Столичная недвижимость: квартир полно, а купить нечего

2007 год «отметился», став по-своему знаковым как для столичной недвижимости – ее просто поглотил кризис продаж, так и для региональной – она резко поднялась в цене.

Но, как это не парадоксально, в 2007-ом столичный рынок недвижимости практически не отреагировал на досрочные выборы парламента. Зато эксперты отметили некоторое влияние ипотечного кризиса в США и снижение цен на жилье в Москве – это происходило летом этого года. После чего и в Киеве заговорили о приближении схожего момента. Но неужели даже такой чуткий рынок приспособился к политическим катаклизмам?

Тенденции

Директор компании «Власний Дiм» (управитель ФФС, входящего в состав группы компаний «Финком»), директор финансового департамента Ассоциации финансовых компаний-управителей ФФС Дмитрий Кравченко отмечает, что, к сожалению, в Украине политические кризисы происходят периодически, но рынок недвижимости уже привык функционировать без бурной реакции на политическую ситуацию.

«Опыт прошлых лет показывает, что политика существенно не влияет на цены недвижимости в Киеве. И в наше время рынок недвижимости развивается по всем законам экономики» - говорит Кравченко.

И действительно, все, на беглый взгляд, именно так и происходит. После выборов рынок, можно даже сказать, с воодушевлением вошел в деловой сезон: цены выражено пошли в рост, но… Не тут-то было! На рынке стали появляться нетипичные для осеннего периода симптомы:

• количество сделок заметно сократилось;

• если рассматривать историю отдельных квартир по базе данных, то можно было заметить постепенное снижение стоимости квартиры после её первой заявки в базе;

• банки ощутили недостаток в клиентах на услуги по ипотечному кредитованию;

• потенциальные покупатели квартир по-прежнему не торопятся, ведут себя вяло, процесс подбора квартиры увеличился в несколько раз.

Даже старожилы рынка риэлтерских услуг стали поговаривать, что такого застоя на рынке еще не было. Ожидания на деловой сезон не оправдались? А ведь действительно, привычным для осеннего сезона всегда была активизация продаж и, соответственно, повышение цены на жилье. Причем сегодня говорить о насыщении рынка жилья вряд ли стоит, однако парадокс в том, что застройщики сместили акценты. Самое популярное у клиентов жилье эконом-класса – в дефиците, а стоимость квартир бизнес-класса или, тем более, премиум-класса и де-люкс, далеко не по карману той массе жаждущих собственной крыши над головой, на кого, по логике, и должны были бы ориентироваться строители. Но, как известно, с логикой в нашей стране всегда проблематично…

Да и до превалирования экономических правил развития рынка столичной недвижимости еще ой далеко. По мнению экспертов из компании «Соцмарт», несмотря на большое число заявленных элитных проектов в Киеве, «претендовать на высокое звание «элитная недвижимость» могут лишь 16 уже построенных домов и пять, находящихся в стадии строительства. Все они преимущественно расположены в центре - Печерском и Шевченковском районах».

Но, опять же парадокс: зайдя на любой из сайтов по недвижимости, можно наткнуться на огромное количество предложений по продаже квартир класса «элит». Причем, некоторые из них находятся в домах, построенных еще до… 1917 года, где состояние как самого дома (крыша, лифт, подвал), так и состояние подъезда, мягко говоря, оставляют желать лучшего. Представляете этот «элит»?!

Риелторы компании «Планета Оболонь» имеют огромные базы так называемой элитной недвижимости. Если же копнуть глубже, чтоб узнать, что кроется за понятием «элитная», оказывается, что это квартира с евроремонтом, стеклопакетами и бронедверью. Даже к площади особых требований нет!

Тем не менее, появилась новая тенденция на рынке недвижимости: украинцы становятся умнее, а потому переборчивее и требовательнее - это почувствовали практически все компании-продавцы столичных квартир.

Цены

Показатель удорожания жилья в Киеве к концу 2007 года, по прогнозам большинства экспертов, не превысит 15%. Причем слишком резких скачков не было – на всем протяжении года можно было наблюдать плавное изменение цен. Интересно, что предложений в 2006 было меньше 1,5 раза меньше, а покупок на 50% больше, чем в 2007.

Что касается динамики повышения цен на первичном рынке жилья, то она такова. С конца 2006-го до начала февраля 2007 года жилая недвижимость дорожала, и к 1 февраля этот показатель достиг 5 %. В следующие два месяца темпы роста цен замедлились до 2-2,5 %, а в апреле вообще упали до 1,5%. После этого, фактически до октября, повышение цен было незначительным - 1-1,5 % до уровня апреля. А вот в ноябре – уже 2-2,5 %.

Что касается себестоимости строительства в столице, то эти показатели в уходящем году выросли на 30-40%, и при этом рост вызван скачком цен на стройматериалы до 30-50%. По данным специалистов, ситуация в коммерческой недвижимости была несколько иная, чем в жилой. Рост цены на офисную недвижимость составил 30-40%, торговую недвижимость подобрался аж к 50%, а складская недвижимость вообще находится «в активной фазе» и дала рост цен практически 65%! В коммерческой недвижимости показательным, по оценкам специалистов, является перенос сдачи объектов на год–полтора, в связи с тяжёлыми и длительными процедурами по землеотводу и согласованием разрешительной документации.

