Система финансирования жилищного строительства в Украине по своему уникальна

Власти и застройщики утверждают: инвестирование в строительство жилья через фонды финансирования строительства (ФФС) сегодня одно из самых надежных. Но поскольку практически ни один дом в Украине не сдается в эксплуатацию без проблем, каждому инвестору полезно взять на вооружение возможные пути отступления.

Средства безопасности
Система финансирования жилищного строительства в Украине по своему уникальна: возведение жилых комплексов у нас происходит в основном за счет будущих владельцев квартир, тогда как во всем мире жилую недвижимость строят на деньги застройщиков и банков. Именно по этой причине частный инвестор, так или иначе, всегда рискует своими денежными вложениями. Чтобы хоть как то обезопасить инвестора, 14 января 2006 года в Украине вступил в силу Закон №32201 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» (которым, в частности, внесены изменения в Закон «Об инвестиционной деятельности»), запрещающий строительным компаниям привлекать средства населения путем заключения напрямую с покупателями так называемых инвестдоговоров. Инвестировать в строительство жилья можно только через фонды финансирования строительства (ФФС), фонды операций с недвижимостью (ФОН), институты совместного инвестирования (ИСИ), негосударственные пенсионные фонды (НПФ) и посредством выпуска целевых облигаций.

Если последние способы финансирования в Украине пока практикуются мало, то к созданию ФФС прибегает все больше застройщиков. Более того, этот способ финансирования многие считают одним из самых надежных. 12 мая 2006 года был принят Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» (№3201 15), который не только регулирует взаимоотношения между строительными компаниями и инвесторами, но и призван гарантировать выполнение их взаимных обязательств.

Человеческим языком
Если говорить простыми словами, фонд финансирования строительства – это совокупность денежных средств. Люди выбирают себе квартиру в конкретном доме и передают деньги для финансирования строительства в управление финансовой организации, которая, в свою очередь, выступает посредником между инвестором и застройщиком. Создавать ФФС может только учреждение, которое имеет право вести финансовую деятельность – банк или отдельно зарегистрированное юрлицо.

Но единого мнения по поводу того, какую структуру лучше выбрать в роли управителя ФФС, до сих пор нет. Некоторые специалисты считают, что самые эффективные управители ФФС – небанковские структуры, поскольку для банков операции с фондами – непрофильный бизнес, который во многом существенно отличается от банковской деятельности. «Опыт управления ФФС банками показал, что они способны собрать средства, но качественно контролировать строительство не имеют возможности», – говорит Александр Охрименко, советник председателя правления ОАО АБ «Укргазбанк».

Некоторые эксперты с банкиром не соглашаются. Они утверждают, что крупные банки тщательно подходят к выбору партнеров застройщиков, оценку которых осуществляют квалифицированные специалисты. «Крупные банки, которые дорожат своей деловой репутацией и обладают достаточно мощной юридической службой, прилагают массу усилий для обеспечения безопасности денежных вкладов инвесторов, уделяя и объекту строительства, и всем необходимым правоустанавливающим документам пристальное внимание», – говорит Олег Морква, генеральный директор компании по управлению активами «ИНЭКО ИНВЕСТ». Кроме того, банк, ставший управителем ФФС, направляет определенный процент средств от всех поступлений в специальный резервный фонд, благодаря которому учреждение может справиться с непредвиденными финансовыми обстоятельствами и расплатиться по своим долгам активами.

Еще один своеобразный способ защиты вкладов инвесторов – страхование рисков строительно монтажных работ на весь период строительства. Страховую компанию, которая занимается их страхованием, опять-таки, выбирает управитель.

Итак, если вы решили доверить свои средства ФФС, кроме выбора застройщика, главное – правильно определиться с управителем фонда. Если управитель надежный, действия застройщика никак не повлияют на степень риска потери инвестиций. Управитель отвечает за целевое использование средств инвесторов, аккумулирует средства, отслеживает все денежные потоки: в каких объемах и когда отправляются средства подрядчикам, куда, на какие компании и материалы идут деньги. Кроме того, управитель контролирует получение гражданами квартир надлежащего качества в срок.

Следует помнить, что в течение выплаты стоимости объекта инвестор может вносить деньги в ФФС частями. При этом управитель оставляет за собой право повышать цену за квадратный метр по мере строительства, но не имеет права требовать доплату за уже оплаченные метры.

