Ситуация на рынке недвижимости Киева: итоги 2007 года

Индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева в декабре 2007 года: 2573$/кв. м. (+1,2% за месяц).

Индекс ценового ожидания: +1,3% в месяц (-0,2%).

Индекс доходности в декабре +1,3 банк./деп. (- 0,1 банк./деп.)

За 2007 год индекс стоимости жилья на вторичном рынке Киева возрос на 11,7%.

2007 год войдет в историю киевского рынка недвижимости как год стагнации. Традиционные весенние и осенние периоды оживления рынка были не только более вялыми, чем обычно, но и короче. В частности, весеннее повышение деловой активности закончилось в апреле, в мае же на рынке был уже застой. А ведь риэлторы рассчитывали не только на май, но и на значительную часть июня.

К сожалению, сообщество риэлторов так и не смогло получить от органов власти официальную статистику количества сделок. Поэтому мы вынуждены ориентироваться на статистику группы компаний «Планета Оболонь», косвенные показатели, а также экспертные заключения коллег, работающих в других компаниях.

С учетом этих замечаний, попытаемся проанализировать процессы, происходившие на киевском рынке недвижимости в 2007 году.

Начнем с краткой предыстории. С конца августа по декабрь 2006 года цены на киевском рынке недвижимости стремительно росли. Как следствие этого, индекс стоимости в 2006 году возрос на 66,3%. Учитывая, что и в предыдущие годы недвижимость интенсивно дорожала, образовался значительный разрыв между ценами и покупательной способностью наших граждан.

Справедливости ради, отметим, что разрыв был практически всегда. Но до поры до времени он не очень сказывался на функционировании рынка.

Кризис назрел, когда киевские цены приблизились к европейским, а, в ряде случае, и превысили их. Тут уж выжидательную позицию стали занимать даже те потенциальные покупатели, доходы которых позволяли улучшить жилищные условия без большого напряжения. Исчез ажиотажный спрос, а затем ужался и просто спрос. Резко сократилось количество спекулянтов; сократилось и количество инвесторов, вкладывающих средства на длительный срок.

Снижению количества сделок способствовало введение с 01.01.2007г. налога на доходы, полученные физическими лицами при продаже недвижимости. В январе 2007 года нотариусы дружно ушли в отпуск; продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию, пытаясь разобраться в тонкостях нового законодательства и сути происходящих на рынке процессов; количество объектов в базе данных сократилось.

Цены же продолжали расти. Но это по инерции: галопирующий рост цен осени 2006 года не мог закончиться в одночасье. Если в декабре 2006 года средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Киева, согласно нашей статистике, выросла на 7,5%, а индекс стоимости жилья на 5,0%, то в январе 2007 года средняя цена предложения выросла на 4,3%, а индекс стоимости на 2,7%. В феврале средняя цена предложения выросла на 2,5%, а индекс стоимости на 2,0%.

Рост цен продолжался почти до конца апреля, постепенно затухая. В мае усредненные цены по городу стали медленно снижаться. Проседание продолжалось до конца июля. В августе цены были практически стабильными. Затем последовал медленный плавный рост, который продолжался до конца года. Полагаем, что основная причина осеннего роста цен – инфляция и снижение курса доллара по отношению к другим валютам. Дело в том, что вторичный рынок недвижимости традиционно долларовый. И ослабление доллара не могло не сказаться на ценах.

Описанные выше тенденции достаточно четко просматриваются на графиках изменения индекса стоимости жилья и средней цены предложения на вторичном рынке жилья Киева.

Основное отличие между методиками определения индексов и средних цен заключается в ориентации индексов на массовые и характерные типы жилья, а также использовании коэффициентов, учитывающих размеры торгов (как следствие – значения индексов стоимости ниже средних цен предложений). Кроме того, при определении индексов в большем объеме используются методы сглаживания кривых. Все это делается с целью выявления тренда (основной тенденции изменения цен на рынке).

За 2007 год индекс стоимости жилья возрос на 11,7% (с 2303 долларов за квадратный метр до 2573). Средняя цена предложения выросла на 14,4% (с 2601 долларов за квадратный метр до 2976). Основная причина отставания темпов роста индекса стоимости жилья от средней цены предложения – увеличение величины торга в большинстве сегментов рынка.

