Многофункциональные комплексы входят в моду

Сейчас в Украине во всех сегментах недвижимости спрос превышает предложение. Но со временем, по мере насыщения рынка, какие-то виды недвижимости будут востребованы больше, другие – меньше. Падение спроса приведет  к обвалу цен. Здания, предназначенные для определенной функции, могут морально устареть. Эти и другие причины побуждают при разработке концепции все чаще отдавать предпочтение многофункциональным комплексам.

«За» и «против»

Практически на каждом столичном градсовете рассматриваются проекты, совмещающие несколько функций: жилищную, офисную, торговую, развлекательную, гостиничную и т.д.
Так, недавно рассматривался проект многофункционального комплекса «Вырлица», в составе которого присутствуют торгово-развлекательный и офисный центры, жилой дом с детским садиком и гости ница. А  на углу улиц Резницкой и Московской предлагается построить торгово-офисный и гостиничный комплекс,  на улице Крутой спуск – офисно-жилое здание.
А на днях должно начаться строительство, например, многофункционального комплекса на ул. Ползунова в Соломенском районе. На участке в полтора гектара появится офисно-торговый центр в 31 этаж с подземным паркингом на 750 машин и наземной стоянкой на 250.
Из существующих многофункциональных комплексов можно назвать, например, Международный Офисно-Гостиничный комплекс, «Мандарин» и др.

«Многофункциональные комплексы более гибкие, они приспособлены к изменениям экономической жизни», - говорит Игорь Цаленчук, генеральный директор VOK Development.
«Настоящей находкой для строителей стало решение о расположении офисных помещений на первых этажах жилых домов, - говорит Дмитрий Козлов, исполнительный директор ООО «Городское строительство» (Донецк). - Покупатели жилья стараются избегать приобретения квартир на 1-2 этажах. Размещение там офисов стало компромиссом, устраивающим все стороны».

Хотя капиталовложения в строительство многофункционального комплекса больше, с коммерческой точки зрения   они более устойчивы, а их эксплуатация – дешевле. Учитывая проведение в нашей стране Евро-2012, только в Киеве нужно ввести 10 тыс. мест в гостиницах, чтобы выйти на необходимые 26 тысяч, считает начальник отдела Государственной службы туризма и курортов  Украины Людмила Мещерских. Только вот что с ними делать после проведения мероприятия? Тут и пригодятся многофункциональные комплексы. Недостаточную заполняемость гостиницы впоследствии можно будет компенсировать сдачей в аренду торговых или офисных площадей. Торговая же зона только выигрывает от соседства с офисами и гостиницами – они формируют дополнительные потоки покупателей. А сотрудникам офисов и постояльцам отелей это создает дополнительные удобства. Несколько функций в одном комплексе предоставляет несколько причин для его посещения, что экономит время и усилия и формирует привыкание к комплексу. В результате получается эффект синергии.

В настоящее время нет единой системы классификации многофункциональных комплексов, тем не менее, специалисты полагают, что все составляющие дожны иметь один класс. Например, если в комплекс включен бизнес-центр класса А, то и гостиница должна иметь 4-5 звезд. Ведь в ней, скорее всего, будут останавливаться деловые партнеры компаний, арендующих офисы. В торговых центрах найдут крышу крупные ритейлоры.

Без деловой составляющей сегодня практически не обходится ни один проект, поскольку это наиболее быстро окупаемый вид недвижимости, к тому же наиболее востребован.

В первые годы также будут приносить прибыль торговые центры. А вот гостиничная недвижимость окупается за 6-8 лет, зато со временем приносит доход, превышающий отдачу от делового или торгового центра.   

Таким образом, на разных стадиях реализации проекта будет обеспечен доход, а многофункциональность продлит ему жизнь.
Однако при реализации многофункциональных комплексов могут возникнуть ограничения со стороны закона. К примеру, на последнем заседании Градсовета при рассмотрении подобного проекта профессор архитектуры Лариса Скорик остро поставила вопрос о зонировании жилой и офисной части проекта и соответствии его строительным нормам. 

Как у них?

Последствия отведение огромных площадей под промзоны едва ли не в центре города мы может наблюдать сейчас в Киеве. Транспортные проблемы, неразвитые коммуникации, да и непрезентабельный вид заводских зданий еще долго будут довлеть над нами. А вот строительство многофункциональных комплексов позволяет максимально эффективно использовать земельные участки и экономить ресурсы, а главное – избегать жесткого деления на зоны – промышленные, жилые, деловые. Из-за этого возникают неравномерные нагрузки на транспорт, а территории неравномерно развиваются. Тут нам на помощь приходит мировой опыт градостроительства ХХ века, когда, например, вокруг небоскребов возникал целый конгломерат, где было все: работа, магазины, бытовое обслуживание, жилье, детские учебные и дошкольные заведения. Человек мог продолжительное время  оттуда не выезжать.

Главная тенденция в США сейчас – застройка смешанного типа, и рынок будет двигаться в этом направлении. В качестве примера можно привести Embarcadero Center в Сан-Франциско, один из самых крупных многофункциональных комплексов. Его общая площадь 400 тыс. кв. м, а состоит он из восьми строений, пять из которых – офисные помещения. Есть там и гостиницы, и торговые здания и т.д.

В Санкт-Петербурге построили торгово-гостиничный комплекс «Владимирский Пассаж». И хотя торговая и гостиничная функция при недостаточной проработке проекта могут мешать друг другу, здесь было найдено оптимальное решение по разделению потоков людей. Два входа позволяют им не пересекаться, в то же время из гостиницы можно попасть в торговые залы.
Примеры можно было бы продолжить. Но ясно одно – за многофункциональными комплексами – будущее.

Мария Грималюк