Столичная аренда жилья: общая тенденция – к повышению?

Так, по данным Realt.ua, на прошлой неделе средняя цена аренды квартир в столице Украины увеличилась  на 1,03% и достигла $12,74 / кв. м.    При этом аренда однокомнатной квартиры выросла в среднем до  $ 486 (или +2.74 %), «двушки» – до $ 710 (или +3.34%), трехкомнатной – до $ 1189 (или +2.41%).

Похожие данные зафиксированы и компанией   SV Development, эксперты которой отмечают, что аренда квартир в Киев в за период с 12 по 18  апреля выросла  в среднем до $444 за квартиру (+$10 или +2,40%).

Факторы роста.

На  наш взгляд, аренда квартир в столице дорожает напрямую преимущественно  ввиду  кадровых перестановок в связи со сменой власти: в столицу едут представители восточных регионов, бизнесмены, политики,  а также  возвращаются ранее уволенные. Хозяева апартаментов увеличивают цены в расчете на повышенный спрос среди элитного сегмента. Такая ситуация подтверждается следующим обстоятельством - наибольший рост цен на аренду жилья отмечен на прошлой неделе преимущественно в элитных  районах  Киева.

Так, например, по информации Realt.ua, на прошлой неделе максимальный рост арендных ставок был зафиксирован именно в престижной Оболони  +4.82 %.  По данным  SV Development, Оболонский  район столицы по всем категориям квартир показал прирост порядка 2% ( в том числе,  по однокомнатным квартирам – на 2,00% до $325/месяц), также среди лидеров прироста арендных ставок оказались Шевченковский район (в том числе по «однушкам» - рост на  2,10% до $356/месяц) и менее престижный Соломенский район столицы ( в том числе по «однушкам» - рост на  2,13% до $284/месяц).

Подчеркнем, что «накрутка» цен в основном носит  спекулятивный характер, так как повышение ставок со стороны  арендодателей идет в «произвольном порядке» в расчете на то, что спрос будет возрастать. Однако, на наш взгляд, спрос на аренду сейчас явно уступает темпам роста предложения на рынке. Про устойчивую тенденцию  роста аренды пока говорить рано, - для этого нужна фиксация прироста хотя бы в течение нескольких недель.

Что касается привязки арендных ставок к росту стоимости жилья, то тут ситуация неоднозначная, особо тесной корреляции между этими показателями  не наблюдалось. (Как правило, рынок аренды идет в фарватере за ростом цен на продажу жилья). Да и статистические цифры  в этом отношении  – разнонаправленные. Так,  например, по данным Realt.ua, за прошлую неделю средняя цена квадратного метра на  вторичном рынке Киева упала на -1.03% и составила $ 2209/ кв. м.  Что интересно, по данным этого источника,  в Оболонском районе  был зафиксирован наибольший прирост цен на продажу «вторички» ( на +1.01%), что явно имело положительное воздействие и на  максимальный прирост  арендных ставок в этом районе.  По оценкам же SV Development, взаимосвязь «цена продажи» - «цена аренды» была более отчетливой: за период с 12 по 18 апреля 2010 года на вторичном рынке недвижимости столицы средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир увеличилась  на 0,94% до $1716/ кв.м. (а аренда, напомним,  на 2,4%).

Косвенно цены увеличиваются в связи с нивелированием  всех политических разногласий и относительно спокойной текущей экономической ситуации, а также возможном  скором принятии бюджета (хотя проблем в экономике  еще очень много). В будущем это может означать хоть какое-то оживление активности на ипотечном рынке, что, в свою очередь, может потянуть за собой вверх и рынок аренды. Однако, что касается ипотеки – там пока «мертвый» сезон.

Более вероятным «подсознательным» дополнительным  фактором  некоторого увеличения цен в середине апреля, на наш взгляд,  могут оказаться инфляционные ожидания. Напомним, что инфляция в Украине в марте  этого года по сравнению с февралем выросла на 0,9%, а в годовом исчислении – в сравнении с мартом с мартом 2009 года – на 11%. За первый квартал этого года цены выросли уже на 4,7%, что не может не подтолкнуть вверх арендные ставки.

Мы полагаем, что как минимум устойчиво -  нейтральное положение с ценами на аренду (или же небольшой их рост) сохранится до конца апреля.  Потом ситуация может несколько скорректироваться в связи с длительными майскими праздниками, летом наступит традиционное затишье.  Мы также не исключаем, что в связи с некоторой «перегретостью» рынка аренды к лету ставки могут «откатиться» вниз на 5-10%. Начиная с середины августа, при отсутствии сильных негативных обстоятельств,  можно ожидать очередной  всплеск активности арендаторов. 

Николай Мостовой, Инвестор.UA

http://investor.ua/analytics/browse-3554.html