Рынок офисной недвижимости Киева: результаты развития в 2007 году

В 2007 году рынок офисной недвижимости Киева развивался в заданном направлении двух предыдущих лет, продолжив тенденцию стабильного увеличения ежегодно выводимого объема площадей. Однако, как и в минувшем году, выведенный на рынок новый объем не оказал сколько-нибудь существенного влияния на сложившуюся ситуацию дисбаланса спроса и предложения, сохранив стабильно низкий уровень вакантности и, соответственно, все основания для продолжения роста арендных ставок. Подобный сценарий развития рынка эксперты прогнозируют и на 2008 год.

   Новое предложение. Основные объекты

На сегодняшний день на рынке недвижимости пока нет точных данных, позволяющих подвести окончательные итоги развития офисного сегмента в 2007 году. Данные, которыми оперируют ведущие консалтинговые компании, основаны на итогах первого полугодия и наиболее реальных прогнозах относительно ввода в эксплуатацию ряда проектов до конца декабря.

Помимо этого, статистические данные, предоставленные консалтинговыми компаниями, по некоторым показателям существенно отличаются.

Так, по оценкам компании DTZ, на август 2007 года общее предложение офисных помещений в Киеве составило 660 000 м2, исключая государственные здания и офисы, построенные компаниями для собственного пользования. По прогнозам компании, новое предложение в 2007 году составит около 160 000 м . По словам Ника Коттона, управляющего директора компании DTZ, «в первой половине 2007 года в Киеве в эксплуатацию было введено более 90 000 м офисных площадей, включая бизнес-центры «Парус» и «Айсберг». Среди наиболее значительных объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию до конца 2007 года, можно выделить бизнес-центры по ул. Физкультуры и Дегтяревской («Миком-Палас»). А вот ввод в эксплуатацию, запланированных ранее на 2007 год вторых очередей бизнес-центров «Ильинский» и «Леонардо», откладывается на 2008 год».

По данным компании Colliers International (Украина), новое предложение на киевском рынке офисной недвижимости по итогам 2007 года составит не более 220 000 м , что превышает показатель за предыдущеий год всего на 20-25%. Таким образом, на конец 2007 года кумулятивное предложение качественных офисных площадей на киевском рынке может составить порядка 820 000 м2. По мнению Алек­сандра Носаченко, управляющего директора компании Colliers International (Украина), «объем нового предложения, выведенный на рынок в текущем году, можно смело считать не просто недостаточным, а катастрофически недостаточным. И, согласно нашим исследованиям, в 2008-2009 годах ситуация кардинально не изменится, поскольку за этот период новое предложение не превысит ежегодный показатель 230-250 тысяч м2. А этот объем никоим образом не сможет удовлетворить тот спрос на офисные помещения, который формируется с учетом уже существующего дефицита, а также с учетом активного роста потребления офисов на киевском рынке».

По оценкам консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия», в 2007 году в эксплуатацию может быть введено порядка 280 тысяч м качественных площадей, из которых чуть больше 100 тысяч м уже было введено в первом полугодии. Однако, как отмечает Виталий Бойко, директор компании «Украинская Торговая Гильдия»,  «учитывая результаты 2005 и 2006            годов, можно предполагать, что данный показатель будет несколько ниже, так как некоторые объекты рискуют не вложиться в заявленные сроки».

Практически весь выведенный на рынок в 2007 году объем площадей был поглощен. Некоторые проекты находятся на сегодняшний день на завершающей стадии сдачи в аренду. По прогнозам экспертов, в следующем году на рынок будет выведен объем, как минимум, соответствующий показателям 2007           года. Более активный рост нового предложения ожидается не ранее 2010-2011 годов. В целом, на сегодняшний
день украинскими и иностранными девелоперскими компаниями анонсировано о реализации более 1 миллиона м площадей до 2010 года. Тем не менее,
многие эксперты отмечают, что высока вероятность того, что, как и в предыдущие периоды, большая часть из заявленных проектов не будет реализована
в планируемые сроки, а некоторые из проектов в силу разных причин и вовсе
останутся на бумаге.

