Ринок комерційної нерухомості змінив ріст уповільненням

Ринок комерційної нерухомості всі шість місяців розвивався передбачувано, повністю відповідаючи прогнозам і очікуваннями аналітиків: орендні ставки виросли і в офісному і у торговельному сегменті, дефіцит пропозиції зберігся, багато об'єктів вводяться здаються із запізненням від заявлених термінів.

Трохи знизилася активність девелоперів та інвесторів – через наслідки фінансової кризи у банківській сфері. Норми капіталізації не ростуть, по торговельній нерухомості вони становлять 9-10% і 11% - у регіонах, розказує Віталій Бойко, управляючий директор компанії «Українська торгова гільдія».

Потрібно згадати фінансову кон'юнктуру, що погіршувалася, ріст банківських ставок кредитування і складнощі з його отриманням. Далі триває ріст собівартості будівництва – матеріалів і робіт і вичерпання банку привабливих земельних ділянок. Все це поставило багато об'єктів на межу зупинки будівництва і змусило девелоперів гарячково шукати шляхів розв’язання проблем, а то й виходу з незавершених проектів.

Ринок інвестиційних угод можна назвати «напівживим». Він перестав рости. Нові інвестори до нього не йдуть, хоча старі – продовжують бути присутнім за рахунок нових проектів, початих під впливом досвіду минулих успіхів. Особливо це позначається на регіонах, де угод набагато менше ніж очікувалося ще півроку тому. Причому офісна нерухомість у регіонах взагалі перестала бути привабливою, а в Києві – для якісних офісних об'єктів ставки капіталізації не більше 7-8%, хоча для інших – ще 10-12%.

У цілому по Україні ринок перейшов зі стадії активного росту на стадію вповільнення росту і насичення. Так, у Києві, при рівні насиченості торговельними площами в 158 кВ м на тисячу жителів, цей показник виросте до кінця 2008 р. до 185 кВ м. Приріст обсягів якісної офісної нерухомості спостерігався у червні лише у регіонах: запроваджені по 1 БЦ у Сімферополі (GLA ок. 5,5 тис.кв.м) і Запоріжжі (GLA ок. 3 тис.кв.м). На стадії введення в експлуатацію перебуває БЦ Акула у Донецьку (GLA ок. 7 тис.кв.м).

На столичному ринку офісної нерухомості у червні була зафіксована одна з найбільших угод за перше півріччя – оренда компанією Deloitte бізнес-центра по вул. Жилянській. Частину БЦ заплановано здати в суборенду. У Луганську подією 1-го півріччя стало відкриття ТЦ «Аврора». Сегмент логістичної нерухомості чекаючи виконання найбільших угод по оренді площ за ввесь час його розвитку. Зокрема, були укладені домовленості про оренду близько 49 тис. кв. м логістичного комплексу компанії Aisi українським логістичним оператором УВК.

Стосовно ж України в цілому, то це тільки в нас здається близько 1 млн. кВ м площ у 36 об'єктах, що відкриваються цього року і розкиданих по регіонах України. За півріччя у всіх сегментах комерційної нерухомості росли ставки оренди. Так у торгових центрах у середньому виросли на 5-10% по Україні, досягши $145-150 за кВ м, максимальні сягають $300 за кВ м у Києві.

Але є міста, де ріст ставок припинився. Ставки визначаються ринковою ситуацією, а не якістю ТЦ або офісних центрів. У цілому по Україні вони ще будуть зростати, оскільки попит переважає над пропозицією. Однак дуже нерівномірно - адже і співвідношення «попит-пропозиція» різні у різних містах.