Из двух зол
Инвестору следует четко различать ФФС двух видов – типа А и типа Б. Принципиальное их отличие в том, кто несет ответственность за основные риски по строительству. Если ФФС относится к типу А, за исполнение обязательств отвечает застройщик. Именно он, а не управитель, определяет текущую цену измеримой единицы объекта строительства (квадратного метра), потребительские свойства объектов инвестирования, коэффициенты этажа и комфорта. Кроме того, застройщик принимает на себя риск относительно нехватки привлеченных средств на сооружение объекта. При невыполнении застройщиком своих обязательств ФФС может инициировать его замену. В частности, как рассказал Александр Охрименко, такие случаи на отечественном рынке недвижимости уже были. Но, по его словам, они никоим образом не повлияли на отношения между управителем и доверителем. «Замена застройщика не меняет объект строительства», – уверяет специалист. К слову, при смене застройщика управитель не имеет права требовать дополнительные взносы от доверителей.

Если же фонд относится к типу Б, текущую цену измеримой единицы объекта строительства, коэффициенты этажа и комфорта и т. д. определяет управитель. Соответственно, он же за все и отвечает.

Как забрать деньги
Документом, который устанавливает взаимоотношения сторон при строительстве объекта за счет средств ФФС, являются правила фонда финансирования строительства, разрабатываемые и утверждаемые управителем фонда. В этих правилах прописывают условия функционирования ФФС, с которыми может ознакомиться любой человек, желающий стать доверителем. «Признав» эти правила, гражданин получает право вступить в ФФС.

Как утверждают специалисты, в случае грамотно составленных правил ФФС такой способ приобретения недвижимости обеспечивает покупателю гарантированный статус его прав и полномочий, страхует его от отрицательных событий. И если застройщик свои обязательства все же не выполнит, то доверителю даже не придется выступать истцом в суде – все юридические нюансы берет на себя управляющий ФФС.

Если же вы перестали доверять фонду еще на этапе строительства и хотите забрать свои деньги, то в этом случае нужно знать, что возможность досрочного прекращения управления имуществом по инициативе доверителя и, соответственно, возврата денежных средств у вас есть, правда, довольно ограниченная. В частности, она предусмотрена в Законе «О финансово кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операций с недвижимостью». Однако детально механизм осуществления этой процедуры в документе не предусмотрен. По словам экспертов, дополнительно он должен быть прописан в договоре участия в ФФС. Основания же для выхода из ФФС указывают в правилах фонда.

На сегодняшний день главными причинами, которые позволяют доверителю требовать расторжения договора с ФФС, являются:

• изменение основных технических характеристик объекта строительства;
• ухудшение качественных параметров всего дома или отдельно взятой квартиры;
• повышение стоимости строительства на сумму больше 20% от текущей стоимости объекта;
• задержка сроков завершения строительства более, чем на 90 дней.

Столкнувшись с одной из возможных проблем, инвестору следует обратиться к управителю ФФС с письменным заявлением, в котором он выражает желание расторгнуть договор и указывает причину расторжения. Заявление регистрируется управителем ФФС, и в течение 10 календарных дней он предоставляет письменный ответ, где указывает согласие или отказ на расторжение договора, если для этого есть обоснованное возражение. В случае принятия решения о расторжении договора участия в ФФС, управитель фонда перечисляет деньги на банковский счет доверителя, который он указал в своем заявлении. Сумма возвращаемых средств исчисляется в зависимости от того, сколько квадратных метров, за которые уже внесены деньги, есть у доверителя, и какова рыночная стоимость этих единиц на день подачи заявления о выходе из фонда. Правила ФФС должны содержать возможные сроки для предупреждения о досрочном прекращении договора участия в фонде.

Но не стоит забывать, что управитель ФФС имеет право ввести штрафные санкции и удержать дополнительную комиссию за досрочный выход из фонда, что в обязательном порядке должно быть указано в договоре. «Выплата дополнительной комиссии управителю ФФС является исключительно договорным соглашением, поэтому если доверитель на стадии заключения договора с ФФС отказывается платить дополнительную комиссию, данная комиссия не удерживается, – говорит Александр Охрименко. – Штрафные санкции управитель ФФС применяет только при условии несвоевременного внесения денег в соответствии с графиком финансирования, указанным в договоре ФФС. В случае расторжения договора ФФС, как правило, штрафные санкции не применяют».

К слову, по информации специалиста, очень часто управители фонда предлагают доверителю не расторгать договор с ФФС, а осуществить переуступку доли в фонде другому лицу, чтобы не платить комиссию и получить дополнительный доход за счет суммы роста цен. Но учтите, срок поиска нового участника ФФС может затянуться на несколько месяцев. Если же доверитель согласен выйти из фонда даже с потерями, как правило, по времени это не занимает больше 20 календарных дней.

