"Первинка": все тi ж ризики за все меншу дохiднiсть

Юридично бездоганна угода, iм`я та досвiд забудовника, завершальний етап будiвництва - нiщо не гарантує, що, iнвестувавши у новобудову, ви станете щасливим власником квартири.

"Шановнi iнвестори! Нас чекають скрутнi часи, бо у забудовника немає грошей. Будiвництво не фiнансується понад рiк. Ми маємо зустрiтись i обговорити подальшi дiї, аби врятувати свої грошi". Це одне iз сотень-тисяч повiдомлень на iнтернет-форумах. "Топiки" на кшталт: як iде будiвництво на об`єктi Х у Києвi користуються неабиякою популярнiстю i забезпечують сайтам серйозну частку контингенту. Вiдвiдуванiсть гiлки форуму зростає, що ближче до очiкуваного термiну здачi новобудови в експлуатацiю, а через пiвроку пiсля закiнчення всiх термiнiв - хвилювання iнвесторiв виплескується у реальний простiр.

I мiсяця не минає без скандалу на первинному ринку столичної нерухомостi: виявляється - навмисне чи, що частiше, ненавмисне, але забудовник "кидає" iнвесторiв, не виконуючи взятих на себе зобов`язань. Будинки не будують, не добудовують, не здають в експлуатацiю. Їхнi iнвестори малюють плакати, пiкетують будмайданчики, офiси забудовникiв, ходять пiд райадмiнiстрацiї, мерiю, Кабмiн.

Яке продовження таких iсторiй? Повернення iнвестованих 2-4 роки тому коштiв мало кого цiкавить: до 2007 р. квадратнi метри на столичному ринку дорожчали в середньому на 50-60% щорiчно. Та й iсторiя київського первинного ринку житлової нерухомостi знає не так багато випадкiв, коли хоч якiсь гривнi вдавалось повернути. Залишається одне: чекати, вiрячи у те, що все, що виросло iз землi, як казав один зi столичних чиновникiв, коли-небудь побудують. Вiд афери "Елiта-центру" постраждали пiвтори тисячi чоловiк, а вiд, здебiльшого, зовсiм не афер, а просто неспроможностi будiвельних компанiй самостiйно справитись iз багатьма ризиками київського ринку, сьогоднi страждають кiлькадесят тисяч iнвесторiв - якщо рахувати тих, хто, згiдно з обiцянками забудовника, мав отримати квартиру два i бiльше рокiв тому. Невдахам насправдi мало хто спiвпереживає. Мовляв, чого ж ви хотiли: тут або пощастило (примножили у 2-3 рази свiй капiтал, продавши готову квартиру, якщо вдалий об`єкт), або не пощастило.

"За моїми спостереженнями, кiлькiсть ризикових об`єктiв на київському ринку поки що не зменшується, - розповiдає Вiктор Несiн, директор АН "Квартсервiс", - пiд час скандалу довкола "Елiта-центру" я думав, дай, Боже, аби це була остання неприємнiсть, але сьогоднi бачу, що це далеко не найгiрше з того, що вiдбулось". Вiктор Несiн, як i багато хто з його колег по ринку, пiвтора роки як пропонує юридичнi послуги з оцiнки ризику iнвестування у ту чи ту новобудову. Каже, рекомендацiю на придбання дав у чотирьох випадках iз десяти.

Така послуга з перевiрки об`єкта "первинки" для клiєнта лише починає формуватись. Наприклад, тiльки пiвроку, як комплексну оцiнку ризикiв iнвестування в об`єкт житлового будiвництва у партнерствi з агенством нерухомостi почала пропонувати "Фiнансова компанiя "Глобал капiтал". У цьому разi жодних рекомендацiй клiєнту не дають, натомiсть показують усi слабкi моменти iнвестування в об`єкт на кокретну дату. Результат: дев`ять iз десяти клiєнтiв, ознайомившись iз результатами аналiзу, вiдмовились вiд попередньо обраних об`єктiв.

Небездоганнi угоди

Незважаючи на те, що законом сьогоднi передбачено три механiзми придбання квартири на етапi будiвництва (фонди фiнансування будiвництва, облiгацiї, фонди операцiй iз нерухомiстю), на київському ринку досi пропонують укласти попереднi договори, договори купiвлi-продажу з договорами завдатку, договори спiльного iнвестування. До речi, якщо першi та другi можна зустрiти, поцiкавившись умовами придбання "клубних" будинкiв, то останнi використовує, наприклад, одна з найвiдомiших у столицi будiвельних компанiй.

