2011-05-26 13:24:21
19 мая 2010
года URE Club провел деловой завтрак на тему «Рынок жилой недвижимости с точки
зрения покупательной способности».
В рамках мероприятия
эксперты рынка недвижимости обсудили динамику продаж объектов жилой
недвижимости за последние пару лет, ценовые колебания, дополнительные
возможности для покупателя, предоставляемые застройщиком (рассрочка, ипотека),
а также предоставили прогноз развития рынка жилой и загородной недвижимости с
точки зрения спроса, предложения, цен на объекты в краткосрочной перспективе.
Мероприятие
посетили представители следующих компаний: «А.В.С.», НБК, DIO Group, Rustler Property Services, Vercon Development, KPD Consulting, Контакт-Инвест,
ЮЗТС, ТММ, Ektornet Management Company,
Tiko Construction, ФСК Пагода,
Укрсоцбанк.
Модератором
бизнес-завтрака выступил Владимир
Бандура, директор по развитию компании «Интергалбуд».
В рамках
обсуждения тенденций на рынке жилой и загородной недвижимости все эксперты
сошлись во мнении, что покупательная способность населения значительно
сократилась во время кризиса. Изменились портрет, психология и география
покупателя. Если раньше существенную прослойку потребителей составлял так
называемый средний класс, то сейчас покупатели подобной категории практически
отсутствуют. Изменился и портрет покупателя. Если до кризиса 90% жилья в
столице покупали киевляне, а 10% - иногородние, то сейчас 80% покупок совершают
иногородние граждане, а 20% покупок формируют киевляне. Также эксперты
отметили, что современный покупатель стал более осторожным. Если раньше в
приоритетах покупателях была стадия строительства дома и его ввод в
эксплуатацию, то сейчас он желает получить полный пакет документов, чтобы
застраховать себя от непредвиденных ситуаций.
Современный
покупатель, рассказал Олег Дунда, директор
проекта «Престиж Холл», компания «А.В.С.», сегодня выдвигает требования
более высокого уровня к проектам жилой недвижимости, чем, например в 2007 году.
«Современным покупателям необходимо минимальное количество жильцов на площадке,
максимум лифтов со спуском в подвал, хорошая входная группа, охрана,
качественная инженерия и хорошая придомовая территория. Жильцы хотят жить в
просторном и светлом помещение с большими окнами, как в Европе. Низкая
освещенность уже не подходит», - поделился своими наблюдениями Олег Дунда.
Алексей Говорун, заместитель генерального директора
по стратегическому развитию и маркетингу, компания ТММ, озвучил интересный
момент в отношении покупателей эконом-жилья, с которыми работает компания: «Если
в 2009 соотношение продаж построенного жилья и строящегося было приблизительно
70% на 30%, то в 2010 году 60% продавалось в строящихся домах и 40% в уже
построенных. Интересно идет освоение жилья эконом-класса в пригороде Киева,
особенно на правом берегу. Очень высокая конкуренция на первичном рынке среди
покупателей квартир в 4-5 этажных зданиях в окрестностях Киева (Ирпень,
Вишневое и т.д.)».
Спрос на
объекты жилой недвижимости отличается в зависимости от целевой аудитории и
классности объекта. В эконом-сегменте однокомнатные и двухкомнатные квартиры
пользуются большим спросом, в бизнес-классе предпочитают приобретать
многокомнатные квартиры и строительство однокомнатных квартир нерентабельно.
Острую дискуссию
вызвал вопрос о продаже жилья в рассрочку. Большинство экспертов рынка
используют этот инструмент продаж. Для одних компаний рассрочка помогла выжить
в условиях кризиса. Рассказал Олег
Хомко, Генеральный директор DIO Group, коттеджный городок «Севериновка»: «Мы стали
предоставлять рассрочку с первых дней работы с 2006 года сроком на два-три года.
Сейчас мы предоставляем рассрочку и на 10 лет. Из более чем 200 проданных
домов, только около 10% выкупались сразу и со 100% оплатой. Если бы мы не
заключили договоров с рассрочкой платежей в 2006 – 2007 годы, существование многих
наших проектов оказалось бы под вопросом. Безусловно, часть рассрочек (но не
критическая масса) оказалась проблемной. Тем не менее, за последние три года
количество продаж со 100% оплатой снизилась до нуля. Сегодняшние клиенты, приобретающие
дома в рассрочку, в состоянии обеспечивать платежи».