Изменение цен предложений по отдельным сегментам представлено на графиках и в таблицах.

При определении статистики не учитывались предложения с нехарактерными (очень высокими и очень низкими) для конкретного сегмента рынка ценами.

Как следует из приведенных графиков и таблиц, цены (в долларах) выросли в подавляющем большинстве сегментов рынка. Но из этого вовсе не следует, что увеличилась реальная стоимость жилья. Гривна жестко привязана к доллару, а уровень инфляции в Украине за 11 месяцев 2007 года, по данным Госкомстата, составил 14,2%. В Киеве уровень инфляции еще выше: за 11 месяцев 2007 года составил, по данным Госкомстата, 18,7%.

Если говорить об усредненных ценах по всему городу, то более всего подорожали квартиры в дореволюционных домах (+24,7%), наименьший же рост был в сегменте «Украинский кирпич» (+10,8%). Но, если дореволюционные дома дорожали во всем городе, то тенденции изменения цен в современных кирпичных домах отличались весьма существенно.

В центральных районах «Украинский кирпич», как правило, дорожал, причем, нередко даже с учетом инфляции. А вот в Голосеевском и Днепровском районах он подешевел.

Причины подорожания современных кирпичных домов в центральных районах Киева понятны. Во-первых, места для нового строительства там уже практически не осталось, а, во-вторых, в большинстве подобных домов интенсивно проводятся дорогостоящие ремонты. После их окончания цены круто идут вверх.

Что же касается снижения цен на «Украинский кирпич» в упомянутых районах, то это следствие поступления на рынок «спекулятивных» и так называемых «инвестиционных» квартир. Очевидно, в предыдущие годы инвесторы сосредоточили свое внимание на вполне конкретных домах и микрорайонах. В результате там накопилось избыточное предложение, квартиры оказались переоцененными. Теперь спекулянты и инвесторы стараются зафиксировать прибыли, торопятся, сбрасывают цены.

Но почему ж тогда цены на «Украинский кирпич» растут не только в центре, но и, например, в Деснянском и Святошинском районах? Почему так отличаются тенденции изменения цен на «инвестиционные квартиры»?

Общий универсальный ответ на подобные вопросы сводится к тому, что в одних домах и микрорайонах квартиры были недооценены, в других – переоценены.

А происходит это потому, что потенциальные продавцы и покупатели пристально следят не столько за ценами по всему Киеву, сколько за ценами в соседних домах. А коль скоро это так, то ценообразование в каждом доме, микрорайоне, на каждом массиве имеет определенную специфику.

В периоды повышенного спроса распознать эту специфику сложно – все спешат, цены быстро меняются. В периоды же стагнации появляется возможность не спеша все взвесить, проанализировать… Как следствие - коррекция цен с учетом огромного множества факторов. Где-то цены проседают, где-то остаются на прежнем уровне, где-то продолжают расти.

И одно из проявлений такой коррекции – различные темпы изменения цен на однокомнатные и многокомнатные квартиры.

В зависимости от количества комнат цены предложений на вторичном рынке жилья Киева в 2007 году выросли:

- в однокомнатных квартирах на 11,3%;

- в двухкомнатных квартирах на 13,0%;

- в трехкомнатных квартирах на 16,8%;

- в многокомнатных квартирах на 28,4%.

Первичный рынок недвижимости.

На первичном рынке в 2007 году происходили достаточно сложные процессы. Некоторые заметны практически всем; другие носили внутренний скрытый характер, об их направленности можно было судить лишь по отрывочной информации да косвенным признакам.

Галопирующий рост цен в конца 2006 года на вторичном рынке привел к активизации спекулянтов на первичном. В результате количество предложений на первичном рынке упало, в продаже остались преимущественно зависшие многокомнатные квартиры. Ко всему прочему строители резко снизили темпы сдачи домов.

Действовал и целый ряд отрицательных факторов: коррупция, отсутствие системности в застройке Киева, копившиеся годами проблемы с выделением земельных участков и проведением общественных слушаний.