Среди основных тенденций 2007 года Александр Носаченко отмечает:

■    Увеличение среднего размера арендуемой площади в сделках, а также появление относительно большого количества транзакций объемом 4000-5000 м2, что напрямую связано с ростом экономики и повышением деловой активности в стране.

■    Дальнейший рост арендных ставок, который продлится как минимум в течение 2008-2009 годов.

■    Начало работ по развитию крупных проектов офисного девелоп-мента, который является следствием общего состояния рынка (растущий спрос, который подтверждает прогноз о значительной емкости рынка в части потребления и высокий уровень арендных ставок).

■    Активное обсуждение рядом девелоперских групп идеи создания офисных парков, которое постепенно преобразовывается в реальную активность (некоторые игроки уже приступили к проектным работам над такими проектами).

Структура предложения

Несмотря на то, что участники рынка отмечают стабильно невысокое качество реализующихся проектов и несоответствие в ряде случаев реальных параметров объекта заявляемому классу, эксперты констатируют уверенное увеличение доли объектов класса А в общей структуре рынка, что вызвано повышением требований со стороны арендаторов, заметной переориентацией девелоперов на новое строительство и значительным уменьшением доли реконструкции существующих зданий. Так, по оценкам Александра Носачен-ко, «в 2007 году почти 90% нового предложения на рынке составят проекты новых офисных центров, тогда как в 2006 году доля строительства «с нуля» в общем предложении составила 60%, в 2005 году - около 30%. В целом, по результатам 2007 года, доля помещений класса А в новом предложении составит значительную часть, а именно около 35%, что изменит долю класса А в кумулятивном предложении на рынке с 9% до 15%».

Структура спроса

Как отмечает Ник Коттон, «возрастающий спрос на офисные площади, исходящий как от иностранных, так и от отечественных компаний, превышает даже самые оптимистические прогнозы. Вместе с тем, арендаторы становятся все более требовательными и все чаще при выборе офисного помещения обращают внимание на целый ряд параметров, в том числе - большую среднюю площадь этажа».

По словам Виталия Бойко, «сегодня потенциальными потребителями высококлассных офисных помещений в Киеве являются средние и крупные национальные и местные операторы, а также крупные иностранные компании, имеющие хорошие финансовые возможности и высокие требования к месторасположению и качеству офисных помещений. Порядка 65% этих компаний работает в сфере торговли и бизнес-услуг».

Как отмечает Александр Носаченко, «основной спрос на высококачесвтенные офисные помещения по-прежнему исходит от мультинациональных компаний, на которых приходится более 2/3 всего потребления офисных помещений (73%). Остальная часть спроса практически в равных пропорциях исходит от украинских (13%) и российских компаний (14%). Вероятней всего, со временем доля потребления украинскими компаниями будет постепенно увеличиваться».

Арендные ставки и уровень вакантности

Логичным следствием дефицита на рынке офисных площадей и стабильно низкого уровня вакантности (1,5-2%) явилось дальнейшее повышение арендных ставок, которое составит по результатам 2007 года около 35% (40% в 2006 году). По данным Colliers International, средняя базовая арендная ставка на офисные помещения класса А по результатам 2007 года составит около $60, для офисов класса В - $47, а для офисов класса С - $33.

По мнению Виталия Бойко, «существующий сегодня уровень арендных ставок в Киеве является довольно высоким. Средняя ставка аренды в бизнес-центрах класса А состоянием на июнь 2007 года составила порядка $60/м /в месяц. Максимальный уровень   арендных   ставок   на существующие объекты и новые проекты 2007-2008 годов составил порядка $80-85/м2/в месяц. Наиболее динамичным сегментом, как с точки зрения роста объемов, так и стоимости аренды, остается класс В. Проекты, которые были выставлены на рынок в конце первого полугодия 2007 года, предлагались в диапазоне $35-60 м /в месяц в зависимости от месторасположения. Средняя арендная ставка для площадей класса С составила примерно $30 в месяц, что немного ниже, чем прошлогодний уровень ставок на помещения класса В».

