Будущее ТЦ: радужно, но не безоблачно

Интересы покупателя, арендатора и владельца встречаются на одной территории, территории торгового центра. Вот только цели у каждого разные. Владелец стремится извлечь максимальный доход от вложенных средств, арендатор – добиться наибольшего оборота, а посетитель – получить положительные эмоции и удовлетворить свои потребности как покупателя. Попробуем спрогнозировать, каким должен быть ТЦ в будущем, и прежде всего каким его видят участники

«На сентябрь 2007 года известно о строительстве 126 торговых центров (в том числе в составе многофункциональных комплексов) торговой площадью более 2,4 млн кв. м, – рассказывает Вадим Непоседов, генеральный директор «Украинской Торговой Гильдии». – Таким образом, количество торговых центров в регионах может увеличиться в 1,6 раза, а площадь более чем в 2,5 раза уже в 2009 году. Если сейчас на 1 000 жителей областных центров приходится 70 кв. м торговых площадей в ТЦ, то в 2009 году, если реализуются строящиеся ТЦ, этот показатель может вырасти в 2,5 раза и составить порядка 170 кв. м. В некоторых городах этот показатель увеличится в 4–5 раз. Потребительский потенциал некоторых городов не соответствует такому количеству нового предложения, даже с учетом роста розничного рынка и лояльности украинцев к современным формам торговли. Прежде всего это касается Черновцов, Ровно, Львова, Запорожья, Полтавы, где появилось особенно много проектов крупных ТЦ».

А это означает, то ли еще будет! Уж съеден тот первый блин, который получился комом, проведена работа над ошибками, сделаны выводы, остается дело за малым – на основе всего этого строить торговые центры будущего.

Переоценка ценностей

Для управляющей компании ТЦ – это наиболее сложный и многокомпонентный вид коммерческой недвижимости, требующий большого количества специальных знаний именно в области торговой недвижимости, ведь доходы напрямую зависят от маркетинга, популярности и посещаемости.

По мнению Concorde Development, для перспективных проектов ТЦ характерно:
• наземное расположение;

• масштабирование проектов (увеличение площади);

• торгово-развлекательная направленность;

• новаторские для местного рынка форматы mega mall и master park, многофункциональные общественные комплексы с площадями торгового, развлекательного, офисного и жилого назначения;

• перераспределение площадей в пользу ТЦ «спальных» массивов;

• увеличение доли профессиональных ретейлеров (отечественных и зарубежных) в составе торговых комплексов (с 65 % сетевиков на сегодняшний день до 80–85 %);

• рост объема инвестиций в создание ТЦ и, следовательно, увеличение сроков окупаемости проекта.

По мнению экспертов «ХХІ Века», в сегменте крупноформатных объектов критериями, которым в идеале должен соответствовать успешный проект, являются:

• удачное месторасположение;

• корректная концепция (архитектурная и маркетинговая);

• сбалансированный пул арендаторов (правильно подобранные «якоря» и сопутствующие торговые точки);

• качественное текущее управление объектом (обслуживание здания, высокая промо- и медиаактивность).

Но это в идеале. К сожалению, сегодня не все объекты крупноформатной недвижимости отвечают этим требованиям в силу объективных (сложность землеотвода) и субъективных (уровень квалификации разработчиков проекта) причин. Однако наиболее серьезные операторы стремятся обеспечить соответствие своих торговых центров современным европейским стандартам. При этом профессионализм операторов рынка все время растет. Их подстегивает появление все большего количества новых проектов на рынке ТЦ, что неизбежно ведет к ужесточению конкуренции. Крупные украинские девелоперы понимают, что смысл словосочетания «торговый центр» достаточно широк. И это не просто совокупность магазинов, расположенных под одной крышей.