В компании
ТММ рассрочку предлагают покупателям, но при этом очень осторожны при выборе
клиента, которому можно предоставить подобную услугу: «Я знаю компании, которые
ориентированы на кредитование, но при этом за полтора года имеют 10 проблемных
договоров по рассрочке. У застройщика существует стоимость денег, поэтому
рассрочка не всегда успешный путь развития для застройщика».
Также
разошлись мнения экспертов рынка и относительно сдачи помещений с полной
отделкой. Многие покупатели предпочитают делать индивидуальный ремонт, а
уровень подготовки современных архитекторов-дизайнеров оставляет желать
лучшего. Поэтому часто выходом для покупателя является заказ индивидуального
проекта у застройщика, который сделает его согласно техническим требованиям и
возьмет на себя необходимое согласование.
Важным
вопросом оказался и вопрос управления готовыми объектами. ЖЕКи уже не
удовлетворяют потребности жильцов и не предоставляют необходимое качество
обслуживания зданий. В компании ТММ это одно из приоритетных направлений
деятельности. «Этому вопросу было посвящено два совета директоров, на которых
обсуждались тарифы, объемы услуг. У нас существует проблема с покупателями. Они
требуют снижения тарифов. Мы снизили тарифы, но, соответственно, снизили объем
услуг. Чудес не бывает. В нашей стране нет понимания собственности и
заинтересованности в ее эксплуатации. Покупатель часто не понимает преимуществ
того, что его охраняют, обеспечивают бесперебойное функционирование инженерных
коммуникаций и т.д.», - подчеркнул Алексей Говорун.
Сергей Буханец, директор
департамента управления недвижимостью, компания Rustler Property Services, поделился опытом управления готовыми жилыми
объектами: «В создании ЖЕКов мы брали пример с австрийских управляющих компаний.
На сегодняшний день обслуживаем дома по системе почасовых работ. Нет смысла
держать многих специалистов в штате. Почасовая оплата удешевляет тарифы на
обслуживание и организовывает наших сотрудников. Такой подход и экономически
оправдан для жильцов.
С новым жильем мы тоже работаем по подобной схеме. Когда формируем
штат на объекте, то предусматриваем наличие такой штатной единицы, как техник,
который находится постоянно на объекте и может осуществлять ряд мелких работ. Мобильная
бригада востребована для более квалифицированных проблем и решает их по
требованию. На каждом объекте формируется штат в зависимости от потребностей.
Тариф фиксированный и разрабатывается индивидуально для каждого объекта. Тариф
колеблется в районе от 4 до 6 гривен. за кв.м. и согласовывается с девелоперам,
застройщиком. В конечном итоге мы обязаны согласовать тариф с каждым жильцом, и
отчитываемся за каждую копейку».
Подводя итоги
дискуссии, все эксперты сошлись во мнении, что рынок жилой недвижимости
переживает этап стагнации. 2011 год может стать показательным – если не будет
экономических катаклизмов, есть шанс, что увеличится продажа жилья, вплоть до
того, что рынок может ощутить недостаток качественного предложения.
Застройщики
предпочитают развивать небольшие проекты из-за отсутствия спроса, инвестиций и
нормальной системы банковского финансирования. «Реально компания заявляет о
строительстве, но это небольшие проекты или объекты инфраструктуры. Реализация
более-менее значимого жилого комплекса требует десятков миллионов долларов,
которые банки готовы предоставлять под тот кредит, где зарабатывает не
застройщик, а акционерный капитал. К тому же стоимость инфраструктуры не
уменьшается в любых новых проектах особенно центральной части города», -
высказал мнение Алексей Говорун.
По мнению
экспертов рынка жилой и загородной недвижимости на сегодняшний момент возможно
сформировать следующие прогнозы:
- Продолжение стагнации, несущественный рост продаж.
- Улучшение восприятия первичного рынка жилой
недвижимости конечными потребителями.
- Отсутствие развития жилой недвижимости в регионах.
- Отсутствие роста цен в краткосрочной перспективе.
- Увеличение спроса на жилую недвижимость в
пригородах с развитой инфраструктурой.
- Четкое позиционирование объектов в зависимости от
целевой аудитории покупателей.
- Открытое и более целостное общение между игроками
рынка.
Фотоотчет по итогам мероприятия можно просмотреть по следующей ссылке: http://www.ureclub.com/merop/view/98/
|