Спасение утопающих – дело рук…
Безусловно, намного легче для инвестора постараться избежать нежелательных последствий, по возможности доверив свои средства в наиболее надежный проект. Поэтому, прежде чем решиться на инвестирование квартиры при помощи ФФС в том или ином строящемся доме, следует подойти к вопросу взвешенно и проверить все нюансы. Начинать нужно с внимательного ознакомления с документами – правилами фонда, где должны быть указаны условия финансирования объекта, сроки его реализации, расписаны обязанности управителя и права доверителя. Управитель ФФС обязан предоставить соответствующую лицензию на право привлечения средств, разрешение на строительство, договор аренды земельного участка, заключение государственной экспертизы проекта. Как утверждает Владимир Скрицкий, помощник генерального директора юридической компании «M&K», серьезные, уважающие себя компании всегда по первому требованию предоставят потенциальному инвестору необходимые документы.

Кроме того, прежде чем подписывать договор, эксперты советуют покупателям съездить на место стройки и собственными глазами увидеть наличие строительной площадки и паспорта строительства с данными о застройщике, генподрядчике и ФФС. Также специалисты рекомендуют по возможности избегать управителей, являющихся дочерними компаниями застройщиков.

При заключении договора участия в ФФС особое внимание следует уделить описанию параметров и качественных характеристик будущей квартиры – сегодня одной из самых болезненных проблем строительства является качество строительных работ. В случае претензий за основу спора будут взяты именно договоры, в которых должна быть указана методика определения размера квартиры и описание процедуры действий сторон, в случае если реальный размер квартиры не будет совпадать с запланированным. «Существует два подхода к решению этой проблемы: первый вариант – доверитель доплачивает (или получает) деньги по рыночный стоимости, второй вариант – для расчета используют усредненные цены, которые самостоятельно вычисляет управитель ФФС», – говорит Александр Охрименко. Кроме того, в договоре должен быть описан принцип расчета сроков завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию. Если механизм расчета не имеет четких параметров измерения, то в случае несоответствия сроков инвестору будет значительно сложнее предъявить претензии. Во избежание недоразумений следует внимательно ознакомиться с пунктом, содержащим информацию о штрафных санкциях к доверителю за несвоевременное внесение денег в ФФС. В отдельных случаях эти штрафные санкции могут исчисляться в размере 0,5% от суммы долга за каждый день задержки. Также необходимо уточнить данные о наличии дополнительных платежей за внесение денег на счет, страховку, плату за оформление договора и т. д.

СОБСТВЕННОЕ МНЕНИЕ

Игорь Хасин, адвокат юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры»

Что касается досрочного расторжения договора инвестирования по инициативе инвестора, то общие основания для такого расторжения предусмотрены Гражданским кодексом Украины, а также Законом Украины «О финансово кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью». Кроме того, специальная ст. 1044 Гражданского кодекса Украины предусматривает дополнительные основания для досрочного прекращения договора управления имуществом, а ст. 1043 того же Кодекса даже предоставляет возможность инвестору взыскать с управителя убытки, причиненные ненадлежащим управлением его средствами. Правда, при этом нужно иметь в виду, что формулировки, содержащиеся в этих статьях, достаточно расплывчаты, например, «в связи с невозможностью управителя осуществлять управление имуществом», и мнение инвестора о наличии такой невозможности может не совпадать с мнением управителя.

Поскольку желание инвестора расторгнуть договор возникает, как правило, в отношении недобросовестных управителей, говорить о каких либо гарантированных сроках возврата денег инвестору сложно. Во многом эти сроки зависят не от положений договора, а от совместной позиции управителя и застройщика на день получения ими заявления инвестора о досрочном расторжении договора или отказе от договора, поскольку даже прописанный надлежащим образом договор и выигранный инвестором суд не влекут за собой автоматического возврата денег в случае неплатежеспособности управителя и страховой компании, выбранной недобросовестным управителем по согласованию с основавшим его застройщиком.

Хотелось бы еще раз обратить внимание потенциальных инвесторов на следующее. Ни один из перечисленных Законом «Об инвестиционной деятельности» вариантов инвестирования жилищного строительства, в т. ч. вариант с использованием ФФС, не исключает возможности повторения ситуации, аналогичной «Элита Центру». Они отличаются только степенью громоздкости и себестоимостью. Сказать, какой из вариантов самый рискованный, будет некорректным, поскольку любой из вариантов может быть использован как добросовестными компаниями, так и мошенниками. Тем более что схема покупки прав на жилье в объекте, которого нет, сама является достаточно рискованной.

В качестве резюме можно посоветовать инвесторам быть осмотрительными при выборе объекта инвестирования и участников строительства так же, как и при выборе банка при размещении денег на депозит или страховой компании. Среди участников строительного рынка существует достаточно ответственных и надежных структур с кредитной историей и репутацией, но в то же время на этом рынке присутствует масса откровенных аферистов или просто непрофессионалов, которые формально работают по идентичным схемам, но сотрудничество с которыми приведет к совершенно другим результатам.

Автор :   Ольга Михайлова