В связи с этим, прежде чем выводить на рынок новый объект торговой недвижимости, девелоперы стали все продумывать: от создания до функционирования. Особенно важно обратить пристальное внимание на:

• разработку концепции – она определяет будущий успех проекта, позволяя материализовать коммерческие интересы девелоперов, арендаторов и покупателей;

• выбор формата:

а) привычный формат для отечественного рынка, когда «якорем» выступает продовольственный супермаркет, а среди других арендаторов – супермаркет электроники и бытовой техники, галерея магазинов, а также зона развлечений и/или фуд-корт, например, ТЦ «Караван», ТЦ «Квадрат на Борщаговке»;
б) в привычном для развитых европейских стран виде, когда «якорем» выступает department store – огромный магазин с широким товарным предложением непродовольственной группы для потребителей различного возраста и разной половой принадлежности – C&A, H&M, Marks&Spenser, например, ТЦ «Комод»;
в) в привычном для США виде многофункциональных комплексов, так называемых торгово-общественных центров с офисами, без четкого определения формата – ТЦ «Альта-центр» (наличие «якоря» – супермаркета, определение – фешн-центр);
г) создание новых форматов – ТЦ «Макрос» – стоковые магазины;
• определение подрядчиков по проектированию и строительству ТЦ, разработку маркетинговых стратегий и подбор арендаторов.

Распределение площадей в ТЦ, открытых в первой половине 2007 года

По данным «Украинской Торговой Гильдии»

Залог успеха – индивидуальность

«Довольно существенные изменения притерпел формат ТЦ за последнее время, – уверен Валерий Кирилко, генеральный директор компании Concorde Development. – Сейчас наиболее актуальными становятся универсальные торгово-развлекательные центры, именно они привлекают покупателей. Чаще всего семьи проводят там практически целый день, посвящая его покупкам, боулингу, просмотру фильмов, игровым автоматам и перекусом в фастфудах. Также очень распространенными в ТЦ становятся супермаркеты электроники, отделения банков, компьютерные клубы и салоны красоты».
Бесспорно, важный атрибут будущих ТЦ – многофункциональность и повышение роли развлекательной составляющей (примеров масса – ТРЦ «Караван», ТРЦ «Магеллан», ТРЦ «Глобус»).

«Опыт показывает, что для украинцев развлечения и проведение отдыха достаточно важны, – говорит Александр Овчар, директор по развитию торговой недвижимости компании «XXI Век». – По проведенным нашей компанией маркетинговым исследованиям на месте строительства одного из новых объектов – ТРЦ «Квадрат на Перова», 30 % опрошенных выступают за обязательное включение в его состав кафе (15,3 % – для детей, 10,2 % – фастфуд, 3,4 % – пиццерия, 3,4 % – кондитерская, 3,4 % – бар) какой-либо развлекательной составляющей (38,5 % – кинотеатр, 15,4 % – дискотека, 7,7 % – казино, 5,1 % – боулинг, 5,1 % – бильярд, 2,6 % – игровые автоматы), 14,7 % – за наличие детской игровой комнаты».

И несмотря на то, что рынок все еще «глотает» классические ТЦ («якорь» – продовольственный супермаркет, какая-то развлекательная составляющая и галерея магазинов), эксперты утверждают, что в Украине вскоре появятся новые, порой непривычные форматы и концепции. Однотипные ТЦ выходят из моды. Отныне залог успеха ТЦ – индивидуальность. И выживет тот, который будет чем-то отличаться, притягивая покупателей не только развлечениями, но и нестандартными решениями. Причем это не будут новшества лишь для нас, ведь на Западе, где опыт в развитии ТРЦ значительно больше, много лет никак не отходят от универсального формата (единственное новаторство там – попытки увеличить коммерческий успех новых ТЦ не за счет новых форматов, а обращаясь к ультрасовременным и эксклюзивным архитектурным решениям).

«Такое разнообразие нестандартных форматов в Украине достаточно преждевременно, время экспериментов в форматировании еще не пришло, – считает Александр Овчар. – Во-первых, рынок еще не насыщен и поэтому вполне готов «проглотить» формат универсальных ТЦ. Во-вторых, рынок розничной торговли еще не готов к изыскам в форматировании. Одна из причин такого раннего форматирования ТЦ в Украине – отсутствие стратегии развития девелопера».

Но все же по мере развития рынка концепции ТЦ все равно усложняются. Хотя до сих пор проскальзывают случаи, когда качественный торговый центр функционирует без четкого плана развития и продуманной концепции.

