Еще не стоим, но уже не бежим: итоги года и перспективы на первичной рынке жилья Киева

Подводя итоги уходящего года и пытаясь немного заглянуть в будущее, эксперты рынка недвижимости особое внимание уделяют первичному рынку и появлению на нем риэлторов, а также делятся своими наблюдениями и прогнозами.

Проведя исследование рынка первичной недвижимости, консалтинговая компания «Канзас» готова озвучить некоторые цифры. Так, с начала 2007 года стоимость жилья на первичном рынке поднялась на 10-15%. Диапазон цен на объекты первичного рынка в зависимости от их расположения сегодня колеблется от 1700 на окраинах до 5000 долларов за кв. м в центре города. Средняя стоимость 1 кв. м в киевской новостройке составляет около 2500 долларов. В прошлом 2006 году цены показывали более активную динамику, рост цен достигал 60-70% в год. Таким образом, в этом году цены на новостройки существенно снизились, что задевает вопрос рентабельности застройщиков. Ведь раньше их доходы росли одновременно со взлетом цен на недвижимость, в то время как строительные материалы дорожали гораздо более низкими темпами. В этом же году ситуация иная – стройматериалы подорожали очень существенно (на 20-50% в зависимости от группы материалов).

Таким образом, считает директор компании «Канзас» Зоя Нестеренко, можно говорит о том, что рынок жилья перешел в иную фазу – обострения конкуренции и борьбы за покупателя. Но поскольку рынок жилья по своей структуре очень медленный и все процессы протекают постепенно, то эти изменения могут вылиться в плавный, неторопливый процесс. Обострение конкуренции будет выражаться в нескольких факторах. Так, на рынок придут зарубежные компании, которые принесут свой большой опыт, свои стандарты, свое видение. Это такие компании как «Mirax Group», «Seven Hills», «Inteco» и другие. Они наверняка захотят строить микрорайоны с развитой инфраструктурой, для чего у них есть достаточно западных дешевых денежных ресурсов, они захотят заключать большие контракты, получать скидки на поставки материалов. Поэтому такие компании рассчитывают свою прибыль получать в большей степени за счет объемов строительства, чем за счет роста цен. В то же время у них есть и свои слабые места, как то отличная от нашей ментальность, сложности получений разрешений на земельные участки и на строительство, а также создание строительной базы. Можно говорить о том, что в ближайшие 2-3 года буде наблюдаться передел рынка первичного жилья, появление новых сильных игроков и, возможно, поглощение мелких и средних строительных компаний Киева более крупными или слияние небольших организаций в холдинги. Ведь уже сейчас на рынке наблюдаются скандалы, связанные с тем, что небольшие строительные компании сходят с арены ввиду недостаточного количества ресурсов, из-за чего страдают частные инвесторы.

Повышение конкуренции также заметно в том, что девелоперы все лучше прорабатывают маркетинговые ходы, проводят исследования, стараются индивидуализировать каждый проект, делится наблюдениями Зоя Нестеренко. Это выражается не только в том, что создаются более интересные проекты, но и в более тщательной проработке параметров жилья, портрета потребителя, инфраструктуры комплекса. Хотя пока что жилье многих компаний еще далеко от желаемого потребителем и зачастую покупателям приходится заниматься не только ремонтом и дизайном, но и переделкой базовой отделки. Но если ранее из-за нехватки жилья рынок позволял такое отношение к строительству, то сейчас запросы потребителей выросли, а в будущем вырастут еще больше.

Вторичная недвижимость выросла в цене примерно на 8% и можно говорить о том, что часть частных инвесторов покидает рынок жилья и переводит свои активы в инвестиционно более привлекательные сегменты рынка недвижимости – землю, коммерческую недвижимость, загородное жилье.
Эту мысль подхватывает и директор Центра недвижимости «Мегокон-В» Владимир Винокур, которые резонно отмечает, что сегодня сдача квартиры в аренду уже не так выгодна, как получение процентов с банковского депозита. Это чувствуют и сами строители, у них уже происходит уменьшение рентабельности, и это будет одним из факторов того, что количество строительных компаний сократиться. На рынке удержатся лишь крупные, системные компании, мелкие же, и это нормально, покинут рынок. Эксперт также отмечает неоднородность киевского рынка недвижимости как в уровне жилья, так и в его месторасположении, в связи с чем о росте цен нужно говорить отдельно по каждому сегменту. Например, в центре наблюдается острая нехватка участков, а лишь в центре можно построить дом высокого класса. Поскольку предложений в этом сегменте рынка будет мало, то цена на такую недвижимость будет расти.

Владимир Винокур также озвучил мысль о том, что строительным компаниям нужно сотрудничать с риэлторами и привел пример своего успешного сотрудничества с одним из киевских застройщиков. Его мнение разделяют коллеги – член Правления Ассоциации специалистов по недвижимости Украины и председатель наблюдательного совета МЮК «Соломон-групп» Андрей Шульга, а также директор риэлторской компании «Каштан 2000» Сергей Позняк. В частности, Сергей Позняк подчеркивает необходимость активного сотрудничества риэлторов и застройщиков, поскольку это, по его словам, выгодно не только обеим сторонам, но и потребителю. Ведь работая непосредственно с покупателями недвижимости, зная их потребности и предпочтения, в некоторых случаях риэлтор может подсказать застройщику правильное решение дома, помочь архитектору советом. Его коллега Андрей Шульга поддерживает такую мысль и выражает надежду, что в будущем наступит понимание застройщиками того, что сотрудничество с агентствами недвижимости для них является выгодным. В результате при покупке квартиры на первичном рынке выиграет покупатель, ведь придя к риэлтору он сможет выбирать – не только саму квартиру, но и конкретный дом, конкретный район и застройщика. Пока что, по словам экспертов, застройщики боятся конкуренции, опасаются, что представляющий интересы нескольких компаний риэлтор будет больше уделять внимания объектам других компаний. Но поскольку прецеденты подобного сотрудничества на киевском и украинском рынках уже есть, например, сотрудничество застройщика «Seven Hills» и АН «Паркер & Оболенский» или АН «Ваш комфорт», работающее в пятью застройщиками в нескольких областях Украины. Если же учесть тот фактор, что, по словам Владимира Винокура, за последнее время количество сделок на рынке недвижимости Киева снизилось в 8 раз, то необходимость застройщиков сотрудничать с риэлторам, чтобы продать свои объекты, становится очевидной.

Впрочем, ни застоя, ни резких обвалов цен и активности на рынке недвижимости эксперты не прогнозируют. Просто, по словам Зои Нестеренко, в следующем году цены не будут демонстрировать такого галопирующего роста, как в прошлом году, рост будет примерно соответствовать инфляционному процессу.

Наталья Марушенко