Девелопмент в Україні Тенденції та особливості національного девелопменту.

Експерти з нерухомості під терміном «девелопмент» розуміють якісне перетворення землі або об'єкта нерухомості для отримання максимального прибутку від його використання в майбутньому. В Україні вже успішно працюють девелоперські компанії, але про ефективне функціонування вітчизняного ринку девелопменту говорити ще зарано. А особливо, якщо зважити на те, що українська практика девелопменту приниципово відрізняється від західних стандартів.

Девелопмент у перекладі з англійської означає розвиток, тобто перехід на якісно новий рівень. Основна ж функція девелоперської компанії полягає в управлінні інвестиційним проектом з метою його розвитку для отримання максимального прибутку і мінімізації ризиків інвестора.

Датою зародження українського девелопменту як самостійного виду бізнесу вважаються 1998-2000 роки. Відтоді кількість девелоперських компаній в Україні з кожним роком зростає - нині вона досягла понад три десятки. Серед лідерів девелоперського ринку експерти називають компанії: "XXI Століття", Група компаній FIM, "ТКС-Менеджмент", НСМ Group, "УТГ", "НЕСТ", Real Estate Solution, Colliers, DTZ, Euroholding Invest, "Лекс-Холдинг", "Т.М.М.", DCH RE ( група DCH)

Найвищий рівень розвитку девєлоперської діяльності демонструє столиця України. Натомість у регіонах, за оцінками експертів, девелопмент тільки починає робити перші кроки.

Процес девелопменту в його класичному розумінні включає в себе повний цикл робіт: від пошуку земельної ділянки, оформлення необхідної документації, застосування ефективних механізмів фінансування, вибору підрядників, формування маркетингової стратегії та системи продажів.

На думку фахівців, класичний девелопмент, як логічно завершений процес просування проекту від початкової ідеї до продажу або здачі в оренду кінцевому споживачеві за певну винагороду, в Україні практично не представлений. Натомість на Заході - це норма.

Як відзначає генеральний директор Групи компаній FIM Оксана Єлманова, український ринок нерухомості викликає значний інтерес у західних девелоперів, особливо це стосується ринку комерційної нерухомості. Разом з тим, зважаючи на високі ризики, вони не надто поспішають розгортати свою діяльність. Деякі іноземні компанії відкрили свої офіси в Києві, однак ще не робили анонсів щодо початку реалізації проектів. Нині в Україні майже відсутні проекти, реалізовані провідними іноземними девелоперськими компаніями.

Сьогодні український ринок девелопменту в його класичному розумінні знаходиться на стадії формування і тому значно відрізняється від західних стандартів, Українські девелопери - це, найчастіше, не самостійні компанії, а структурні підрозділи фінансово-промислових груп або великих будівельних компаній.

Досить часто девелопер виконує функції інвестора, проектувальника, юриста, керівника будівництвом, а також здійснює управління вже реалізованими проектами.

Найбільш характерною рисою для українського девелопменту є високий ступінь ризику на всіх його стадіях: від пошуку земельної ділянки до реалізації об'єкта.

Больова точка девелопменту - вкрай непрозорий ринок землі. Продовження мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення, затвердженням експертів ринку, взагалі призупинило на невизначений час реалізацію деяких проектів. Крім того, земельні ділянки під будівництво великоформатних об'єктів, які затребувані ринком, фактично відсутні.

На думку експертів, земля є основним ресурсом девелопменту, тому ситуація на ринку нерухомості дуже тісно пов'язана з тенденціями на ринку землі. Зокрема, продовження дії мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення істотно обмежує легальний ринок землі за межами населених пунктів робить неможливим розвиток великої кількості проектів складських і котеджних комплексів.

Серед інших проблем українських девелоперів потрібно відзначити складну та довготривалу процедуру оформлення усіх необхідних дозволів на будівництво, неможливість точно передбачити затрати проекту та точні терміни його реалізації через часті коливання цін, відсутність достатніх фінансових ресурсів.

