Огляд ринку торгової нерухомості Києва

Минулий рік не привніс істотних змін в об'єми пропозиції професійних торгових площ в м. Києві. На кінець 2007 р. загальний об'єм орендних площ в торгових центрах склав більше 400 тис. кв.м. Загальний об'єм площ ТЦ і ТРЦ склав трохи більше 600 тис. кв.м.

Сьогодні на 1000 офіційних жителів в Києві доводиться 153 кв.м. професійних торгових площ. Даний показник залишається нижчим, ніж в Європейських столицях. Для порівняння, у Варшаві на одну тисячу жителів доводиться 400 тис. кв.м., в Празі – 350 тис. кв.м. торгових площ.

Київ втрачає лідерство по показнику насиченості торговими площами навіть серед регіональних центрів України, які раніше істотно від нього відставали. Останніми роками торгові центри будувалися і вводилися в експлуатацію в регіонах інтенсивніше, ніж в Києві. Вже в Дніпропетровську на 1000 жителів доводиться 150 кв.м., в Миколаєві – 140 кв.м. торгових площ.

Протягом 2007 р. зростання орендних ставок на торгові приміщення склало порядка 50%. Якщо в середині 2006 р. середня орендна ставка по торгових центрах Києва складала $85 за кв.м., то в середині 2007 р. вона виросла до $128 за кв.м. Протягом 2006 р. орендні ставки виросли на 60%.

Основною причиною зростання вартості оренди торгових приміщень є дефіцитний попит, що росте, який перевищує пропозицію в 5-7 разів, незначний приріст об'єму пропозиції за останні три роки у зв'язку із затягуванням введення в експлуатацію нових торгових центрів.

Експерти відзначають, що в 2008 році зростання цін на всі сегменти комерційної нерухомості продовжуватиметься. Зокрема, на торгові приміщення очікується приріст на 5-7% в місяць. На офісні приміщення ціна збільшуватиметься на 3-5% щомісячно, а на складських — на 6-8%. Таку тенденцію аналітики пояснюють наявністю досить великого попиту, а за рахунок того, що багато об'єктів, заявлених на 2007 рік, так і не було введено, насичення ринку комерційних площ відкладається на довший термін.

Як відзначає компанія «Соцмарт», Кількість комерційних проектів поступово збільшується (в першу чергу офісних, в другу – торгових, в третю - готельних), тоді як потенційна інвестиційна привабливість житлових об'єктів в м. Києві йде на другий план. У таблиці представлена динаміка, як збільшується кількість торгових об'єктів ( у 2005г. – 13,2% від загального числа, в 2007г. – 19,4% від загального числа).

По даній таблиці можна судити об все більшому інтересі інвесторів до вкладення капіталів в Торгові центри – відповідно, і все більше таких проектів захищають на Містобудівній раді м. Києва. Також варто відзначити, що у все в більшій кількості випадків Торговий центр лише одна з частин функціонального наповнення багатофункціонального комплексу.

До основних тенденцій ринку торгової нерухомості м. Києва експерти відносять:

Малий об'єм якісних торгових площ. У зв'язку з цим популярністю у орендарів користуються навіть не дуже відвідувані і не успішні торгові центри (наприклад, Олімпійський, Європорт, Арена Ситі).

Затримки з введенням в експлуатацію торгових центрів на рік-два. Минулого року були відкриті лише торгові центри Комод і Материк, хоча планувалося більше число – Мега-серія Ситі, Блокбастер, Квадрат Аврора, Материк-2, Еспланада, Троїцкий і так далі Тепер їх введення в експлуатацію перенесене на цей рік. У випадку ж з ТРЦ Троїцкий – початий демонтаж об'єкту у зв'язку з вирішенням футбольних експертів (заважатиме при проведенні матчів на ЄВРО-2012 на Олімпійському стадіоні).

Проблеми із землевідведеннями. Крупним компаніям важко отримати ділянку під забудову, для цього потрібна не тільки наявність значних фінансових коштів для хабарів, але і зв'язки ( що б було ясно, кому ці «відкоти» вручити). Красномовним прикладом може служити шведська компанія Ікеа, яка вже декілька років не може отримати ділянку в столиці під будівництво торгового комплексу Мега-серія.

Основними перешкодами на шляху інвесторів, охочих мати активи в торговій нерухомості на Україні, є зміна рисок і термінів на узгодження проекту, а також підходів в дозвільній системі. У зв'язку з цим іноземні компанії вважають за краще купувати вже готові об'єкти ( як у випадках з Магелланом, Глобусами, Універмагом Україна і так далі).

Торгові центри видозмінюються, що видно по об'єктах, що будуються і проектованим, – по-перше, все частіше девелопери закладають і розважальну функцію в об'єкти, по-друге, відбувається укрупнення самих об'єктів, по-третє торгові центри часто лише один з багатофункціональних об'єктів, що становлять.

Поступове перепрофілювання промислових зон. На вул. Глибочицькій вже ведеться будівництво комерційних об'єктів. Деякі заводи на Петрівці (наприклад, де зараз розташовується Містечко або де скоро відкриється Auchan) – теж реконструйовані або знесені для будівництва торгових центрів.

Поступовий вхід до України західних ритейлерів (Marks&Spencer, Inditex, Аmerican Apparel, Stockmann and Destseller, Havery Nichols, Debenhams, New Yorker, Carrefour, Deicmann, Leroy Merlin).