Бідні багатії

У найближчі 10 років ситуація не зміниться: через дефіцит на ринку навіть таке житло користується колосальним попитом

Жителі одного зі столичних будинків вже не перший місяць судяться зі своїм жеком. Приводів маса - стелі, що протікають, погано працюють комунікації, але при цьому рахунки, що справно приходять, за нібито надані послуги. Випадок досить типовий, якби не одне але: мова йде не про загублену в спальному районі хрущовку, а про елітний будинок у центрі Києва на вулиці Жилянській. А до ініціативної групи мешканців входять не незаможні пенсіонери, а бізнесмени та чиновники.

Але це далеко не всі недоліки, на які скаржаться мешканці. "Якість обробки та матеріалів дуже низька. Наприклад, нам обіцяли італійську плитку в коридорах, а поклали найдешевшу. І так у всьому!" - додає сусід Людмили Артур Білоус, депутат Верховної Ради 3-го скликання. Крім того, забудовник нав'язав мешканцям експлуатаційну компанію, що, за словами Артура Білоуса, встановила непомірно високу плату $6 за кв. м, не надаючи натомість нічого, крім незручностей. "А всім незгодним з їхньою політикою просто обрізають комунікації", - обурюється колишній депутат. "Наш будинок не можна віднести ні до елітного, ні до бізнес-класу, він добре виглядає тільки з боку фасаду. Всередині це економ, та і то з легкою натяжкою", - завершує Людмила Холодняк.

Всі ходи записані

Яке житло відносити до елітного, а яке - до економкласу, докладно описала Українська будівельна асоціація (УБА) ще в 2006 р. У розробленому нею класифікаторі всі новобудови поділяються на п'ять класів: соціальне житло, економ, бізнес, преміум і де люкс. Для визначення класу житла розробниками було використано більше 100 параметрів, які розділені на сім основних критеріїв: місце розташування, будівельні і технічні характеристики, благоустрій прилеглої території, соціальна інфраструктура, матеріали та обладнання, технічна інфраструктура, організація управління та експлуатації.

Але навіть члени УБА не заперечують того, що якість здаваного житла часто не відповідає заявленому класу. "Класифікатор житла придумали самі будівельники, щоб пояснити покупцеві різницю в ціні на житло", - пояснює президент будівельної корпорації "Авантаж" Анатолій Денисенко. А на думку Марії Козак, головного маркетолога-аналітика компанії "Соцмарт", яка займається дослідженнями будівельного ринку, за закордонними класифікаціями майже всі українські новобудови не відповідають навіть бізнес-класу.

"Звичайно компанії, які продають квартири на первинному ринку, незаслужено додають собі класність, - говорить вона. Як правило, житло не дотягує до заявленого рівня як мінімум за трьома-п'ятьма параметрами. Але завищувати клас житла забудовники однаково не соромляться, адже це дозволяє вимагати більш високу плату за квадратний метр.

Поза зоною

Анатолій Денисенко впевнений: поки класифікатору УБА не нададуть державний статус або не дозволять Асоціації позбавляти порушників ліцензій, домогтися порядку буде складно. Але щоб надати класифікатору офіційний статус, для початку забудовникам доведеться вирішити суперечки, що періодично виникають з приводу цього документа.

"Класифікатор далеко не досконалий, багато позицій вимагають уточнення. Наприклад, зони, що впливають на клас житла в Києві, повинні бути обов'язково переглянуті", - вважає керівник відділу маркетингу компанії "Київ Житло-Iнвест" Володимир Германов. Дійсно, багато компаній впевнені, що житло найвищого класу можна будувати і на околиці міста, а не тільки в історичному центрі, як того вимагає класифікатор.