Сьогодні фінансування девелоперських проектів найчастіше обмежується лише трьома джерелами: капіталом власників або партнерів, співінвесторів та довгостроковими банківськими кредитами. Розвиток компаній змушує шукати додаткові альтернативні інструменти фінансування.

Зараз перед багатьма стоїть завдання розширення набору інструментів фінансування, зокрема шляхом залучення портфельних інвесторів або можливого публічного розміщення акцій на одній із західноєвропейських бірж.

Це вимагає від компанії відповідати таким вимогам: мати звітність, підтверджену, аудитором та підготовлену в стандартах IFRS, ефективні та зрозумілі для західного інвестора системи контролінга та внутрішнього аудиту; наявність висококваліфікованих досвідчених менеджерів, абсолютної прозорості структури власності, чіткої стратегії розвитку і фінансування. Потрібні нові інструменти проектного фінансування, наприклад, мезонінне фінансування (проміжний рівень фінансування між кредитом і власним капіталом). На відміну від європейського ринку, такий інструмент в Україні ще не представлений.

Іншою особливістю українського ринку є ставлення до девелопера з боку інвесторів як до "швидкої допомоги". Інвестори звертаються до послуг девелоперских , компаній не на початковій стадії реалізації проекту, коли девелопер має змогу запропонувати найбільш ефективні рішення, а вже на стадії виникнення проблем, які необхідно вирішувати.

Такий підхід значно звужує можливості девелопменту, оскільки доводиться працювати на вже розпочатих (і подекуди не найкращим чином) проектах.

Про вади українського девелопменту свідчить різниця в підходах до механізмів інвестування. Наприклад, західні девелопери не починають проект до укладення хоча б одного договору з майбутнім великим орендарем нерухомості або до знаходження стабільного джерела зовнішнього фінансування. В Україні ж девелопери, як правило, розвивають проекти на початковій стадії їх реалізації самостійно, і тільки потім шукають фінансових партнерів, орендарів чи покупців.

Характерною особливістю українського девелопменту є не зовсім раціональний підхід до реалізації проектів. Якщо на Заході в основу ідеї створення об'єкта нерухомості ставиться потреба ринку, то в українській практиці дуже часто застосовується підхід, коли функціональне призначення об'єкта розробляється під існуючу ділянку, що не завжди ефективно, оскільки ділянка може мати чимало недоліків, які ускладнюють втілення проекту в повному обсязі.

Що стосується перспектив розвитку вітчизняного ринку девелоперських послуг, то, на думку фахівців, з часом все більше уваги приділятиметься не кількості, а якості проектів, пошуку та застосуванню новітніх технологій та підходів у галузі створення і управління проектами у сфері нерухомості. При підвищенні рівня конкуренції між девелоперами і насиченні ринку нерухомості відбудеться структуризація ринку девелоперських послуг, визначиться ряд великих гравців, які пропонуватимуть повний перелік послуг і домінуватимуть на ринку. Інші його учасники шукатимуть свої ніші та позиціонуватимуться як спеціалізовані компанії.

КОМЕНТАРІ СПЕЦІАЛІСТІВ:

Орест Сарахман

комерційний директор компанії "ТКС-Менеджмент".

- Сьогодні для девелопменту забезпечення якості портфелю проектів є найпріоритетнішим завданням, Донедавна цим нехтували, оскільки будь-який девелоперский проект, що реалізовувався в столиці чи місті-мільйоннику, був успішним через нерозвиненість ринку. Особливо це стосувалося проектів у сфері торгової нерухомості. Проте період неконцептуальних об'єктів проходить, і вже сьогодні оператори та клієнти висувають достатньо високі вимоги до орендованих приміщень. Якість майбутнього об'єкта закладається на початкових стадіях його створення, саме тому провідні девелопери України залучають найкращих проектувальників та консультантів. Зокрема, компанія "ТКС-Менеджмент" реалізує свої проекти за участі канадської компанії Thomas Consultants та шведської Centrumutveckling