В адрес застройщиков посыпались обвинения в сговоре, направленном на повышение покупательского спроса и повышение цен на жилье. Антимонопольный комитет и профильное министерство провели специальные расследования, и сговор не выявили. Зато обнаружили, что дополнительные расходы строительных компаний (на подключение инженерных сетей, утверждение проекта, сдачу объекта в эксплуатацию) составляют 30-45% стоимости строительства. Сколько тратится на «подарки» и другие «проявления благодарности», представители Антимонопольного комитета не подсчитали, но выразили уверенность, что и эти расходы включены в стоимость квартир.

Кроме того, застройщики вынуждены замораживать значительные средства при проведении общественных слушаний и акций протеста.

Полагаем, что в данном случае основную роль сыграл не мифический сговор, а вполне объективные (и, во многом, положительные) процессы изменения форм и методов финансирования строительства жилья. Застройщики успели накопить значительные резервы. Банки стали охотнее предоставлять застройщикам долгосрочные кредиты. На рынке появились девелоперы, имеющие доступ к значительным финансам.

Все эти факторы, а также стагнация и связанные с ней ожидания снижения цен, привели к тому, что многие застройщики изменили тактику продаж. Имея финансовые резервы, стали строить за свои деньги, выбрасывая предложения на рынок не на уровне котлована, а ближе к завершению строительства. Естественно, что при этом не мог не образоваться некий переходной период, который и пришелся на первую половину 2007 года. Учитывая, что предложений было немного, цены шли вверх.

К концу первого полугодия отставание в сдаче жилья было преодолено. Количество предложений резко выросло. В продаже появились даже дефицитные однокомнатные квартиры относительно небольших размеров. Цены в большинстве сегментов перестали расти. Правда, в сентябре-октябре они снова поползли вверх. При этом необходимо подчеркнуть, что цены стал поднимать и наиболее крупный застройщик – Киевгорстрой. А ведь его цены всегда были одни из самых низких в Киеве, на них ориентировались практически все участники рынка.

Представители компании объясняли это увеличением стоимости стройматериалов, рабочей силы, энергоресурсов, а также увеличением отчислений городу. В 2007 году застройщики (помимо всех прочих выплат и налогов) обязаны отчислять и передавать бесплатно городу при отводе земельных участков 20% квартир в центральной части города и 7% на других территориях.

По нашим расчетам, общегодской уровень цен на первичном рынке в 2007 году вырос примерно на 16% (с 2110 долларов за метр до 2450). При этом отметим, что статистическая погрешность в данном случае весьма велика. Дело в том, что далеко не о всех объектах есть достоверная информация; застройщики проводят акции, вводят повышающие и понижающие коэффициенты (учитывающие этаж, количество метров и комнат в квартире), скрывают количество проданных квартир, и квартир, находящихся на данный момент в продаже.

Кроме того, на стоимость квартир влияют сроки сдачи. Появление в продаже дома со сдачей через два года обычно приводит к определенному снижению средневзвешенной стоимости. К этому же приводит исчезновение из прайс-листов квартир, которые закреплены за инвесторами (и это при том, платежи по ним обычно растянуты во времени, продолжаются чуть ли не до момента сдачи дома и влияют на цены).

Но наибольший вклад в статистическую погрешность вносят резкие колебания количества предложений и частые смены долей «дорогих» и «дешевых» объектов в составе предложения. Периоды, когда на рынке преобладают предложения «дорогих» застройщиков сменяются периодами, когда преобладают предложения «дешевых» застройщиков. Трудно в таких условиях определять средневзвешенную стоимость с приемлемой статистической погрешностью.

На рынке аренды жилья в 2007 году наблюдался устойчивый рост спроса и цен. Как всегда, наибольшим спросом пользовались самые дешевые малогабаритные квартиры.

Если в конце 2006 года малогабаритную однокомнатную квартиру на отдаленном массиве можно было снять за 300 долларов в месяц, то в конце 2007 года цены на такие квартиры начинаются с 400.

Особенно интенсивно цены росли в период с августа по октябрь. Например, в августе стоимость аренды очень скромной однокомнатной квартиры выросла с 350 долларов в месяц до 400; двухкомнатной с 450 до 500, трехкомнатной с 600 до 650.

Конечно же, встречались цены и ниже (долларов на 50). Но таких квартир в базе было буквально одна-две. И они уходили очень быстро. Были случаи, когда возникали очереди, желающих посмотреть подобную квартиру.