Утiм, навiть якщо схема купiвлi в межах закону, розслаблятися рано. В легальнiй облiгацiйнiй схемi, примiром, легко втратити кошти, бо: термiн обернення облiгацiй може закiнчитися до введення будинку в експлуатацiю, повернути у крайньому разi вдасться лише суму номiнальної вартостi облiгацiй (може бути у пiвтора-два рази менша вiд вартостi квартири), часто вiдсутнi механiзми обмiну облiгацiй на квадратнi метри. I це далеко не всi ризики. ФФС може бути неправильно створений або не мати всiх документiв, а афiлiйований банк-партнер - пропонувати iпотеку за завищеними вiдсотковими ставками.

З ФОНами поки що взагалi мало кому що зрозумiло (чи багато знайдеться здатних оцiнити, наскiльки вплине дохiд на емiсiйнi папери на ризик отримання квартири у новобудовi?), певно, тому їх на весь український ринок до десятка. Загалом, часто у пропонованiй до пiдписання угодi немає даних про замовника будiвництва, забудовника, продавця, не вказано чiтко строки будiвництва та кiлькiсть поверхiв майбутнього об`єкта, передбачено значнi штрафнi санкцiї для покупця, якщо той надумає переобрати квартиру в межах об`єкта, а оформлення документiв права власностi на квартиру лягає на плечi покупця.

Неписанi ризики

Основнi ризики для iнвестора у новобудову лежать поза юридичною площиною, стверджують опитанi нами експерти. "Договiр може бути гарно складений, але це не значить, що з об`єктом усе гаразд. Документи можуть бути iдеальними, а от людський чинник нiхто не вiдмiняв", - каже директор Фiнансової компанiї "Глобал Капiтал" Лариса Гавриш. Кiнцевий результат: знецiнення або втрата коштiв, неотримання квартири у визначений угодою термiн.

Акредитацiя забудовника у банках - теж не є стовiдсотковою гарантiєю для iнвестора. Приклад (якщо не згадувати про "Елiта-центр") - серйозне затягування строкiв будiвництва, потiм строкiв здачi, строкiв оформлення документiв на квартири у "Срiбному бризi".

Iсторiя з будiвництвом висотки на вул. Сiм`ї Соснiних, 4-а - яскравий взiрець того, що нi репутацiя забудовника (Київвисотбуд), анi партнерство з банком (АКБ "Київ") не гарантують вчасної реалiзацiї проекту.

Найвищi ризики на ринку - на етапах оформлення землi та дозвiльної документацiї. За словами президента Мiськжитлобуду Дениса Костржевського, якщо все робити згiдно iз законом, на це потрiбно 1,5-2 роки. Натомiсть багато компанiй починають залучати iнвесторiв у проект, маючи на руках лише попереднi рiшення Київради.

Для невеликих компанiй високим є ризик ухвалення рiшення держслужбовцем, вважає Лариса Гавриш.

Показова iсторiя будiвництва компанiєю "Об`єднання "Укрбудiвництво" на вул. Теремкiвськiй, 3. У 2004 р. компанiя дiстала вiд минулої влади дозвiл на будiвництво та почала продавати вiртуальнi квартири, у 2006 р. її позбавили лiцензiї, згодом лiцензiю вiдновили, а нещодавно, на грудневiй сесiї, Київрада вiдмiнила попереднє рiшення про видiлення земельної дiлянки пiд будiвництво.

"Якщо всi документи готовi, то ризик свавiльного зупинення чиновником будiвництва мiнiмальний, тому що можна його оскаржити в судi, можна звернутися до вищих iнстанцiй i таким чином це рiшення спростувати", - каже Денис Костржевський. Таке, звiсно, буває нечасто, натомiсть забудовники бiжать поперед потяга, не маючи на руках усiх документiв чи порушуючи грубо правила безпеки. Якщо такi факти викриваються, все зупиняється, i забудовник потрапляє у вiдправну точку. Можна говорити i про полiтичнi ризики, якi несе забудовник, а заразом, й iнвестор новобудови. Тут теж закономiрнiсть - що менша компанiя, то бiльшi ризики, кажуть експерти, натякаючи: вже найближчим часом на цьому пiдґрунтi деякi столичнi забудовники втратять лiцензiї.

Бомба уповiльненої дiї може ховатись в економiчнiй частинi проекту. Останнiй може просто бути економiчно недоцiльним. Наприклад, два роки тому на етапi проектної документацiї залучили бiльшiсть iнвесторiв на умовах $600/ кв. м, але досi не приступили до будiвництва, а зараз навiть собiвартiсть квадрату вища. Один iз останнiх прикладiв - будiвництво на вул. Лаврухiна, 4 i Лаврухiна, 8, яке веде компанiя "Галичинабуд". Згiдно з договорами, iнвестори мали отримати квартири ще у 2006 р., утiм, будинок досi не завершено, а замовник будiвництва зiзнається, що коштiв на його продовження поки немає. Схеми реалiзацiї проектiв у таких ситуацiях поки що нiхто не запропонував.