При этом Александр Носаченко отмечает, что «существующий довольно высокий уровень арендных ставок в Киеве воспринимается большинством как максимальный или близкий к максимальному. Тем не менее, наши исследования говорят о том, что с учетом ограниченного нового предложения в 2008-2009 году, а также дальнейшего значительного роста спроса на офисные площади, вероятней всего следует ожидать традиционно низкого уровня вакантности на рынке офисных помещений (в пределах 2%) в последующие 2 года. А это автоматически будет означать дальнейший рост арендных ставок. Данное предположение может казаться слишком смелым, но я верю в дальнейший рост арендных ставок на уровне 30% в 2008 году и не ниже 20% в 2009, при условии, что экономический рост Украины в эти периоды не замедлится. Безусловно, этот прогноз делать крайне сложно, поскольку такие арендные ставки, на первый взгляд, кажутся недостижимыми. Однако простой математический расчет позволяет сделать именно такой вывод».

Сегодня, по показателям арендных ставок, Киев существенно отстает от Москвы (где уровень аренды на офисные площади класса А находится на отметке более $100/м /в месяц), и не менее существенно опережает Варшаву, Прагу и Будапешт (S18-30/M /в месяц).

Инвестиционные сделки и ставки капитализации

В 2007 году на рынке офисной недвижимости Киева было анонсировано 3 инвестиционные сделки. 2 из них - на счету казахской инвестиционно-промышленной группы «Евразия», вышедшей на украинский рынок через покупку одного завершенного объекта - БЦ «Айсберг» (класс А, арендная площадь - 25 500 м ; девелопер - компания «НЕСТ»), и одного, находящегося на этапе реализации - NTBC II (класс В, арендная площадь - 10 000 м2; девелопер - ISA Prime Developments). Ставка капитализации в сделке по «Айсбергу» составила 9,5%.

Помимо этого, в 2007 году была завершена продажа БЦ «Подол Плаза» (класс А, арендная площадь - около 20 000 м ; девелопер - Demir Group). Новым владельцем центра стал британский фонд London & Regional, активно создающий в Украине портфель объектов коммерческой недвижимости различного функционального назначения. Также, в 2007 году новый собственник появился у бизнес-центра «Миллениум» (девелопер - NCH Advisors). Им стала группа компаний «Приват». Однако, данную сделку нельзя отнести к разряду инвестиционных, поскольку объект был приобретен для размещения собственного офиса группы компаний «Приват».

В целом, по мнению экспертов, в конце 2007 года ставка капитализации в офисном сегменте класса А будет приближена к 9% (для сравнения, в Москве, по данным на октябрь 2007 года, ставки капитализации находились на уровне около 8%).

Территориальное развитие офисного сегмента

Сегодня эксперты отмечают постепенное смещение акцентов в офисном девелопементе с CBD на близлежащие, а также отдаленные районы. С одной стороны, это вызвано дефицитом подходящих площадок для реализации офисных объектов в центре города и высокой стоимостью земли, с другой - увеличивающимися запросами арендаторов в отношении удобной транспортной доступности, достаточного коли­чества машиномест в паркинге и большой площади этажа, чего практически невозможно добиться при реализации проекта в условиях существующей застройки в CBD.

По мнению Ника Коттона, «дальнейшее развитие города, улучшение транспортной системы и увеличение количества автотранспортных средств будут способствовать развитию более отдаленных районов, где будут размещаться бизнес-парки, привлекательные для бек-офисов компаний, работающих в сферах информационных и коммуникационных технологий, энергетики и FMCG». Среди наиболее актуальных районов развития офисной недвижимости в Киеве эксперт назвал Подол, «хотя он и не находится в границах CBD, но будет иметь развитие как бизнес-район в северо-западном направлении города. Активно будет развиваться Левый берег по обе стороны Южного моста, включая Бориспольское направление, а также бывшие промышленные зоны в Дарницком районе и в Броварском направлении. Помимо этого активно будут строится бизнес-центры вдоль новых линий метро и в местах с хорошей транспортной инфраструктурой. CBD же сможет в дальнейшем развиваться только за счет офисных башен, реконструкции старых задний и расширения собственных границ».

