Огляд ринку офісної оренди в Україні 2008 року

Фінансову кризу, що спостерігається в країні, змусили цілий ряд столичних компаній тісніше затягнути пояси. Разом з масовим звільненням персоналу, що відбувається в першу чергу в будівельній і фінансовій сферах, деякі з них ухвалили рішення повністю або частково відмовитися від оренди приміщень в київських офісних центрах, скоротивши таким чином витрати. Хоча дана тенденція, за твердженням девелоперів, ще не носить масового характеру, деякі власники квадратних метрів вже готові понизити орендні ставки на 10%.

Як сказав «ДС» директор по маркетингу компанії SV Development Володимир Степенко, на сьогоднішній день в столиці налічуються близько 4 млн. кв. м офісів.

«Цей показник включає як професійні, так і непрофесійні приміщення, які орендуються в науково-дослідних інститутах, на перших поверхах житлових будівель, в підвалах і колишніх квартирах», — підкреслив він. До професійних, по оцінках експерта, можна віднести лише 700 тис. кв. м в 110 бізнес-центрах, з яких 15, — класу А, 55 — класу В (400 тис. кв. м) і 40 — класу З (150 тис. кв. м). «Тільки цього року були введені в експлуатацію близько 50 тис. кв. м офісних центрів класу А і В: друга черга Leonardo, «Реноме», «Карат», «Міком Килим», Capital Hall, «Регус» і «Фаренгейт», — відзначає Володимир Степенко.

За спостереженнями аналітиків, ще в першій половині року попит на професійні приміщення в Києві перевищував пропозицію. «Існуючі компанії активно розвивалися, свої офіси в столиці відкривали іноземні фірми, внаслідок чого попит постійно ріс», — розповідає заступник генерального директора компанії Real Estate Solutions Андрій Борщ.

Керівник департаменту інвестицій компанії DTZ Наталія Стельмах додала, що, згідно складеним їх аналітиками прогнозам, насичення київського ринку повинне було відбутися не раніше 2011 р. «Ми виходили з динаміки розвитку компаній, що спостерігалася впродовж останніх років», — пояснює вона. Тепер же, за словами пані Стельмах, ці прогнози доведеться істотно підкоригувати. Причиною тому стала фінансова криза в країні, в результаті якої багато фірм опинилися на межі виживання і разом з масовим скороченням персоналу вимушені покидати офісні центри.

Як сказав пан Борщ, в першу чергу під удар потрапили ряд іноземних компаній, українські представництва яких на початку року орендували до 40% площ столичних бізнес-центрів. «Більшість з них були орієнтовані на управління розташованими у нас підприємствами. Але через відсутність замовлень багато хто з них не в змозі оплачувати оренду», — говорить пан Борщ. Підтверджує цю тенденцію і Наталія Стельмах. Вона відзначає, що з бізнес-центрів почали йти невеликі інвестиційні та девелоперські компанії, які орендували приміщення по 100–300 кв.м.

«Відомі також випадки, коли фірми, що припускали вийти до України і відкрити свій офіс в Києві, заморозили ці плани, хоча багато хто з них вже уклав попередні договори оренди приміщень», — розповідає пані Стельмах. За спостереженнями Владимира Степенко, перш за все ця тенденція торкнулася таких бізнес-центрів, як «Вітрило», «Ластівка» (раніше «Ільінський»), «Кубик», «Айсберг», Leonardo. «Тобто найбільший відтік клієнтів спостерігається в розташованих в центральній частині міста об'єктах класу А, орендні ставки в яких найвищі. Правда, деякі їх орендарі просто переїздять в дешевші офісні центри на менші площі», — заявляють експерти.

Поки відмова від орендованих приміщень не набула масового характеру. За даними Андрія Борща, якщо на початку року в київських офісних центрах були порожні не більше 1,5% площ, то зараз цей показник збільшився до 5%. Але дана тенденція все одно змусила переполохатися власників комерційної нерухомості, змусивши їх підкоригувати ціни.

Якщо впродовж останніх років орендні ставки в столичних бізнес-центрах щорічно підвищувалися на 30%, то за перше півріччя 2008 р. вони підскочили на 15%, а з червня взагалі не міняються. Зараз орендувати приміщення в центрі класу А можна за $70–80 кв. м, класу В — за $45–70 кв. м, класу З — за $30–45 кв. м, класу D (будівлі НДІ) — за $20–30 кв. м в місяць. Більш того, за словами Наталії Стельмах, деякі власники квадратних метрів навіть пішли на 10%-е зниження ставок.

«На такі поступки йдуть лише для небагатьох клієнтів, які орендують порівняно великі площі», — відзначає вона. Володимир Степенко прогнозує, що в першу чергу стримати свої апетити вимушені будуть власники центрів, вартість оренди в яких явно завищена і складає більш $100/кв. м. «Падіння орендних ставок у всіх центрах можливо тільки в тому випадку, якщо почнеться масовий відтік орендарів. Це навряд чи відбудеться до кінця нинішнього року, а надалі все залежатиме від економічної ситуації в країні», — резюмує він.