I ще, експерти з оцiнки ризикiв песимiстично ставляться до проектiв зведення житлової нерухомостi, так чи так пов`язаних iз держструктурами. I є з чого. Найгучнiша iсторiя - будiвництво шести 34-поверхових висоток на Троєщинi. Проект "Днiпровськi вежi" почав реалiзовуватись ще у 1999 р., термiн здачi об`єкта - четвертий квартал 2002 р. - минув ще п`ять рокiв тому. Замовником тодi виступило Головне управлiння внутрiшнiх вiйськ МВС, генпiдрядником - ТОВ "Укразiябуд". На початок 2006 р. забудовника та пiдрядника замiнили. Останнi обiцяли здати першу чергу у груднi 2007 р. Але, як не тяжко пересвiдчитись, до виконання анонсованої мети ще далеко. Колоритний пейзаж за огорожею, якою обнесено будмайданчик, надто нагадує плани Чорнобильської зони.

Ще один iз останнiх скандальних прикладiв iз держструктурами - будiвництво висотки на вул. Василькiвськiй, 31/17 державним пiдприємством "Житлоiнбуд". Грошi iнвесторiв почали залучати три роки тому, досi до завершення об`єкта далеко, а компанiя має серйознi фiнансовi труднощi та проблеми iз отриманням банкiвського кредиту.

А згадайте "грандiозний", як у 2004 р. писали ЗМI, проект забудови мiкрорайону № 26 Троєщини, замовником якого виступила Деснянська районна адмiнiстрацiя Києва. До кiнця 2006 р. тут мало з`явитись 14 (!) висоток, цiлий "елiтний" житловий масив iз гордою назвою "Троєщинськi Липки". Iнвестицiї у проект залучали, зокрема, "Деснабуд", "Планета Земля", "Гаразд Україна", забудовником кiлькох новобудов значиться "Смартекс Сiстемс". Проект почав реалiзовуватись досить стрiмко, а згодом виникли фiнансовi проблеми. Сьогоднi перспектива добудови "Троєщинських Липок" видається утопiчною. Особливо якщо вiдвiдати цей "елiтний" масив: пустi рами вiкон, покритий iржею метал, крихка на вигляд цегла стiн...

А ось ризик затягування строкiв здачi об`єкта - звичний для iнвесторiв, його майже нiкому на київському ринку не вдалось уникнути. "За чотири роки я бачила лише один проект, коли була вказана точна дата передачi документiв iнвесторам i точно цiєї дати їх передали", - розповiдає Лариса Гавриш.

Насправдi, i це вже стало мiсцевою особливiстю, київськi забудовники схильнi оптимiстично оцiнювати строки здачi об`єкта, а коли iнвесторам стає видно неозброєним оком, що будiвництво затягується, посипати голову попелом i пояснювати, якi з кiлькох сотень факторiв, вiд яких залежить вчасна здача об`єкта, пiдкачали.

I нарештi, на такому мiнному полi - питання якостi зданих об`єктiв (ризик того, що, до прикладу, замiсть цегляного будинку постане комбiновано-цегляний, теж усе ще вважається прийнятним).

Показовим є те, що жодна з 420-ти страхових компанiй України (на тлi надзвичайної конкуренцiї на вiтчизняному страховому ринку) не пiде на страхування ризикiв iнвестора у новобудову. Як кажуть фахiвцi цiєї сфери, з точки зору страхування, чимало небажаних подiй на первинному ринку - рiч прогнозована, а не ймовiрна. Зокрема, ризик, що об`єкт вчасно не здадуть в експлуатацiю, майже стовiдсотковий. Якщо змiна влади очiкується, то полiтичнi ризики теж надто прогнозованi. А от фiнансово-кредитнi ризики забудовника прорахувати взагалi неможливо. "Жодна зi страхових компанiй не може прорахувати, чи вистачить у забудовника коштiв на весь процес будiвництва", - стверджує Сергiй Осипчук, начальник управлiння складних видiв страхування СК "Аска". До речi, в минулому афiлiйованi з забудовниками страховi компанiї продавали щось схоже до страховок iнвесторам. Справдi, чому б не заробити додатково 1,5-2% вартостi квартири, особливо, коли в угодi прописанi ризики на кшталт пожежi, землетрусу чи повенi, а те, що житло рано чи пiзно побудують, то "компанiя вiдповiдає".

У 2007 р. рiст цiн на первинному ринку житла Києва (до 15%) не перевищив темпiв iнфляцiї, прогноз на нинiшнiй рiк (10-12%) теж маловтiшний для охочих скористуватись таким фiнансовим iнструментом. Мiж тим, рiзниця у вартостi квадрата на етапах котлована та даху майже стерлась. Тепер для того, щоб укладати досить значнi кошти на 2-3 роки у "первинку", коли є цiкавiшi й менш ризикованi способи примноження капiталу, потрiбен серйозний аргумент.

Автор :   Юлiя Березовська