Инвестировать в украинские проекты недвижимости прибыльно, но рискованно

Украинский рынок недвижимости вызывает интерес у многих. Но одно дело – интересоваться, а другое – вкладывать средства в конкретные проекты. В девелопмент инвестируют в основном украинские и российские компании, западных же не так много в этой нише из-за высоких региональных рисков. «Такая ситуация продлится еще года три», - говорит Томаш Фиала, управляющий директор инвестиционной компании Dragon Capital.

Равнение на Восток

С начала нынешнего года динамика роста европейского рынка недвижимости значительно меньше, чем средние мировые показатели. Ставки капитализации в странах Центральной Европы составляют 6%, у нас же, даже если сделки были заключены с доходностью в 9%, в связи с ростом арендных ставок инвестор получит хороший доход. Поэтому, например, аналитики Este Bank рекомендуют инвестировать в девелоперские и строительные компании Юго-Восточной Европы и стран СНГ.
В то же время нынешний разогретый, бурно развивающийся рынок недвижимости, привлекающий новых игроков и большие деньги, одновременно рынок жесткой конкуренции. «Он развивается быстрее нас», - констатирует    генеральный директор «ТММ» Николай Толмачев.

Чтобы не оказаться на обочине, компании вынуждены постоянно искать новые секторы, сегменты, новые подходы к работе. И, кроме жилищного строительства, ажиотажный спрос на которое все еще превышает предложение, операторы рынка рассматривают проекты с совмещенными жилищно-офиcными функциями, а также коммерческую недвижимость.
“Наша компания 90% своих инвестиций направляет в сектор коммерческой недвижимости, - говорит президент Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе, - так выгоднее”.

“Наша стратегия предусматривает высокий уровень доходности инвестиций, поэтому Dragon-Ukrainian Propertiers & Development принимает участие в развитии проектов либо с нуля, либо на стадии оформления документации, - говорит Томаш Фиала. - Существующие объекты не покупаем. Что же касается  сегментов недвижимости и регионов, то планируем развивать проекты в Киеве, Киевской области, областных центрах и курпных городах. Объекты торговой недвижимости будут строиться по всей стране, офисной – только в Киеве и городах-миллионниках, а коттеджные городки – в Киевской области. Складская недвижимость пока не входит в сферу наших интересов, поскольку в этом  сегменте доходность ниже”.

“Сейчас практически нет спроса на жилье эконом-класса, соответственно, строители переключаются на торговую или элитную недвижимость”, - говорит Алексей Некрасов, аналитик компании Gait and Taggart Securities.

При всем богатстве выбора...

Рассмотрим основные сегменты недвижимости Украины и их доходность.

Торговая недвижимость – новое предложение в ближайшие год-два составит  14 торговых центров в столице и 80 в регионах, площадь соответственно 269 тыс. кв. м и 1,7 млн кв. м. Ставки аренды в Киеве и городах-миллионниках – 500-1900 евро в год. Это примерно вдвое больше, чем в Праге, Варшаве и в  Будапеште.
В регионах арендные ставки составляют 300-1200 евро в год. Типичные условия договоров аренды – 3-5 лет, рост ставок 5-10% . Эксплуатационные расходы – 5-6 долл. за кв. м в месяц.
При этом в  городах-миллионниках чувствуется острая нехватка крупноформатных ТЦ (100 тыс. кв. м и больше). К примеру, в Одессе на 1000 жителей приходится 70 кв. м качественных площадей ТЦ. Для сравнения – в Москве – 312 кв.м, Варшаве – 422 кв. м, Праге – 476 кв. м. Еще хуже с форматом ТРЦ,  где на 1000 населения приходится 25 кв. м, а на целые жилые массивы с населением в 350 тыс. чел. на тисячу человек - 3,5 места в кинотеатре.   

Офисная недвижимость – сейчас имеется 37 офисных центров в столице, вместе с планируемыми их станет 62. Только в этом году новое предложение должно составить не менее 140 тыс. кв. м.  Новое предложение в регионах в ближайшие год-два – 58 БЦ, площадь которых 313 тыс. кв. м. Ставки аренды: класс “А” - 520-750 евро в год, класс “В” - 370-660 евро в год (в Киеве). В регионах за аренду офисных помещений класса “В” платят 230-37- евро в год. Рост цен составляет 30-40% в год. Наблюдается ажиотажный спрос.

Жилая недвижимость – новое предложение в Киеве составляет 1,2-1,5 млн. кв. м в год, в городах-миллиониках – 150 - 400 тыс. кв. м, в областных центрах – 20 – 100 тыс. кв. м. Себестоимость строительства жилья – 800-900 долл. за кв. м, при этом она растет примерно на 100 долл. в год. Если цена продаж в отдельных сегментах выйдет на насыщение, это будет означать падение прибыли инвесторов.

При значительно большей доходности строительства жилья по сравнению с другими сегментами там присутствуют и огромные риски, из-за чего западные инвесторы меньше интересуются данным сегментом в отличие от торговой и логистической недвижимости. Ведь проект может быть остановлен на любой стадии. Риски существуют по срокам, по разрешительным процедурам, по продажам площадей и т.д.
В прошлом году прямые иностранные инвестиции в Украину составили $20,5 млрд. (в 2005 г. – 15,5 млрд.). Наибольший прирост валовой добавленной стоимости наблюдался в торговле, транспорте, строительстве. 
Развитие экономики способствовало увеличению кредитования субъектов предпринимательской деятельности, что привело к развитию финансового сектора. Активизация предпринимательской деятельности повлияла на увеличение спроса на аренду офисных помещений, что вызвало возрастание валовой добавленной стоимости в других отраслях.

Что касается перспектив рынка коммерческой недвижимости, то они огромны, но обвал  арендных ставок возможен, считает директор представительства Jones Lang La Salle Андрей Назаренко. И если они снизятся до уровня Варшавы – 20-30 долл. за кв.м,   это может поломать планы инвесторов. А произойдет это в случае выхода новых игроков и объектов на рынок. Относительно малая емкость рынка приведет к быстрому насыщению и обвалу цен.
Сейчас Украина очень привлекательна для инвесторов, однако через три, максимум пять лет отечественные показатели сравняются с центральноевропейскими, говорит Томаш Фиала.

Мария Грималюк