Огляд ринку житлової нерухомості в Україні

Нинішня висока прибутковість на ринку нерухомості - одночасно і високі ризики, що відлякують серйозних інвесторів. Український ринок спекулятивний. Він існує в умовах відсутності досвіду, спаду активності. Ціни ростуть, не маючи для цього підстав. Провідні аналітики прогнозують зростання цін на рівні 10-12%, а він складає 70%. Існує величезний бар'єр нерозуміння і взаємних помилкових очікувань між місцевими властями і забудовниками. У сфері будівництва житла, разом із значно більшою прибутковістю в порівнянні з іншими сегментами ринку нерухомості, присутні і величезні ризики.

По відгуках забудовників, вони прагнуть направляти свої інвестиції в сектор комерційної нерухомості. Найближчі перспективи основних сегментів ринку нерухомості України і їх прибутковість виглядає таким чином.

- Торгова нерухомість - нові пропозиції в найближчих рік-два складуть 14 торгових центрів в столиці і 80 в регіонах, площа 269 тис. м2 і 1,7 млн. м2 відповідно. Ставки оренди в Києві і містах-мільйонниках - EUR500-1900 за м2 в рік. Це зразково удвічі більше, чим в Празі, Варшаві і в півтора рази - в Будапешті.

- Офісна нерухомість - сьогодні існує 37 офісних центрів в столиці, планується ще 62. Тільки цього року нова пропозиція повинна скласти не менше 140 тис. м2. У регіонах в найближчих рік-два - 58 БЦ, площу яких складе 313 тис. м2.

- Житлова нерухомість - нова пропозиція в Києві складає 1,2-1,5 млн. м2 в рік, в містах-мільйонниках - 150-400 тис. м2, в обласних центрах - 20-100 тис. м2. Собівартість будівництва житла - $800-900 за м2, при цьому вона росте приблизно на $100 в рік.

При значно більшій прибутковості будівництва житла в порівнянні з іншими сегментами присутні і величезні ризики, із-за чого західні інвестори менше цікавляться даним сектором на відміну від комерційної нерухомості. Адже проект може бути зупинений на будь-якій стадії. Ризики існують по термінах, по дозвільних процедурах, по продажах площ і так далі.

Про можливий обвал цін на ринку житла фахівці говорили не раз. Навіть називалися терміни, наприклад, перед президентськими виборами 2004 р. Останній раз різкий спад активності спостерігався весною цього року, коли на багатьох новобудовах припинили продаж квартир, а введення в експлуатацію нового житла зменшилося, в Києві, наприклад, на 22% в I кварталі в порівнянні з аналогічним періодом 2006 р.

"Що стосується перспектив ринку комерційної нерухомості, то вони величезні, але обвал орендних ставок можливий", - вважає директор представництва Jones Lang La Salle Андрій Назаренко. І якщо вони знизяться до рівня Варшави - $20-30 за м2, це може поламати плани інвесторів. А відбудеться це у разі виходу нових гравців і об'єктів на ринок. Відносно мала ємкість ринку приведе до швидкого насичення і обвалу цін.

Крім того, у нас відсутня реальна конкуренція в девелопменті комерційної нерухомості. Це продукт місцевих девелоперів, які не витримають конкуренції у разі приходу західних колег з обкатаними проектами і технологіями їх створення.