В Украине часто при строительстве нового ТЦ пытаются копировать иностранный опыт, не учитывая глубинных принципов построения этого бизнеса на Западе, и тем более не принимая во внимание специфических особенностей потребительского поведения украинцев. А ведь даже, казалось бы, мелкая ошибка может потянуть проект на дно. Еще одна причина неудач в будущем – строительство ТЦ-клонов. Многие деволоперы не стремятся строить что-то оригинальное, они считают, что пусть лучше их центр будет похож на «вон тот, успешный». При этом они обманываются, мол, и мой будет приносить такой же доход.

Но вернемся к тенденциям, которые в будущем принесут успех ТЦ. Еще одна из них – укрупнение форматов. План таков: увеличивается размер ТЦ (простор для удобства посетителей, складские помещения для арендаторов), уделяется особое внимание распределению товарных потоков и потоков посетителей, организации внутренней логистики, более профессиональному и тщательному подходу к формированию tanant-mix, улучшению качества внутреннего и внешнего дизайна, совершенствованию системы технических характеристик эксплуатации (освещения, кондиционирования). Считаются интересными и перспективными форматы power-центров (ТЦ, занятые несколькими профильными гипермаркетами, расположенными на большой площади под одной крышей и соединенными помещениями, на которых располагаются операторы развлечений и фуд-корт) и life-style-центров (под крышей целые торговые кварталы).

«Среди последних тенденций, пришедших к нам с Запада, стало модным проектирование комплексов формата mixed-use, в состав которых входит жилая, офисная, гостиничная, торгово-развлекательная и даже складская части, причем сочетаться они могут в разнообразных вариантах», – говорит Валерий Кирилко.

К слову, активнее всего ТЦ подобных форматов будут развиваться именно в спальных районах из-за высокой плотности населения и наличия свободных территорий для реализации больших по площади проектов ТЦ.

«Это изменит географию торговых центров Киева, – продолжает генеральный директор компании Concorde Development. – Концентрация новых проектов в удаленных от центра районах и на окраине города (77 % общих площадей строящихся и проектирующихся ТЦ) обусловлена дефицитом земельных участков в центре».

Некоторые эксперты также считают перспективным развитие сетей ТЦ, поскольку такой вариант организации бизнеса обеспечивает оптимизацию операционных издержек.

Отдельное слово надо сказать о маркетинге. В будущем он должен стать более креативным, концептуальным, интенсивным. Огромное внимания будет уделяться и стратегическому развитию. «По моему мнению, несколько недооценена роль стратегического планирования в деятельности девелоперов и недостаточен профессионализм в управленческих технологиях, – говорит Александр Овчар. – На данном этапе развития рынка торговой недвижимости очень часто создается мнение, что строить ТЦ операторы научились, а дальнейшей стратегии развития у них нет, поскольку сосредотачиваются только на одном текущем продукте. С развитием рынка такие девелоперы без четкой стратегии дальнейшего развития будут либо вытеснены более профессиональными конкурентами, либо существовать, не имея коммерческого успеха».

В числе основных тенденций рынка можно назвать укрупнение существующих и появление новых форматов, комментирует начальник отдела подготовки тендерных предложений ОАО «Укрстальконструкция» Антон Захарченко.

Это в полной мере относится и к торговым объектам. Появляются многофункциональные центры, сочетающие торговые, офисные, развлекательные, жилые и гостиничные площади. Укрупнение форматов связано с увеличивающимися возможностями украинских инвесторов, что позволяет им за счет привлечения внешнего финансирования или собственных средств реализовывать проекты площадью более чем 100 тыс. кв. м, тогда как еще в 2003 г. максимальная площадь вводимых в эксплуатацию зданий достигала лишь 10 тыс. кв. м.

Если до настоящего момента средний объем площадей торгового центра составлял приблизительно 30–40 тыс. кв. м, то теперь в крупных областных центрах появляются проекты площадью от 60 тыс. кв. м и более. Так, в настоящее время ОАО «Укрстальконструкция» задействована в реализации проекта возведения ТРЦ площадью более 90 тыс. кв. м в Харькове, комментирует Антон Захарченко.

Требования арендаторов, пожелания покупателей

Не последнее слово в процессе развития современных ТЦ и за арендаторами, ведь пул в ТЦ – отображение состояния рынка розничной торговли. Для арендаторов ТЦ – это некое спланированное торговое пространство, где концентрация потенциальных покупателей многократно выше, чем в уличном пешеходном или транспортном потоке. Среди важных преимуществ: в ТЦ минимальна потребность в аренде подсобных площадей (зачастую все арендуемое пространство является торговым), что приводит к повышению дохода с «квадрата» арендуемой площади; большое количество магазинов, компактно расположенных в одном месте, притягивают значительный потребительский поток.