Ориентируясь на повышенный спрос, арендодатели нередко повышали цены даже по тем договорам, которые они не так давно подписали.

Коллективные формы аренды двух- трехкомнатных квартир в 2007 году приобрели достаточно массовый характер (квартиры при этом превращались в коммуналки, со всей их спецификой). Участились и случаи коллективной аренды комнаты в квартире (при этом квартира становится похожей на общежитие).

Развитие ипотечного кредитования.

Приход в Украину зарубежного банковского капитала, имеющего доступ к относительно дешевым денежным ресурсам, позволил динамично развиваться рынку ипотечного кредитования даже в условиях стагнации рынка недвижимости.

Снизившийся спрос населения на кредиты, предназначенные для покупки жилья, вынудил банки использовать более гибкую стратегию кредитования. Они стали более охотно кредитовать строителей, а также участников рынков коммерческой и загородной недвижимости. В борьбе за потребителя, стали предлагать более лояльные условия кредитования: снизили первоначальный взнос; стали использовать такой инструмент, как отсрочка платежей на длительный срок; снизили ставки по гривневым кредитам.

Ипотечный кризис в США затронул всю банковскую систему, заставил банки осенью вновь ужесточить условия кредитования. Но, судя по всему, единой позиции банкиры пока не сформировали. В конце года одни банки снижали ставки по ипотечным кредитам, другие повышали.

Проблемой остается и очень высокий уровень валютизации рынка ипотеки. Не смотря на попытки Нацбанка ограничить объем валютных кредитов, их доля сейчас составляет порядка 88%.

Согласно последним данным, медианные ставки по ипотечным кредитам составляют:

- в гривне 14,05%;

- в долларах США 12,45%;

- в евро 11,40%.

Рынок ипотеки набрал весьма высокие обороты. Что, с одной стороны, свидетельствует о развитии экономики и банковской системы. А, с другой стороны, это связано со значительными рисками (и для банковской системы, и для экономики в целом). Согласно данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, всего за три месяца третьего квартала 2007 года рынок ипотеки вырос на 15,5% (в абсолютных цифрах – на 6,1млрд.гривен). Если же учесть кредиты на покупку земли и коммерческие цели, то ипотечный рынок вырос за три месяца на 19,5% или на 7,6 млрд.гривен.

Выросла при этом (с 12,4% до 12,7%) и доля ипотеки в общем кредитном портфеле банков.

Структура распределения новых ипотечных кредитов выглядит следующим образом: 36% объемов кредитования направлено на финансирование приобретения жилья на вторичном рынке, 56% - вливание в сектор потребления, 7% - инвестиции в строительство частных домов. Другими словами, лишь 43% ипотечных кредитов (кредитов, под залог недвижимости) расходуется на приобретение и постройку жилья; большая же их часть используется для покупки товаров и развития бизнеса.

Влияние на рынок недвижимости политических кризисов.

Бурные политические события 2007 года, если и повлияли на рынок недвижимости, то весьма слабо. Попытки найти корреляции между происходившими в стране политическими кризисами и процессами на рынке недвижимости особых результатов не дали.

Да, проседание цен в мае-июле и стагнация рынка совпало с разгаром кризиса. Но ведь к этому все шло и без политических кризисов. Допускаем, что в мае кризис немного ускорил события, усугубил влияние других отрицательных факторов. Но, отнюдь не был причиной застоя рынка.

Примерно то же самое можно сказать и о других периодах. Напряжение в обществе, конечно же, влияло на рынок. Но фактор политического напряжения лишь накладывался на другие факторы и не был определяющим. А это дает основания предполагать, что низкая степень чувствительности отечественного рынка недвижимости к политическим противостояниям будет и в будущем.

Прогноз на 2008 год дать достаточно трудно. Рынок сейчас, похоже, на раздорожье и выбирает куда двигаться дальше.

Вполне возможна коррекция цен в отдельных сегментах рынка.

Тем не менее, полагаем, что значительных скачков цен на рынке не будет. В первом квартале 2008 года наиболее вероятен плавный рост цен в большинстве сегментов рынка в пределах банковских процентов по кредитам.