Купуємо землю без ризику!

Купуючи земельну дiлянку чи iншу нерухомiсть, завжди ризикуєш. Навiть ретельно вивчивши всi необхiднi документи, покупець нiколи не застрахований вiд сюрпризiв. Безумовно, нерухомiсть, зокрема земля, є найнадiйнiшим способом вкладення грошей, але лише за умови правильностi її набуття. Зазвичай, бiзнес вiд малого до великого прагне "обернути" вiльнi кошти на нерухомiсть.

Усi прагнуть землi

Iнодi, щоб випередити конкурента, "ласi шматочки" землi купуються без достатньої юридичної пiдготовки, а договори пiдписуються нашвидкуруч. I не дивно, коли пiсля такої покупки виявляється, що на земельнiй дiлянцi будiвництво заборонене або по нiй проходять так званi "червонi лiнiї", або взагалi, через рiк на цьому мiстi планується спорудження новенької багатоповерхiвки. Крiм того, покупець ризикує натрапити на недобросовiсних продавцiв, а iнколи i на добре сплановану земельну аферу. Для того, щоб звести ризики до мiнiмуму, необхiдно прискiпливо вивчати оригiнали потрiбних документiв, дослiджувати "iсторiю" дiлянки.

Отримати необхiдну iнформацiю стосовно цiєї землi у вiдповiдних державних органах. Який має вигляд безпечна купiвля земельної дiлянки.

До вас надiйшла iнформацiя про продаж земельної дiлянки. Цiна досить приваблива, навiть дешева. У такому випадку слiд бути вдвiчi уважнiшим i нi в якому разi не поспiшати, навiть якщо продавець розповiдає про те, що в нього черга покупцiв на цю дiлянку.

Знайомство з об`єктом

По-перше, необхiдно звернути увагу на цiльове призначення дiлянки. Вiд цього залежать можливостi її використання. Вiдповiдно до Земельного Кодексу землi України подiляються на певнi категорiї за основним цiльовим призначенням. Найцiкавiшими для придбання, звичайно, є землi житлової та громадської забудови, їх i розглянемо.
Також необхiдно з`ясувати кiлькiсть власникiв i укладати договiр купiвлi-продажу з усiма власниками вiдразу. Слiд бути уважними з особами, якi продають дiлянку за довiренiстю за вiдсутностi власника. Довiренiсть може бути вiдкликана, а власник виявитися недiєздатним або мертвим. Якщо на земельнiй дiлянцi знаходиться половина будинку, як часто буває, необхiдна згода iншого власника спiльної часткової власностi на будiвлю.

Не забудьте з`ясувати, яким чином земельна дiлянка перейшла до теперiшнього власника i перевiрити правовстановлюючi документи (договiр купiвлi-продажу, мiни, свiдоцтво про спадщину, первинна приватизацiя та iнше). У випадку, якщо дiлянка вiдiйшла за рiшенням суду, радимо впевнитися, що строк на оскарження такого рiшення вже минув. Також треба з`ясувати екологiчну обстановку в районi.

Купуємо дiлянку з будинком

У випадку наявностi на дiлянцi будь-якої будiвлi, необхiдно перевiрити документи на неї. Якщо документiв на будинок немає жодних - де-юре його не iснує. Але для оформлення угоди потрiбна довiдка з БТI про вiдсутнiсть будiвель на земельнiй дiлянцi. Без такої довiдки нотарiус не засвiдчить договiр купiвлi-продажу. Однак, якщо фактично будинок iснує, БТI таку довiдку не дасть. Якщо ж первиннi документи на будинок наявнi, але його не введено в експлуатацiю, буде укладатись договiр купiвлi-продажу об`єкту незавершеного будiвництва. Такi договори почали укладати вiдносно недавно i перелiк необхiдних документiв на незавершене будiвництво у рiзних нотарiусiв може вiдрiзнятися. Радимо в такому випадку попередньо проконсультуватися у нотарiуса, який буде посвiдчувати угоду. Якщо будинок зареєстровано i введено в експлуатацiю, проблем з укладенням угоди не буде.