Нюансы

На фоне постоянного удорожания первичного жилья в столице продолжается активный рост квартирной арендной платы. Например, лишь за прошлую неделю стоимость аренды жилья в столице, по данным компании SV Development, выросла почти на два процента. В целом же за год этот показатель, скорее всего, составит 35-40%. Ведь если еще в апреле однокомнатную квартиру, скажем так, в адекватном состоянии и близко к окраинным станциям метро можно было снять за $300-350 долларов, то сейчас средняя цена такой квартиры - не менее $500-600 долларов. Хотя «адекватность» самой квартиры под большим вопросом.

Рост арендной платы может стать одной из причин подорожания и жилья. Ведь не секрет, что Киев остается городом, где можно найти нормальную работу с нормальной зарплатой. И если центральная власть не начнет внедрять программу развития регионов, то рост цен на столичное жилье так и не остановится, в то время, как его качество будет лишь снижаться.

Кстати, средняя цена на аренду квартиры в Киеве составляет $971 доллара в месяц. Это очень усредненная сумма, в которой плюсуется как стоимость аренды квартиры в элитных домах, так и в хрущевках. Но, заметим, что еще в декабре 2006 года средней была цена в $654 доллара.

При этом самым дешевым по-прежнему остается Деснянский район (массивы Троещина и Радужный), со средним показателем $574 доллара, самым дорогим Печерский район, где средняя стоимость аренды квартиры составила $1 533 долларов в месяц.

Прогнозы

В «Киевгорстрое» заявляют, что в 2008 году рост цен на первичке составит не менее чем 30%. Причем удорожание недвижимости переплюнет в три раза заложенный в проект Госбюджета-2008 уровень инфляции! Об обоснованности такого прогноза почетный президент компании, народный депутат Владимир Поляченко конкретно не говорит. Заявляет лишь, что спрос формирует предложение – и именно с этим он связывает рост цен на новое жилье.

Но тут стоит напомнить, что по данным большинства опрошенных экспертов, в 2007 году в столице произошел своеобразный кризис спроса. «Если для нашего риелтора еще в прошлом году нормальным считалась продажа 4-5 квартир в неделю, то уже с марта 2007 года, даже лучшие специалисты продают не более чем 3-4 квартиры в месяц», - признаются специалисты «Планеты Оболонь».

Правда, Михаил Билан, начальник отдела по работе с клиентами строительной компании «Макробуд» заявляет, что строительные компании не видят объективных причин для повышения цен.

«На повышение может толкнуть лишь необходимость увеличивать зарплату рабочим. Только за последний месяц она выросла на 5%. Но цены на цемент и металлоконструкции остались на прежнем уровне», - считает специалист.

В то же время на украинский, в большей части – столичный рынок недвижимости, в последнее время начали выходить иностранные компании - британские, польские, французские и японские. Поэтому специалисты в области недвижимости склонны предполагать, что на этом бурно развивающемся и суперприбыльном рынке произойдет демонополизация, усилится конкуренция и борьба за клиента, что, возможно, изменит и ценовую динамику – причем в пользу потенциального клиента.

Но чтобы так произошло, должна качественно сработать местная власть, в прошлое должна уйти та непрозрачность с землеотводами, за которую так достается от оппозиции в Киевсовете команде мэра Черновецкого. Многие депутаты полагают, что лишь в том случае, если будет наведен порядок с выделением земли под строительство - инвесторы начнут активно вкладывать деньги в строительство жилья, а конкуренция сможет даже снизить цены на уже действительно золотую столичную недвижимость.

И еще. Как полагает Ярослав Цуканов, аналитик рынка недвижимости, «…сейчас банки снова подняли ставки на ипотеку, и потому покупатели не спешат брать квартиры в кредит. А нет достойных условий ипотеки – нет покупок жилья и выгоды от этого никому и никакой».

Одной из причин роста цены аналитик называет кредитные обязательства застройщиков. Сейчас практически ни один объект не строится без кредита. Это означает, что застройщики, независимо от того, продается ли их жилье или нет, вынуждены платить по своим кредитным обязательствам. В то же время, повышение цены приведет к еще большей стагнации рынка, что, в свою очередь, отразится на платежеспособности застройщиков.

Директор компании по управлению активами «Финком Эссет Менеджмент» Павел Ружицкий считает, что тенденции удорожания жилья будут наблюдаться, при условии, если не произойдет глобальных для рынка недвижимости событий. Например, если ипотечные ставки существенно снизятся (что маловероятно), то резко вырастет спрос, что спровоцирует более существенный рост цен.

Что касается самой структуры предложения в 2008 году, то есть надежда, что в ней все-таки будет преобладать жилье эконом-класса. А основное предложение на столичном недвижимости и в следующем году также будут формировать такие компании, как ХК «Киевгорстрой», «Житло-Инвест», «Столица» и «Лико-Холдинг», остальные же компании пока будут представлены очень малым количеством проектов. На этом сходится большинство опрошенных аналитиков и представителей агентств недвижимости.

К слову, по данным компании «Финком», средняя стоимость жилья эконом-класса по состоянию на конец ноября 2007 года составила $2 тыс. за кв. м, бизнес- $3 тыс. кв. м., премиум - $6,9 тыс. кв. м., де-люкс – $10 тыс. за кв. м. А вот тенденции повышения стоимости квартир на первичном рынке, полагаем, уже могут проявиться в первые месяцы деятельности нового правительства Юлии Тимошенко и это связано с тем, насколько успешно/неуспешно демократическая коалиция начнет работать над воплощением в жизнь своих социальных проектов, касающихся, в первую очередь, обеспечения украинцев доступным по цене жильем.

Автор :   Артем Петрушенко