Огляд ринку бізнес-центрів Києва в 2008 році

Більшість інвесторів останнім часом хвилюють питання, як фінансова світова криза і стабільна українська плутанина відіб'ються на розвитку нерухомості в Україні, у тому числі і в Києві. Брак власних коштів, труднощі або відсутність можливості отримання кредитів в банці штовхають забудовників до продажу або до заморожування реалізації своїх об'єктів.

В принципі, більшість девелоперів не поспішають позбавлятися від проектів офісної нерухомості, швидше вони продають або гальмують будівництва житла. Поки відомо тільки про зупинку будівництва на рік одного проекту із значною офісною складовою – МФК «Міракс Плаза», повідомляє «Соцмарт».

У «докризовому» Києві інвестиційний клімат вельми сприяв розвитку проектів комерційної нерухомості. Загальна вартість ув’язнених в 2007 р. інвестиційних операцій на ринку комерційної нерухомості в Україні, за оцінкою операторів, склала близько $1 млрд., і 70% з них припало на Київ. У 2007 році на ринку професійної офісної нерухомості Києва були поміщені 3 операції по купівлі-продажу бізнес-центрів: це покупка БЦ Айсберг (тепер – БЦ Євразія) на вул. Саксаганського і проекту, що знаходиться на стадії будівництва, – New Technology Business Center (тепер БЦ Делойт).

Третьою операцією став продаж БЦ «Поділ Плаза» британському фонду London & Regional Properties. У 2008 році, на жовтень місяць, в Києві відбулися дві крупні інвестиційні операції, обидві в літній період. Голландський девелопер Gooioord B.V. продав свої офісні будівлі загальною площею близько 14 тис. кв.м. в центрі Києві приватному інвесторові. Сума операції і ім'я покупця не розголошується.

Проданий портфель включав офісні будівлі на вул. Михайлівською, 11, вул. Богдана Хмельницького, 48б і 52, вул. Леонтовича, вул. Івана Франка, 29, 31, 34/33 і 36, а також офісні приміщення в будівлях 25, 38 і 40 по вул. Івана Франка. Офісний центр Horizon Office Towers по вул. Шовковичною в Києві проданий українській групі, назва якої також не розголошується. В результаті операції відбувся обмін офісного центру Horizon Office Towers, загальною площею більше 16 тис. кв. м, на інший актив у вигляді об'єкту нерухомості. Різниця між ринковою вартістю двох активів була компенсована продавцем у вигляді грошових коштів.

У останні декілька років ринок офісної нерухомості м. Києва розвивався швидкими темпами. На даний момент в столиці України діє близько 106 бізнес центрів, загальна площа яких складає більше 1 млн. кв.м. Майже половина тих, що діють професійних бізнес-центрів розташовуються в Центральній Діловій Зоні, 28% - в прилеглій до ЦДЗ зоні, 24% - у віддаленій від ЦДЗ.

У київських бізнес-центрах рівень вакантності площ не перевищує 5 %, для класу А — не більше 1-2%. Тенденцією останніх років можна назвати щорічне підвищення вартості оренди квадратного метра в бізнес центрах на 30-40%. В окремих випадках щомісячна АС в бізнес-центрах класу «А» переступила психологічний рубіж в 100 доларів. Окрім самої орендної плати з орендарів зазвичай також стягуються гроші за експлуатаційні і комунальні витрати, оренду паркомісця (в середньому вартість оренди 200-300 дол. за одне машиномісце в місяць, максимально – 1000дол.), повідомляє «Соцмарт».

У зв'язку з кризою на ринку нерухомості, багато потенційних орендарів на якийсь час припиняють свої плани по експансії або розвитку, і, відповідно, на якийсь час відмовляючись від оренди нових офісних приміщень. Іноземні компанії-орендарі теж на деякий період обмежують інтерес до київських ринків. Все це може привести до зими до деякого спаду орендних ставок в офісних центрах.