Пошли на рекорд. Рост арендных ставок на офисы вынудил столичных девелоперов совершить трудовой подвиг

Киевские девелоперы решили отличиться, поставив рекорд по количеству введенных в эксплуатацию квадратных метров офисных центров. В 2007 г. данный показатель в полтора раза превысит прошлогодний. Впрочем, на уровне арендных ставок это не отразится. Более того, уже следующий год, по прогнозам аналитиков, станет провальным, темпы строительства резко упадут со всеми вытекающими последствиями.

Строители-чемпионы
   По данным Украинской Торговой Гильдии, до Нового года в столице планируется запуск сразу шести офисных центров классов А и В. Кроме того, БЦ активно сдавались в эксплуатацию нынешними летом и осенью. В итоге общая площадь профессиональных офисных площадей в Киеве в этом году увеличится в полтора раза, что станет рекордом последних пяти лет.   
По словам генерального директора Украинской Торговой Гильдии Вадима Непоседова, до Нового года откроются БЦ на Харьковском шоссе, 201–203, на улице Ярославов Вал и возле станции метро «Шулявская», а также вторая очередь бизнес-центра класса А «Леонардо» на улице Владимирской, БЦ «Реноме» на Димитрова, 5, и «Инкристар» на Сурикова. Их общая площадь — порядка 50 тыс. кв. м. Учитывая, что в течение нынешнего года в эксплуатацию уже введено 130 тыс. кв. м офисных помещений, количество построенного за год составит 180 тыс. кв. м, а объем рынка профессиональных офисных площадей, таким образом, достигнет 520 тыс. кв. м.
   Рекордные показатели 2007 г. эксперты объясняют прежде всего тем, что на протяжении года сданы три крупных объекта — БЦ «Парус» с площадью офисных помещений 45 тыс. кв. м, БЦ «Айсберг» (20,3 тыс. кв. м) и офисная часть ТОРЦ «Комод» (13,6 тыс. кв. м). Вместе они составили почти 45% от всего нового предложения на рынке. По словам маркетолога-аналитика Украинской Торговой Гильдии Владимира Даниленко, эти центры открыты с опозданием в один-два года. Главной причиной того, что девелоперы наконец-то закончили свои проекты, стал бум на рынке аренды офисов: в 2006 г. рост ставок составил практически 40%, за 2007 г. они поднялись еще на 25%.
   Стремительное увеличение арендной платы за помещения в бизнес-центрах заставило поспешить с вводом в эксплуатацию и девелоперов более мелких объектов среднего ценового диапазона. По словам специалиста в области коммерческой недвижимости Ярослава Цуканова, запуск БЦ класса В с арендной ставкой в $40–55 за кв. м/мес. позволяет окупить проект в течение всего двух-трех лет, а более дорогого БЦ класса А ($60–80 за кв. м/мес.) — за три-четыре года. «Уже через два-три года сроки окупаемости подобных объектов могут вырасти в два раза. Следовательно, чем позже центр будет сдан, тем меньше сливок снимут с рынка собственники офисных новостроек», — говорит г-н Цуканов.

Офисное раздолье
   Значительное пополнение рынка, по словам экспертов, сыграло на руку потенциальным арендаторам — сейчас и в ближайшие два-три месяца они смогут выбирать из достаточного количества предложения, в том числе и из остродефицитного среднего ценового диапазона. Ведущие компании-посредники уже сегодня предоставляют до 100 лотов в столичных бизнес-центрах, хотя полгода назад их насчитывалось на 30–35%, а год тому — в 10 раз меньше.
   Кроме того, по словам специалистов Украинской Торговой Гильдии, если в течение года главные вакансии были сосредоточены в сегменте самых дорогих БЦ (введены в эксплуатацию бизнес-центры класса А «Парус» и «Айсберг», которые сдавались в аренду по рекордно высоким ставкам — соответственно в $60–90 и $70 за кв. м без учета эксплуатационных расходов), то с появлением центров классом ниже повысилась доля более дешевого предложения.
   Эксперты также констатируют, что благодаря появлению новых объектов наблюдается рост вакантных площадей в давно действующих центрах, поскольку их арендаторы мигрируют в новостройки.
   Несмотря на пополнение предложения, ожидается, что новые и освободившиеся старые объекты средней руки будут заполнены в ближайшие два-три месяца. Основным потенциальным арендатором таких БЦ, по словам директора компании Ukrainian Development Group Владислава Баденко, выступят крупные отечественные компании, представительства зарубежных фирм, развивающиеся банки, организации, связанные с торговой и строительной сферой, а также страховщики. «Например, бизнес-центр на улице Физкультуры с арендными ставками в $42–45 за кв. м/мес. был полностью заполнен арендаторами за пять месяцев до сдачи в эксплуатацию», — заявляют в Украинской Торговой Гильдии.
   Владислав Баденко также подтверждает, что в целом по рынку до 80% площадей в бизнес-центрах среднего ценового диапазона сдаются еще до момента ввода объекта в действие. «Конечно, сегодня у арендатора больше выбор, чем год назад, но он будет быстро исчерпан, так как спрос по-прежнему превышает предложение», — говорит г-н Баденко.
   По оценкам специалистов Ukrainian Development Group, потенциальная потребность в офисах составляет не менее 1,5 млн кв. м. «Ежегодное появление даже 200–300 тыс. кв. м профессиональны офисных площадей не приведет в снижению арендных ставок», — считает Вадим Непоседов.

Веселенькая перспектива
   Уже в следующем году ситуация опять изменится к худшему. По прогнозам аналитиков, девелоперы сумеют сдать не более 80–90 тыс. кв. м офисов в составе профессиональных БЦ, то есть в два раза меньше, чем в 2007 г. Слабым утешением для столичных компаний станет разве что изменившаяся структура предложения. Абсолютное большинство планирующихся к открытию объектов относятся к среднему ценовому диапазону, в котором фиксировался острый дефицит предложения. Специалисты Украинской Торговой Гильдии прогнозируют, что с большой долей вероятности в 2008 г. будут введены в эксплуатацию вторая и третья очередь БЦ «Ильинский» на улице Ильинская, 6 и 8, БЦ «Мега Сити» и «Миком» на Дегтяревской, 27, «Вертикаль» на Антоновича, 172, Capital Hall на Жилянской, 31, «Патриарх Холл» на Саксаганского, 80, а также бизнес-центры на улице Механизаторов, 2, и Раисы Окипной, 8–16. Их общая площадь составит 80 тыс. кв. м, а предполагаемый уровень ставок в большинстве проектов не превысит $55 кв. м/мес. без учета эксплуатационных расходов.
   По словам Вадима Непоседова, даже если объекты, ввод которых вполне возможен в 2008 г., не обманут ожидания арендаторов, дефицит офисных площадей сохранится. Исходя из этого, большинство экспертов — аналитиков рынка недвижимости сходятся во мнении, что арендные ставки в ближайшие два года снижаться не будут. Более того, их ежегодный рост предполагается на уровне 10–15%.