ЧИМ ЗАГРОЖУЄ ПРИДБАННЯ ТА РЕЄСТРАЦIЯ ОБ’ЄКТIВ НЕЗАВЕРШЕНОГО БУДIВНИЦТВА

Норми дiючого законодавства вiдносно правового статусу нерухомого майна пережили суттєвих змiн у 2005 роцi з прийняттям Закону України «Про внесення змiн у деякi законодавчi акти України» вiд 15 грудня 2005 р. № 3201-IV. Зокрема, заслуговують особливої уваги норми, що змiнили положення Цивiльного кодексу України в частинi виникнення прав власностi на об’єкти незавершеного будiвництва.

З набуттям законної сили вiдповiдним законом – норми Цивiльного кодексу України прямо передбачають незавершене будiвництво як об’єкт цивiльно-правових вiдносин. Так, згiдно зi статтею 331 ЦКУ у новiй редакцiї, в разi потреби власник матерiалiв i устаткування може укласти договiр щодо об’єкта незавершеного будiвництва, право власностi на який реєструється органом, що здiйснює державну реєстрацiю прав на нерухоме майно на пiдставi документiв, що пiдтверджують право власностi або користування земельною дiлянкою для створення об’єкта незавершеного будiвництва.

Ранiше ж, стаття 331 ЦК України вiдносно правового статусу об’єктiв незавершеного будiвництва передбачала, що право власностi на знову створене майно виникає лише з моменту завершення його будiвництва, прийому до експлуатацiї i державної реєстрацiї. До завершення будiвництва особа вважалася власником матерiалiв, оснащення, що були використанi у процесi будiвництва.

ЦК мiстив застереження, що за заявою зацiкавленої особи суд може визнати його власником недобудованого нерухомого майна, якщо буде встановлено, що частина робiт, що не була виконана вiдповiдно до проекту, є незначною. За новою ж редакцiєю право придбання об’єктiв незавершеного будiвництва здiйснюється поза судового розгляду.

Отже, єдиним способом придбання права власностi на об`єкт незавершеного будiвництва ранiше було лише рiшення суду. А нова редакцiя ЦК України (чисто формально!) спростила процедуру придбання права власностi на об’єкти незавершеного будiвництва. Але, як показує практика, суди норми статтi 331 ЦКУ зрозумiли по-своєму. Вони iнодi навiть не приймають до розгляду справи про визнання права власностi на недобудовану нерухомiсть незалежно вiд ступеню її готовностi.

Державна реєстрацiя

Право власностi на об’єкт незавершеного будiвництва обов’язково має бути зареєстровано у встановленому законом порядку (вiдповiдно до вимог статтi 182 ЦКУ та ст. 3 Закону України „Про державну реєстрацiю речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень”). Правовий аспект – державнiй реєстрацiї пiдлягає об’єкт незавершеного будiвництва в разi, якщо „власник” бажає його вiдчужити (частина 3 статтi 331 ЦКУ). Отже, коли власник не має намiру вiдчужувати вiдповiдне майно, реєстрацiя права власностi є обов’язковою лише пiсля завершення будiвництва та прийняття нерухомого майна до експлуатацiї.

Беручи до уваги те, що стаття 19 Закону „Про державну реєстрацiю речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень” називає пiдставою для реєстрацiї права власностi на недобудовану нерухомiсть рiшення суду, спостерiгається правова колiзiя. Адже стаття 331 ЦКУ вже не передбачає таку можливiсть. „Мiфiчне” Тимчасове положення про державну реєстрацiю прав власностi на нерухоме майно, затверджене Наказом Мiн’юсту вiд 7 лютого 2002 р. № 7/5, i яким керуються БТI при реєстрацiї права власностi на нерухоме майно, взагалi „непрямо” забороняє реєструвати право власностi на незавершенi об’єкти будiвництва. Так п. п. 1.6 п. 1 Тимчасового положення встановлює, що: „реєстрацiї пiдлягають права власностi тiльки на об`єкти нерухомого майна, будiвництво яких закiнчено та якi прийнятi в експлуатацiю у встановленому порядку, за наявностi матерiалiв технiчної iнвентаризацiї, пiдготовлених тим БТI, яке проводить реєстрацiю права власностi на цi об`єкти”.

Тому зараз бiльшiсть Бюро технiчної iнвентаризацiї вiдмовляють у реєстрацiї незавершених об’єктiв будiвництва, а деякi - все ж реєструють. Пiдставою для реєстрацiї об’єктiв незавершеного будiвництва для бiльшостi БТI є Лист Мiн’юсту № 19-32/1. Але враховуючи те, що Лист - не закон, БТI явно ризикують, ставлячи вiдповiдний документ у прiоритетне положення.

На практицi все ж є можливiсть зареєструвати незавершену нерухомiсть. На основi Додатку № 1 „Перелiк правовстановлюючих документiв, на пiдставi яких проводиться реєстрацiя прав власностi на об’єкти нерухомого майна” того ж Тимчасового положення. Проаналiзувавши це перелiк можна дiйти висновку, що зареєструвати об’єкт незавершеного будiвництва можна за належнiстю земельної дiлянки „власнику”. Треба мати акт права власностi на земельну дiлянку, акт оренди чи акт на землекористування.

