы строительства жилья планируется увеличить в 3 раза. Как это будет осуществляться - ситуация не ясна. Очевидно одно: в рамках подготовки к Евро-2012 подскочит стоимость стройматериалов и нового жилья. Уже сегодня цены на цемент увеличились на 50%, щебень – свыше 50%, кирпич – 27%. А это значит, что доступное жилье, о котором мечтают 80 тысяч семей области, становится еще недоступнее.

Автор :   Валентина ПОПОВА