|
2008-03-26 19:51:56
 Комерційна нерухомість
Ринки комерційної та житлової нерухомості в Україні розрізняються настільки істотно, що говорити про їх, як про єдиний ринок нерухомості неможливо.
Головною характеристикою столичного ринку комерційних приміщень є їх дефіцит, викликаний, в основному, недостатком вільних земельних ділянок у центральній частині міста.
У зв'язку з гострим дефіцитом на всіх чотирьох основних сегментах ринку комерційної нерухомості - торговельної, офісної, промислової та складської - інвестиції в будівництво подібних площ все ще дуже вигідні.
Особливістю комерційної нерухомості є те, що нежитлові приміщення виставляються на продаж ближче до часу здачі об'єкта в експлуатацію, на відміну від житлових площ, які в більшості випадків продаються ще на початкових етапах будівництва, що істотно відображається на їх вартості.
На відміну від житлових комплексів, будівництво окремих офісних центрів ведеться зовсім не інтенсивно. Найбільшим попитом користуються офіси в центральній частині міста, але вільних земельних ділянок у цій частині Києва практично немає.
В цій ситуації інвесторам нічого не залишається, окрім як задовольнятися комерційними площами на перших поверхах житлових новобудов, розташованих не в найпривабливіших з погляду офісної нерухомості районах, або викуповувати адміністративні будинки промислових об'єктів, приміщення колишніх НДІ, перші поверхи житлових будинків з метою перепрофілювання під офіси. Після ремонту, забезпечення охороною та паркуванням вартість квадратного метра в такому будинку стає на порядок вищою. Зростає й розмір орендної плати.
Від чого залежить ціна та привабливість…
Інфраструктура різних об'єктів комерційної нерухомості може сильно відрізнятися не тільки залежно від їх функціонального призначення (офісного, торговельного, готельного або складського), але також і від масштабів проекту, його формату, розташування та класу.
Що стосується інфраструктури в об'єктах офісної нерухомості, то питання присутності того або іншого оператора вирішується для кожного проекту індивідуально.
Крім того, що об'єкти інфраструктури покликані забезпечити комфорт перебування співробітників у будинку, наявність грамотно підібраної і якісної інфраструктурної складової забезпечує, поряд з іншими факторами, привабливість і затребуваність конкретного об'єкта офісної нерухомості в довготермінової перспективі. Питання збалансованості орендованої площі та об'єктів інфраструктури повинні вирішуватися ще на етапі розробки концепції проекту.
На західних ринках інфраструктурна складова офісної нерухомості - це ціла індустрія зі спеціально розробленими форматами послуг для розміщення в бізнесах-центрах. В основному це оператори пунктів корпоративного харчування та спортивних послуг, що пропонують розміщення фітнес-центрів і спортклубів у рамках офісних проектів.
В Україні, у зв'язку зі становленням ринку нерухомості та несформованістю спектра подібних послуг, говорити про наявність операторів, що спеціалізуються на обслуговуванні об'єктів офісної нерухомості, поки не доводиться. Хоча сьогодні деякі девелопери при розробці проектів офісних центрів і бізнес-парків демонструють зацікавленість у залученні операторів послуг, що спеціалізуються на розміщенні в бізнес-центрах.
У зв'язку з істотним дефіцитом офісних площ у Києві сьогодні затребуваними виявляються різні об'єкти, у тому числі з відсутністю або недостатньо організованої інфраструктурної складової.
Чекаємо Євро-2012…
Ринок комерційної нерухомості "не заспокоїться" поки попит на неї не перестане рости. Причому, якщо житловий фонд може застопоритися, як шляхом втручання Уряду, так і через відсутність реального попиту, то комерційна нерухомість буде мати тенденцію росту цін у всіх сегментах в Україні найближчі роки чотири.
При цьому готельні проекти будуть якщо не в першому, то в одному з перших рядів за пріоритетностю реалізації. Чемпіонат з футболу Євро-2012 дає про себе знати. Більшість компаній будуть намагатися "проштовхнути" свої проекти до списку проектів комерційної нерухомості, які будуються для потреб проведення Євро-2012. Завдяки чому вони одержать пільги в черговості і одержанні стратегічних будівельних матеріалів і вплине на хід реалізації проектів, які навіть не стосуються цієї події".
Розвинена інфраструктура офісного центру - запорука успішності здаваних площ. На жаль, лише деякі ділові центри можуть похвалитися інфраструктурою, яка відповідає всім побажанням орендарів. Принцип, що припускає розподіл площ із перевагою на користь офісних приміщень і де під інфраструктуру приділяється мінімум території, все ще є домінантним, що, у свою чергу, створює сприятливий ґрунт для майбутніх бізнес-центрів, організованих відповідно до міжнародних стандартів і сучасних вимог орендарів.
Діючі зараз офісні центри ризикують згодом стати менш привабливими для орендарів, деякою мірою через відсутність такої конкурентної складової, як сучасна інфраструктура.
Як видно з підсумків 2007 року, найбільш відчутний вплив на процеси ціноутворення в сегментах офісної, торговельної та складської нерухомості зробили дисбаланс попиту та пропозиції, зростання цін на газ, недостача будівельних матеріалів і основний фактор - зростання цін на землю. Із чого зрозуміло, що комерційна нерухомість буде мати перевагу перед житловим фондом найближчі кілька років.
Перспективна з погляду інвестицій комерційна нерухомість:
Промислові будинки
Найбільш гострий дефіцит спостерігається саме в цьому сегменті комерційної нерухомості. Підвищений попит на подібні будинки обумовлений тим, що на продаж вони виставляються вкрай рідко, за рахунок цього спостерігається й постійне зростання цін. Також на ціноутворення впливає той факт, що існує реальна можливість перепрофілювання багатьох промислових приміщень під торговельні або офісні площі, які коштують набагато дорожче.
Складські приміщення
Ситуація із цим сегментом близька до проблем із промисловою нерухомістю. Якщо торговельні та офісні приміщення, нехай у невеликій кількості, але все-таки будують, то будування промислових або складських будинків - велика рідкість. Це почасти можна пояснити відсутністю подібного досвіду у вітчизняних девелоперів, низькими темпами окупності і все тією ж недостачею вільної землі під забудову.
Потреба ринку в складських площах оцінюється експертами в 350-400 тис. кв. м. на найближчі два роки, однак можливості задовольнити її українські будівельники на сьогоднішні немають.
Столиця або регіони…
Попит на комерційну нерухомість в Україні і особливо в столиці неухильно росте, чого ніяк не можна сказати про пропозицію. Навіть за найоптимістичнішими прогнозами насичення ринку очікується не раніше кінця 2010 р., і, як тільки процес зрушиться з мертвої крапки, участь у таких проектах буде досить привабливою для інвесторів.
Перспективні ідеї щодо створення торгових центрів у столиці в найближчі кілька років, при успішній їх реалізації, поставлять Київ на один рівень за обсягами якісних торговельних площ із іншими європейськими столицями.
Нехай з деяким відставанням, але подібна ситуація з розвитком сегмента торговельної нерухомості спостерігається і в інших великих містах України. Більш того, на думку журналу Building, щкий створив наприкінці минулого року рейтинг "10 кращих торгових центрів для рітейла", перші два місця в ньому займають зовсім не київські торгові центри.
Найбільшими темпами будуть розвиватися регіональні центри, у першу чергу - Харків, Донецьк, Дніпропетровськ, Одеса, Львів. Тому, на думку аналітиків, регіони не менш цікаві з погляду вкладення інвестицій у торговельний сегмент, ніж столиця.
Джерело: www.socmart.com.ua
|