Реєстр прав власностi на нерухоме майно мiстить такий вид майна як об’єкт незавершеного будiвництва. А отже якщо буде кадастровий номер земельної дiлянки, ця система дає можливiсть зареєструвати вiдповiдне майно.
Отож, якщо дiлянка якимось чином вiдноситься до особи, яка здiйснює будiвництво i бажає його зареєструвати у незакiнченому виглядi, вiн має шанс зареєструвати це майно. Якщо ж є проблема iз земельною дiлянкою, то не те, що про реєстрацiю, а навiть про землекористування не можна говорити!

Ще є один нюанс, який має важливе значення як для нотарiуса, так i для iнших правникiв. Об’єкт незавершеного будiвництва на сьогоднiшнiй день реєструється як звичайний, якщо є правовстановлюючий документ, наприклад, нотарiально посвiдчений договiр купiвлi-продажу чи дарування. Але iнодi договори купiвлi-продажу чи дарування про придбання об’єкта незавершеного будiвництва не можуть бути правовстановлюючими документами у випадку, якщо новий власник вирiшить продати цей об’єкт, не завершивши його будiвництво. I таку можливiсть передбачає Iнструкцiя про порядок вчинення нотарiальних дiй нотарiусами України (пункт 75). Це й зрозумiло, адже об’єкт незавершеного будiвництва постiйно змiнюється/добудовується. Тобто, придбавши недобудовану нерухомiсть власник хоче її добудувати i отримати у пiдсумку повноцiнну нерухомiсть. Тож на момент наступного продажу власник мiг проводити добудування об’єкту, i вiдсоток готовностi вiдповiдно теж мiг змiнитися.

Окрему увагу слiд придiлити особливостям iпотеки вiдносно об’єктiв незавершеного будiвництва, особливо можливостей нотарiального оформлення договорi такої iпотеки.

Зазначимо, що пункт 75 Iнструкцiї «Про порядок вчинення нотарiальних дiй нотарiусами України» (в подальшому — Iнструкцiя) наголошує, що якщо власник недобудованого нерухомого майна набув права власностi на це майно до набрання чинностi Цивiльним кодексом України (01.01.2004 р). то це майно може бути предметом вiдчуження.

Таким чином, слiд розглядати два види нерухомого майна, будiвництво якого незакiнчено:

1) недобудоване нерухоме майно, право власностi на яке набуте до 01.01.2004 року i власник якого може документально пiдтвердити своє право власностi на нього. Це майно може бути предметом вiдчуження, а вiдповiдно i предметом iпотеки. Слiд звернути увагу, що вiдповiдно до п. 75 Iнструкцiї, при вiдчуженнi такого майна нотарiусу не представляють витяг з реєстру прав власностi на нерухоме майно чи довiдки, виданої вiдповiдним органом мiсцевого самоврядування — у мiсцевостi, де iнвентаризацiя не проведена;

2) недобудоване нерухоме майно, право власностi на яке набуте пiсля 01.01.2004 року i на яке власник не має документiв, що можуть пiдтвердити його право. Якщо керуватись п. З ст. 331 ЦК України, то в даному випадку особа може бути лише власником матерiалiв, обладнання, якi були використанi в процесi будiвництва. Iпотеку такої нерухомостi, на мiй погляд, проводити не можна. У даному випадку мова може йти лише про заставу матерiалiв, обладнання, тощо, якi були використанi в процесi будiвництва. У цьому разi банк може заключити договiр застави i без нотарiального посвiдчення при наявностi у заставодавця вiдповiдних документiв на цi матерiали, обладнання, тощо.

На наш погляд, важливим моментом є положення п. 77 Iнструкцiї, що нотарiус має вiдмовити у посвiдченнi договору вiдчуження об’єкта незавершеного будiвництва, придбаного шляхом приватизацiї, а також земельної дiлянки, на якiй розташований цей об’єкт. При цьому нотарiус має роз’яснити сторонам, що договiр про вiдчуження може бути посвiдчений пiсля завершення будiвництва, уведення об’єкта в експлуатацiю та отримання в установленому порядку свiдоцтва про право власностi на цей об’єкт нерухомого майна. Тобто, якщо керуватися юридичною логiкою, договiр iпотеки такого нерухомого майна посвiдчувати не можна, так як таке майно не може бути предметом вiдчуження.

I на закiнчення розглянемо п. 98 Iнструкцiї, який регламентує посвiдчення iпотечного договору, предметом iпотеки за яким є майновi права на нерухомiсть, будiвництво якої не завершено. Тут розглядаються два види iпотечних договорiв:

- договiр, де iпотекодавець — це особа, власнiстю якої стане ця нерухомiсть для власних потреб, чи для передачi її у власнiсть iншим особам;
- договiр, де iпотекодавець — це особа, власнiстю якої стане ця нерухомiсть пiсля завершення будiвництва.

Отже, слiд враховувати, що при посвiдченнi таких договорiв, нотарiус повинен роз’яснити iпотекодержателю його обов’язок пiсля завершення будiвництва зареєструвати в установленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомiсть.

У разi завершення будiвництва i одержання iпотекодавцем свiдоцтва про право власностi на предмет iпотеки, до закiнчення термiну дiї iпотечного договору, за договором сторiн вносяться вiдповiднi змiни до iпотечного договору. Указаний договiр є пiдставою для перереєстрацiї заборон вiдчуження.