Огляд ринку готелів в Україні до ЕВРО-2012

Головним чинником, який вабить до України іноземні компанії, що займаються готельним бізнесом, залишається низький рівень насичення і високий попит на готельні послуги. Український ринок тільки увійшов до стадії розвитку, і конкурентна боротьба на цьому неораному полі розвернеться ще не скоро.

Принадно мерехтить

На сьогоднішній день Україна займає одне з останніх місць в списку європейських країн по кількості готелів. У наший країні на тисячу жителів доводиться в середньому два готельні номери, тоді як в Європі цей показник складає не менше чотирнадцять-вісімнадцяти. Безпосередньо у Києві працюють 122 готелі, з яких лише деякі знаходяться під професійним управлінням. Всі останні навіть віддалено не можуть скласти конкуренцію іноземним мережам, що працюють як у високому, так і в середньому ціновому сегменті.

Дисбаланс попиту і пропозиції зумовив високий рівень цін в готельному бізнесі. Вартість номера в київському готелі середньої і високої цінової категорії коливається від $160 до $470 в добу. При цьому необхідно врахувати, що завантаження готелів всіх категорій складає приблизно 60%, а в сегменті чотири і п'яти зірок деколи досягає 72%.

Така ситуація зумовила високий рівень прибутковості столичних готелів. За даними компанії Ernst and Young, середній дохід на номер складає не менше $168, а це на $10-20 більше, ніж в Берліні, Празі і Будапешті. Рентабельність готельного ринку України досягає 15%, а терміни повернення вкладених інвестицій, як правило, не перевищують шести-восьми років. Сприятливим чинником, який стимулює міжнародні готельні гуру розвивати бізнес в Україні, є стабільне зростання туристичного потоку. За словами Ольги Архангельською, керівника відділу консультацій по нерухомості в СНД компанії Ernst and Young (Росія), притока іноземних туристів в нашу країну впродовж останніх п'яти років стабільно збільшується на 20%. При цьому експерт відзначає, що найактивніше розвивається бізнес-туризм, який за останній рік виріс на 10%. Примітно, що саме від цього виду туризму сьогодні залежить завантаження українських готелів верхньої цінової категорії.

Фінал чемпіонату Європи по футболу, який пройде в Україні і Польщі в 2012 році, також матиме істотний вплив на долю наший готельній індустрії. За даними Радого з питань туризму і курортів, відповідно до вимог УЕФА до 2012 року в наший країні повинно з'явитися 34 нових або реконструйованих готелю. Вісімнадцять з них доводиться на сегмент чотири і п'яти зірок, а шістнадцять – на дешевшу категорію. Передбачається, що для будівництва готелів верхнього цінового сегменту знадобиться $300 млн.

Проте готельні оператори, так само, як і девелопери, скептично відносяться до тієї думки, що Євро-2012 буде вирішальною подією в житті українських готелів. На їх думку, чотиритижневий захід не заслуговує того ажіотажу, який спостерігається сьогодні. Його цінність не в одночасному напливі маси туристів, які заповнять готелі на певний період часу, а в «розкручуванні» бренду «Україна» і підвищенні туристичного потенціалу наший країни в майбутньому.

Перші кроки

Зарубіжні отельєри «поклали око» на український ринок ще в кінці 90-х. На початку 2000-х років деякі з них «закинули вудку» до України, але, на жаль, пристойний улов з'явився лише недавно, і те далеке не у всіх.

Першопроходцем стала The Rеzidor Hotel Group. У 2005 році компанія відкрила чотирьохзірковий готель Radisson SAS Kiev, який сьогодні експерти називають одним з найбільш успішних проектів в країні. Ще один готель Radisson Resort міжнародний оператор відкрив на базі готелю «Кримська рив'єера». В майбутньому The Rеzidor Hotel Group планує розширювати свою присутність на українському ринку, відкриваючи свої готелі у всіх крупних містах України, у тому числі і в її рекреаційних зонах. Зокрема, компанія розробила проект готелю «Редіссон Парадізо Велика Ялта» на 500 номерів.

Перспективи західного регіону оцінив інший іноземний оператор – Rixos, який побудував п'ятизірковий готель в Труськавці Львівської області.

Активність міжнародних колег підігріла інтерес до України Hilton Hotels Corporation. Райан Джон Макрей, директор, по розвитку корпорації розповів, що в 2009 році компанія планує побудувати чотирбохзірковий готель в історичному центрі Києва. За його словами, мінімальна площа цього об'єкту складатиме 7 тис. кв.м. За даними Катерини Швед, керівника напряму готелю групи компаній FIM, цей проект Hilton Hotels Corporation реалізує спільно з українською компанією «Свята Софія».

Зараз на етапі будівництва в Києві знаходиться готель Fairmont, яким управляє компанія Fairmont Raffles Hotels. Готельний оператор Starwood Hotels & Resorts збирається відкрити готелі Sheraton в столиці і Le Meridien в Конче-заспі під Києвом.