Сергій Карамнов

президент компанії Real Estate Solution:

- Взаємини девелопера і замовника зводяться до того, що девелопер звільняє замовника від проблем забезпечення реалізації проекту будівництва. Інтерес девелопера полягає не в спорудженні об'єкта, а в отриманні прибутку від подальшого комерційного використання. Існують дві схеми взаємовідносин. Перша: девелопер не бере на себе фінансування проекту і працює на гонорарі від вартості проекту. Його завдання полягає в організації проектування на кошти інвестора, отримання необхідних узгоджень, будівництва і здачі побудованих площ в експлуатацію. До виконання робіт він залучає відповідних фахівців, але відповідальність за реалізацію проекту покладається на нього. Друга- девелопер сам фінансує проект і керує процесом реалізації, а в кінці отримує право власності на частку в побудованому об'єкті.

Оксана Єлманова

генеральний директор Групи компаній FIM:

- Для іноземних інвесторів цікаві практично всі види української комерційної нерухомості, оскільки вони рентабельніші, ніж у розвинених країнах. Терміни окупності наших об'єктів нижчі, ніж у розвинених країнах, а ставка капіталізації - вища. Переваги залежатимуть від стратегії інвесторів. Оператори вітчизняного ринку нерухомості акцентують свою увагу на найбільш рентабельних сегментах, наприклад, торгово-розвзжальному, офісному.

Олексій Говорун

заступник генерального директора компанії "Т.М.М." із стратегічного розвитку і маркетингу:

- Будівельний ринок в Україні поступово структурується. Надалі з ринку можуть піти компанії, в портфелі яких лише один-два проекти. Натомість позиції великих надійних забудовників, що мають достатній досвід і репутацію на ринку, посилюватимуться. Такі компанії володіють істотними перевагами перед дрібними гравцями в можливостях залучення фінансових ресурсів, тому довіра покупців до них, як і раніше, стабільна. Це стосується і "Т.М.М.", яка є потужною будівельно-девелоперською компанією повного циклу. "Т.М.М." в основному реалізує проекти класів "бізнес", "премїум" і "делюкс", які планує розвивати і надалі. Сьогодні на стадії будівництва знаходяться 12 об'єктів нерухомості. Компанія почала реалізацію масштабних проектів житлової нерухомості зі всією необхідною інфраструктурою. Серед подібних проектів -житлово-офісний комплекс "Сонячна брама" у Києві, житловий мікрорайон "Південний" у смт. Немішаєво Київської обл.; а також новий формат для українського ринку нерухомості - місто-супутник у с. Микуличі Київської обл. Плануємо підсилити свої позиції на ринку комерційної нерухомості і розвивати об'єкти офісної, рекреаційної і торгово-розважальної нерухомості.

Олександр Костюк

виконавчий директор НСМ Group:

- Нинішня криза на ринку нерухомості пов'язана не тільки із загальносвітовими тенденціями, а й з політичним протистоянням у нашій країні. Понад усе від кризи постраждав житловий сегмент середнього і нижнього класу. На ринку елітного житла криза практично не позначилася.

Найменше постраждали від кризи офісна, торгова і готельна нерухомість. Разом з тим, дєвелопмент логістичної нерухомості став нерентабельним через високу вартість будівельних матеріалів і землі. Вихід з кризи, коли він відбудеться, сприятиме консолідації ринку і зменшенню кількості дрібних гравців. І це нормально, це світова практика - світові столиці забудовуються кількома десятками компаній, а не сотнею, як у нас.

Цього року багато девелоперіа заявили про свою присутність у регіонах України, наша компанія не стала винятком. НСМ Group придбала кілька ділянок у Львові, Ялті, Миколаєві, Житомирі і Київській області.

Основні причини виходу на регіональні ринки такі: по-перше, в Києві стає тісно, по-друге, рентабельність регіональних проектів вища за столичні, а по-третє, це нормальний сценарій розвитку будь-якої девелоперської компанії.