За реконструкцию ветхого жилья возьмутся всерьез

Одна из самых важных  из недавних новостей на рынке недвижимости – заявление нового правительства о возвращении к программе "Территория комфортного жилья", начатой в 2005 г. и предусматривающей снос и капитальную реконструкцию устаревшего жилья.

Шаг вперед, два шага назад

Каждый третий дом в Украине требует капитального ремонта. По словам Министра жилищно-коммунального хозяйства Алексея Кучеренко, 75 млн. кв. м жилья являются устаревшими.  Здания, находящиеся в коммунальной собственности, ремонтируются за счет финансирования по остаточному принципу и примерно на 10% от необходимого. В  реалиях нашей экономики  ожидать большего от бюджета вряд ли реалистично. Реконструкция же за счет инвесторов не только решила бы проблему ремонтов, но и обеспечила бы население большей жилой площадью, средние показатели которой ныне не идут ни в какое сравнение с европейскими. В 2005 г. правительство Тимошенко задекларировало программу  реконструкции “хрущевок”. Соответствующий законопроект был предложен Верховному Совету. Он содержал нормы о предоставлении жильцам реконструированных квартир жилья в 1,5 раза большей площади. Однако отселять их допускалось в принудительном порядке, если большинство жильцов дома согласилось на отселение. Именно эта норма и стала препятствием для утверждения законопроекта ВР. Возможно, и потому, что проблема получила большой общественный резонанс. Ведущие издания писали о нарушении прав граждан, о возмущении людей, которых хотят выгнать из обжитых районов, и тому подобное. С другой стороны,  я, например, разговаривала со многими жителями Соцгородка, и они уверили в том, что ждут-не дождутся отселения из ветхих двухэтажек, деревянные перекрытия которых могут провалиться в любой момент.
Возможно, в данном случае политики не учли психологию людей, понимающих, что это их единственный реальный шанс получить приличное жилье, а посему и пытающихся выторговать более выгодные условия.
После всех мытарств, серьезно измененный Закон "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда" Верховная Рада приняла в конце позапрошлого  года. Однако никаких реальних действий за этим не последовало. Для того, чтобы закон начал работать, не хватило наличия механизмов его внедрения и соответствующих подзаконных актов. Кроме того, «улучшенный» закон сделал реконструкцию значительно менее привлекательной для инвесторов. Так, в принятой версии отселение жильцов должно производиться только при их согласии, при предварительном предоставлении им другого жилья, равноценного по площади и количеству комнат, в пределах квартала (микрорайона) комплексной реконструкции. Отселение в маневренный жилой фонд не допускается. Таким образом, одна несогласная по каким-либо причинам семья могла заблокировать реконструкцию всего дома.
Тем не менее, что касается инвесторов, по словам заместителя главного архитектора г. Киева Эдуарда Лещенко,  появились заинтересованные организации как из Киева, так и других городов Украины, и даже Москвы.
“Но российских строителей не пустили в Украину”, - продолжает мысль Александр Бондаренко, президент Ассоциации специалистов недвижимости (риелторов) Украины.
 А вскоре правительство Януковича и вовсе сменило курс.

Финансирование отсталости

Вместо массового сноса, в прошлом году "хрущевки" решили утеплять. В бюджете-2007 было предусмотрено 250 млн. грн. на утепление домов постройки 1960-х годов. Этого должно было хватить на утепление по два здания в каждом областном центре. Следовательно, одна утеплення "хрущевка" должна обходиться в 5 млн. грн. Сумма, мягко говоря, не очень понятная. Например, средняя стоимость комплекта материалов для "мокрого" метода утепления фасадов на отечественном рынке на начало прошлого года была, по данным операторов рынка, - в пределах $12-30 за кв. м. По подсчетам же Минстроя, стоимость утепления одного квадратного метра в домах, срок эксплуатации которых вышел, составляет около 1 тыс. грн.
Если подсчитать площадь фасада средней “хрущевки”, ясно, что стоимость утепления завышена многократно.
Но ведь проблема “хрущевок” не только в больших теплопотерях. По словам председателя правления банка “Аркада” Константина Паливоды, даже если здания отремонтировать, вы все равно будете зависеть от давно одряхлевших коммуникаций. А главное - “хрущевки” устарели морально. Люди не хотят больше жить в таких домах. И городской пейзаж они не украшают. И строители предпочитают строить новые здания, а не ремонтировать старые.

Проекты и планы

Пилотный проект реконструкции устаревших зданий планируется реализовать в первом квартале 2008 года в районе улицы Маршала Гречко, Стеценко, и Интернациональной площади. Предполагается снесение 150 тыс. кв. м с последующим строительством 550 тыс. кв.м. При этом мало что известно об  инвесторах, готовых вкладывать средства в украинскую недвижимость в таком объеме. Американский фонд EDRFI за 45 лет своего существования реализовал только шесть проектов, связанных с рынком недвижимости. Компания не имеет опыта работы в постсоветских странах вообще, и в Украине в частности.
Недавно градсовет рассматривал проект полной реконструкции микрорайона  по заказу компании "Готель". Реконструкция затронет территорию в 83,86 га, ограниченную улицами Щербакова, Салютная, Туполева и Стеценко. Сейчас здесь располагаются в основном 5- и 9-этажные панельные дома, а также 5-этажные “хрущевки”. В процессе реконструкции, по словам автора проекта Владимира Магдысюка, площадь жилого и нежилого фонда микрорайона будет увеличена до более чем 2 млн кв. м.  Предполагается, что он подрастет до 23-25 этажей, а население с нынешних 22 тыс. увеличится до 50 тыс. человек.
Архитектор Лариса Скорик намерена заниматься реконструкцией на Чоколовке. По ее словам, людей будут отселять веерным способом, в меру строительства новых домов в этом же районе.
В целом в столице планируется реконструкция в более чем 10 микрорайонах. Эта тема будет присутствовать в градостроительной политике еще лет 10-15, говорит Эдуард Лещенко. По его словам, в Москве рядом с пятиэтажкой строится отселенческий дом, в котором жителям предоставляются квартиры лучше и в полтора раза больше. Сначала Москва шла по пути выборочного строительства, но такое решение оказалось неудачным. Объявляется конкурс на реконструкцию целого района, занимаются этим  мощные фирмы, несущие всю степень ответственности перед городом. Город же контролирует сроки, объемы и качество выполненных работ.

Мария Грималюк