Володимир Германов замість чітких кіл, що розходяться від центра Києва, пропонує підійти до карти міста "з ножицями" і вирізати для житла де люкс та еліт ще кілька зон на столичних околицях з урахуванням розміщених там рекреаційних зон. Наприклад, деякі забудовники пропонують включити в зону можливої елітної забудови масив Оболонь, в якому класифікатор поки дозволяє зводити будинку не вище бізнес-класу.

А поки, щоб надати своїм будинкам більш високий клас, забудовники йдуть на маркетингові виверти. Наприклад, намагаються користуватися як брендом поняттями, які в очах обивателя асоціюються з нерухомістю високого рівня. "Назва відомого елітного мікрорайону Липки, розташованого в центральній частині Києва, тиражується тепер і на Оболонь, і на Троєщину (столичні околиці. - Фокус). Милозвучне слово "Липки" додає житловим комплексам необхідний статус", - наводить приклад Марія Козак.

Популярний серед забудовників хід - наголошувати на позитивних сторонах свого проекту, за рахунок яких будинку і приписують високий статус. Приміром, згадується про прекрасний вид на Дніпро, але об'єкт розташований на лівому березі річки і за місцем розташування ніяк не може належати до преміум-класу. Або навпаки: робиться акцент на вдалому місці розташування в самому центрі міста, але в будинку немає власної загородженої території, більше того - він впритул оточений будинками та будівництвами. Такому будинку класифікатор УБА не дає шансів на горду приставку "преміум", що, втім, не зупиняє забудовників.

Престижні хатини

Але розташування новобудов - не головне питання. Набагато гостріше стоїть проблема якості будівництва. А воно нерідко залишає бажати кращого незалежно від класу будинку. "Можна задовольнити всі вимоги, висунуті до певного класу житла: зона, будматеріали, інфраструктура, але виконати будівельні роботи неякісно. І дуже часто саме так і відбувається", - визнає керівник проектів елітної житлової нерухомості групи DCH Павло Долженко.

Що ховається за фразою "неякісні роботи", добре відомо пересічним співробітникам будівельних компаній. Будівельник Андрій, який попросив не називати його прізвище, працює в одній з найбільших столичних будівельних компаній. Зараз вона зводить елітний житловий будинок у центрі Києва. Але слово "елітний" викликає в Андрія посмішку: у його рідному містечку на Чернігівщині звичайні приватні будинки будують з набагато кращих матеріалів. "А тут ми з такого г:на будуємо!" - викликує він.

Наприклад, для перекриття між поверхами використовують низькоякісний цемент, так ще й недокладають туди металевих арматур. При цьому будівництво продовжують, не даючи стінам і перекриттям висохнути, - це грубе порушення технології дозволяє прискорити терміни зведення будинку.

І так зійде

І хоча шахрайство з якістю матеріалів і дотриманням технології будівництва на догоду швидкості є одним з найпоширеніших порушень, це не означає, що держава готова контролювати забудовників. Крім класифікатора УБА за якістю покликана стежити і визначена Держбудом України система технічного нагляду за будівництвом.

Але, за словами самих будівельників, з чиновниками можна легко домовитися. Тому прогнози невтішні. "Поки в нас не з'явиться справжня конкуренція і забудовникам не доведеться дійсно боротися за кожного покупця, якість буде лише на совісті будівельників", - вважає Анатолій Денисенко. А за прогнозами учасників ринку, ситуація може змінитися не раніше ніж за 10 років.

"У нас поки катастрофічно не вистачає житла, ми будуємо набагато менше, ніж необхідно, і це стосується не тільки соціального житла та економкласу, але й елітного", - додає Анатолій Денисенко. Більше того, основний дефіцит спостерігається саме в елітному сегменті, де попит ще багато років буде випереджати пропозицію.

Поки ж забудовники часто самостійно визначають категорію житла виходячи зі своєї маркетингової стратегії. "І кваліфікувати такі дії як шахрайство підстав немає - скоріше мова йде про етичні стандарти, які та чи інша компанія встановлює для себе стосовно потенційних покупців", - резюмує Павло Долженко.