Другими словами, по мнению Олега Теплых, маркетинг директор МТІ (сеть магазинов «ИНТЕРТОП»): Современный ТЦ – это место, где посетитель проводит 4–5 часов один раз в неделю. Задача ТЦ – как можно дольше удержать посетителя внутри (логика: чем дольше будет находиться, тем больше денег он потратит). Предполагается, что в современном ТЦ существует следующий набор опций: супермаркет, зона шопинга, развлекательная зона. И чем разумней устроены и подобраны эти зоны (якорные арендаторы и прочие), тем успешней ТЦ.

«Определяющих факторов при принятии решения заходить или не заходить в тот или иной ТЦ несколько, – добавляет он. – Все они важны: месторасположение, транспортные развязки, пул арендаторов, стоимость аренды, инвестиции, окупаемость».

Кроме этого можно назвать три основных критерия, которыми руководствуется арендатор при выборе ТЦ. Во-первых, это успешность места. Во-вторых, договорные условия. Третье – предоставленные результаты маркетинговых исследований. Для арендаторов на украинском рынке прежде всего важны условия договора, что объясняется некой нестабильностью и неразвитостью рынка в целом. Возможно, вскоре цены на площади в ТЦ от фиксированной ставки перейдут на процент от товарооборота, что будет закреплено условиями договора. «По мнению экспертов, через несколько лет, по мере стабилизации ситуации и развития рынка, цены на площади в ТЦ от фиксированной арендной ставки перейдут на процент от товарооборота, и это будет изначально прописано в условиях договора. В России и Европе такая практика действуют достаточно эффективно. В Украине сейчас, как известно, арендные ставки строго фиксированы. В такой ситуации арендаторы могут претерпевать значительные убытки, в ситуации непрофессионального управления ТЦ, когда заявленные до открытия ТЦ показатели его посещаемости не имеют ничего общего с действительностью», – добавляют в компании «XXI Век».

Важны также маркетинговые исследования (например, ожидание покупательских потоков). Единственное «но», – возможно, просчитать и пойти на поводу у липовых исследований. Это, увы, пока что наши реалии. Как отмечает Олег Теплых, некоторым ТЦ не хватает квалифицированных управленцев, с опытом и здравым смыслом.
Наполняемость ТЦ арендаторами по-прежнему остается на уровне 100 %. Единственное – набор операторов в очереди на площади в ТЦ не особо разнообразный: ощущается недостаток качественных операторов, и соответственно брендов.

«Средние арендные ставки в ТЦ колеблются в пределах $30–60 за кв. м в месяц, – утверждает Валерий Кирилко. – Максимальные средние ставки на бутики – до $70–80 за кв. м – наблюдаются в комплексах с мелкой нарезкой торговых площадей, расположенных в центре города. Среди товарных категорий наибольшую ставку платят арендаторы подарочно-аксессуарной группы – до $120–200 за кв. м (в зависимости от уровня комплекса и размера магазина).

Массового снижения арендных ставок на рынке в течение ближайших трех лет не ожидается, поскольку спрос пока превышает предложение, а наиболее успешные комплексы позволяют себе держать очень высокий уровень расценок и даже слегка накручивать аренду. Тем не менее, возможно некоторое снижение общих потоков арендных площадей в сегменте профессиональных комплексов ввиду большого удельного веса «якорей» и географического смещения ТЦ на окраины Киева».

И последнее заинтересованное лицо – покупатель. Для него ТЦ – это искусственно созданная среда для отдыха, шопинга, разнообразных развлечений, досуга, общения, вообще времяпрепровождения. Как уже было отмечено, и на Западе, и у нас ТЦ эволюционируют именно в этом направлении – все более важными становятся комфортность ТЦ, разнообразие развлекательной части, креативный стиль управления. Все это позволяет человеку получить как можно больше положительных эмоций от посещения ТЦ.

Данные предоставлены компанией «XXI Век»

Александра Скрынская