Запалюємо разом

Вихід зарубіжних готельних операторів на український ринок відбувається в більшості випадків по західній схемі. Вона припускає, що оператор не займається безпосередньо будівництвом готелю, а укладає контракт строком на двадцять років з компанією-девелопером і здійснює управління об'єктом. На думку старшого консультанта відділу консультаційних послуг з нерухомості компанії Ernst and Young Юлії Стефанішиной, основними перевагами такої співпраці для українського девелопера є використання всесвітньо відомого бренду, який символізує високий рівень якості для кінцевого споживача і для потенційних інвесторів.

Вигода оператора при співпраці з українською компанією полягає у використанні її знань специфіки місцевого ринку, зв'язків з афільованими фірмами і адміністрацією міста. Це дозволяє реалізувати проект в коротші терміни з меншими витратами і ризиками. Варто відзначити, що гонорар оператора складає близько 3% валового доходу і 10% валовою операційною прибутку готелю.

На сьогоднішній день прикладів такої співпраці в Україні достатньо багато. Компанія «Українські готелі» («Астрон-Україна») підписала контракт з Wyndham Hotel Group і планує побудувати п'ятнадцять тризіркових готелів під брендом Ramada. «ITT-плаза» і Inter Continental збираються побудувати готель в Голосіївському районі Києва з попередньою назвою Crowne Plaza. Елітний бренд Sofitel найбільшого французького готельного оператора Accor з'явиться в Україні завдяки співпраці з компанією «ХХІ Вік». Перший п'ятизірковий готель буде відкритий в Києві на вулиці Круглоуніверситетськой. Глава ради директорів компанії-девелопера Лев Парцхаладзе розповів, що вартість проекту складе $3,5 тис. за квадратний метр при загальній площі об'єкту 31,7 тис. кв.м. Окрім п'ятизіркових готелів, компанія Accor планує будувати у нас і готелю середнього цінового сегменту, зокрема дешеві Ibis.

Алексис Деларофф не розділяє думки, що зараз на українському готельному ринку найбільш вигідним є сегмент «де-люкс». Не можна заперечувати, що завантаженість дорогих готелів, а з нею і рентабельність, вище, ніж в готелях середнього рівня. Проте, по словах Делароффа, в найближчому майбутньому три зірки в Україні «світитимуть» яскравіше п'яти і чотири. Недорогі готелі з вартістю номерів до 40 євро за ніч під ім'ям міжнародної мережі мають всі шанси на успіх. Крім того, для того, щоб відкрити такий готель, зовсім не обов'язково підшукувати девелопера і ділянка землі: досить реконструювати старі нерентабельні готелі.

Зоряна хвороба

Тим часом одній з досить серйозних причин, чому іноземні мережі довго не входили на український ринок, є те, що потік іноземного ентузіазму часто натрапляв на підводні камені, яких в Україні до цих пір дуже багато. Одній з головних труднощів, яка неодмінно зустрічається на шляху зарубіжного оператора, є відведення землі під будівництво об'єкту і дорожнеча ділянок. Немало клопоту доставляє процес узгодження проектів, який в наший країні триває від півтора до двох років, тоді як в Європі це займає не більше двох місяців.

«Існує різнорівнева система видачі дозволів, при якій можлива ситуація, коли будівельний проект насправді вже близький до завершення, а «по документах» він тільки починається», – говорить Владимир Монастирський, партнер міжнародної юридичної фірми Salans. За його словами, іноземні інвестори припускаються великої помилки, не закладаючи в свої плани тимчасові затримки і тяганину.

Слід відмітити, що і з українськими партнерами у іноземців можуть виникнути труднощі. Оскільки основи співпраці закладаються на тривалий період, вимоги, які компанії висувають один одному, часто завищені. За словами девелоперів, в Україні є приклади, коли готель за два роки три рази міняв бренд.

Деякі вітчизняні оператори працюють самостійно, не вважаючи потрібним примикати своє дітище до тієї або іншої мережі. «Принципово в регіонах, де попит перевищує пропозиція, можна працювати без мережевих операторів. Це набагато вигідно, як ми бачимо з прикладів «Імпресси», «Домуса», «Прем'єр Палаца» і навіть таких готелів, як «Дніпро», «Президент готель» і т. д.», – підкреслює Володимир Горащенко, президент компанії «Дубль W», яка здійснює девелопмент проектів Radisson SAS Kiev і Leonardo.

Вітчизняні отельєри також володіють непоганим потенціалом. Зокрема, поява на українському ринку готелю «Хаятт Рідженси Київ», належній компанії Global Hyatt Corporation, істотно не відбилося на завантаженості п'ятизіркових «Опера» і «Прем'єр Палац». Тим часом, за словами Володимира Горащенко, в найближчому майбутньому прихід іноземних операторів стане відчутнішим, і «тихою смертю помруть все ті, хто досить непогано працює на ринку сьогодні». Вже через п'ять років очікується початок жорсткої конкурентної боротьби в сегменті п'ятизіркових готелів, яку іноземці вестимуть не тільки з українцями, але і між собою. А поки Алексису Делароффу не варто сумувати з приводу запізнення, у нього ще все попереду.