Знайомтесь з документами

Все, що ви з`ясували при попередньому знайомствi з продавцями та при оглядi земельної дiлянки вас повнiстю задовольняє, слiд переходити до другого кроку - вивчення документiв. Не лишнiм буде отримати Черговий кадастровий план земельної дiлянки, щоб пересвiдчитися, що дiлянка, яку ви оглядали, позначена на планi. У випадку, коли на дiлянцi є будинок, необхiдно впевнитися, що на правовстановлюючих документах на нього є помiтка БТI про реєстрацiю права власностi. Також слiд перевiрити, чи належить будiвля до житлового або нежитлового фонду та зiставити це з цiльовим призначенням землi.

Якщо дiлянка була приватизована недавно (до трьох рокiв), бажано перевiрити, на пiдставi яких дозволiв i погоджень була видiлена земельна дiлянка та компетенцiю органiв, якi надавали погодження. Рiшення про видiлення земельних дiлянок повиннi затверджуватися на засiданнi мiської ради. Також необхiдно отримати нотарiально оформлений дозвiл чоловiка чи дружини продавця на продаж дiлянки, довiдку про обмеження та обтяження на земельну дiлянку й обов`язково зазирнути в Генеральний план мiста на предмет планiв влади щодо вашої майбутньої землi.

Коментар експерта

Сергiй Савчук,
голова постiйної депутатської комiсiї з питань мiстобудування, будiвництва, земельних вiдносин та охорони природи:

- Якщо цiльове призначення земельної дiлянки (вказано в Державному актi на право власностi) передбачає таке використання, на яке ви розраховуєте, можна рухатися далi. Нерiдко "продаються" неприватизованi земельнi дiлянки шляхом видачi довiреностi на їх приватизацiю та майбутнє вiдчуження. Купувати такi дiлянки досить ризиковано, оскiльки довiренiсть може бути вiдкликана, а в довготривалому процесi приватизацiї iнодi виникають несподiванки, такi як смерть довiрителя, змiна законодавчих актiв, вiдмова вiдповiдних органiв надавати дозволи та погодження. Довiренiсть може бути вiдкликана, а власник виявитися недiєздатним або мертвим. Якщо на земельнiй дiлянцi знаходиться половина будинку, як часто буває, необхiдна згода iншого власника спiльної часткової власностi на будiвлю. Важливо пересвiдчитися i у вiдповiдностi документiв. Пiдкреслюю, що вивчати необхiдно саме оригiнали i бути дуже уважними з дублiкатами зниклих документiв. Основним документом на землю є Державний акт на право власностi на земельну дiлянку. Державний акт видається власнику при первиннiй приватизацiї на пiдставi цивiльно-правових угод, рiшення суду, свiдоцтва про право на спадщину тощо. Другий екземпляр державного акту знаходиться в державному органi, котрий його видав. Отож, аби впевнитися в тому, що акт не пiдроблений, необхiдно переглянути другий оригiнал акту.

Коментар експерта

Павло Задорожнюк,
депутат Вiнницької мiськради, член депутатської комiсiї з питань мiстобудування, будiвництва, земельних вiдносин та охорони природи:

- Нерiдко продаються земельнi дiлянки з будинками пiд знос. У цьому випадку необхiдно вимагати знесення будинку до укладення договору купiвлi-продажу для того, щоб уникнути оподаткування при купiвлi будинку, необхiдностi перереєстрацiї його та виписки прописаних там осiб (iз неiснуючого будинку мешканцiв виписати значно легше).
Слiд також упевнитися, що поблизу земельної дiлянки немає виробничих пiдприємств, СТО, АЗС та iнших подiбних об`єктiв, якi, крiм шкоди здоров`ю, можуть "розповсюджувати" навколо себе санiтарно-захисну зону. У такiй зонi здiйснювати будiвництво заборонено. Також треба бути дуже уважним у разi наявностi поблизу водоймищ, оскiльки ваша дiлянка може належати до природоохоронної зони, будiвництво на якiй також заборонене.

При оглядi дiлянки на мiсцевостi треба звернути увагу на будiвлi на дiлянках сусiдiв. Якщо вони розташованi впритул до спiльної межi, вам доведеться при будiвництвi вашого будинку, згiдно з протипожежними нормами та ДБНами, вiдступати вiд межi вдвiчi, а деколи i бiльше, в залежностi вiд поверховостi будiвель. Крiм того, якщо вiкна сусiдiв виходять на вашу дiлянку, можливо, вам доведеться робити вогнетривкi стiни, що є досить дорогим задоволенням. В iншому разi проект вашого будинку не погодять вiдповiднi органи (архiтектурнi, пожежнi, санiтарнi та iншi).