Основные игроки

В связи с тем, что рынок офисной недвижимости Киева является наиболее инвестиционно привлекательным коммерческим сегментом, интерес к нему проявляют многие отечественные и иностранные девелоперские компании, а также крупные инвестиционные фонды.

По словам Ника Коттона, «за последние два года рынок показал значительный рост, где объем прямых инвестиций достигает практически $1 миллиарда, а непрямых (корпоративные слияния, листинги, IPO и т.д.) - даже превышает эту цифру. В то же время, - продолжает эксперт, - на рынке нельзя выделить одного или нескольких де-велоперов, как это можно сделать на примере Москвы, где присутствует несколько крупных девелоперских компаний-монополистов в сегменте офисной недвижимости. Однако, со временем, принимая во внимание выход на киевский рынок компании MIRAX, ситуация может измениться. На сегодняшний день, рынок офисного девелоп-мента в Киеве, за редким исключением, целиком и полностью принадлежит локальным игрокам, чего нельзя сказать о складском сегменте, где со­отношение украинских и иностранных компаний составляет приблизительно 50/50. Единственный сегмент, «принадлежащий» на данный момент иностранным компаниям, - это региональный рынок торговой недвижимости.

Что касается стратегии выхода на офисный рынок Киева иностранных девелоперов, то они стараются минимизировать все риски, связанные с землей, и поэтому, как правило, подключаются к проекту уже на этапе, когда улажены все земельные вопросы. Очень часто иностранные де-велоперы идут по пути создания совместных предприятий с местными игроками, которым будет принадлежать меньшая доля в проекте, и которые будут содействовать иностранным партнерам в разрешении проблем, связанных с документацией, вводом объекта в эксплуатацию и прочих административных вопросов».

Что касается непосредственно отечественных игроков рынка, специализирующихся на офисном девелопменте, то за последние 2 года посредством ввода в эксплуатацию ряда объектов и начала реализации крупных проектов значительно укрепили свои позиции на рынке такие компании, как «Форум» (объекты -бизнес-городок «Форум», первая очередь БЦ «Форум Парк Плаза», проекты - вторая очередь «Форум Парк Плаза», «Аэростар»); ISA Prime Developments (объекты - «Горизонт», «Горизонт Парк», NTBC I, завершаются строительные работы по NTBC II, в планах - крупный офисный центр); компании «Мандарин Плаза» и «Три О» (объекты - бизнес-центр «Парус», офисная часть «Мандарин Плаза»; на стадии реализации - многофункциональный комплекс «Эспланада» с офисной составляющей); компания «НЕСТ» (объекты - «Ренессанс», «Айсберг», проходит реализация проектов двух офисных центров по ул. Михайловской, в работе - крупный многофункциональный комплекс с офисной составляющей по ул. Златоустов-ской); компания «Ярославов Вал» (первая и вторая очереди БЦ «Леонардо»).

Не менее активную деятельность на украинском рынке начинают развивать иностранные (Seven Hills), а также российские (MIRAX) и казахские («Евразия», «Метрика», Capital Partners) компании. Вместе с тем, необходимо отметить, что вышеперечисленные компании -это только краткий перечень из большого числа присутствующих на рынке игроков, многие из которых по разным причинам не анонсируют своего присутствия на рынке. Среди таких компаний находятся крупные финансово-промышленные группы (например, «СКМ», «Интерпайп», DCH и др.), которые формируют на сегодняшний день портфель объектов и проектов в сфере коммерческой, в том числе офисной недвижимости как в Киеве, так и в регионах.

Тенденции развития рынка

Обобщая данные экспертов, отметим основные тенденции развития офисного рынка на 2008 год:

■    дальнейшее увеличение спроса на офисные помещения;

■    сохранение низкого уровня вакантности;

■    высокая инвестиционная привлекательность сегмента;

■    дальнейший рост арендных ставок;

■    расширение географии размещения бизнесцентров в Киеве, с акцентом на Левом берегу;

■    заинтересованность арендаторов и девелоперских компаний в профессиональном управлении объектами;

■    активное развитие и начало реализации первых проектов в формате бизнес-парков.

 
Наталия Лисняк