Девелопери змушені знижувати ціни на нерухомість

Орендарі йдуть із дорогих офісів — девелоперам доведеться знижувати ціни. Наступного року попит на офіси, і не лише дорогі, може знизитися ще більше.
 
У жовтні (вперше за останні п’ять років) у Києві почався відплив орендарів із бізнес-центрів. Багато компаній відмовилися від планів щодо розширення офісів. Поки що ця тенденція простежується тільки в сегменті дорогих офісів. Ще влітку в якісних бізнес-центрах рівень вакантності становив 1–2%. До листопада цей показник у деяких київських БЦ збільшився до 5%.

За інформацією Контрактів, до переїздів готуються багато будівельних та інвестиційних компаній, що орендують у столиці дорогі офіси площею 1–3 тис. кв. м. Підприємства, скорочуючи витрати, переселяються у приміщення з недорогою орендною платою.

Таким чином справді можна істотно оптимізувати витрати: щомісячна вартість оренди квадратного метра для приміщень класу «С» у Києві становить близько $40, «B» — $60, «А» — $80–90. Змінивши офіс А-класу площею 1–3 тис. кв. м на «B», велика компанія може заощадити від $240 тис. до $1 млн на рік, переїзд у С-клас зменшить витрати на суму від $480 тис. до $1,8 млн.

Відбульці

«У зв’язку з кризою компанії намагаються заощаджувати на всьому. Деякі з них починають зменшувати витрати передусім за рахунок оренди офісу, — пояснює тенденцію директор компанії Concordе Development Валерій Кирилко. — Зараз спостерігається відплив орендарів із великих офісів, багато компаній підшуковують собі менше або дешевше приміщення. Поки що цей процес не набув масового характеру, але такий тренд уже спостерігається».

У кількох девелоперських компаніях тенденцію підтвердили, але не хочуть озвучувати назви БЦ, з яких ідуть орендарі. «Це достовірна інформація, але вона псує репутацію тих бізнес-центрів, з яких з’їжджають компанії. Відхід одного орендаря може спричинити масовий відплив інших наймачів», — коментує ситуацію директор із маркетингу SV Development Володимир Степенко.

Утім, більшість девелоперів усе ж таки запевняють, що ситуація під контролем. «Усі наші орендарі залишилися на місці», — переконував Контракти Володимир Шимкін, гендиректор українського представництва ірландської Quinn Group, у власності якої перебуває бізнес-центр А-класу «Леонардо».

Класова нерівність Структура ринку офісних приміщень Києва*, %

Девелопери й експерти пояснюють зростання вакантності не так відпливом орендарів з уже займаних площ, як відмовою компаній від планів щодо розширення офісів. «Раніше до агенцій нерухомості найчастіше зверталися компанії з проханням підшукати офіс площею 10–15 тис. квадратних метрів. Зараз такі заявки брокерам практично не надходять», — пояснює аналітик Dragon Capital Олексій Зеркалов.

Крім того, в консалтингових компаніях фіксують зменшення кількості попередніх договорів оренди. «У нових офісних центрах або в тих, які готуються до відкриття, зростає відсоток вакантних площ», — констатує Олександр Ланецький, керуючий директор консалтингової компанії Re&Solution.

Наступного року попит на офіси, і не лише дорогі, може знизитися ще більше. «Багато заявок на пошук нових приміщень буде відкликано — компанії припинять розширюватися через погіршення фінансових результатів», — прогнозує керуючий партнер українського офісу консалтингової компанії CB Richard Ellis Радомир Цуркан.

Переоцінка цінностей

Протягом останніх трьох років офіси в Києві тільки дорожчали — попри всі старання будівельників, нових приміщень у столиці всім охочим не вистачало. Приміром, у першому півріччі 2008-го, за даними Colliers International, ринок офісів поповнився приблизно 95 тис. кв. м, при цьому практично всі вільні площі було орендовано ще під час будівництва (ремонту) об’єктів.

У 2005–2008-му оренда якісних офісних приміщень у столиці дорожчала на 20–40% щороку. «Зростання ставок на українському ринку тривало кілька років, і сьогодні цей показник сягнув абсолютного історичного максимуму», — констатує Радомир Цуркан. До листопада мінімальні запити власників київських бізнес-центрів А-класу збільшилися до $85–90 за кв. м на місяць.

Переросли Європу

Для порівняння: за даними CB Richard Ellis, у Нью-Йорку оренда офісних приміщень восени 2008-го коштувала в середньому $93 за кв. м на місяць, у Торонто — $56, у Франкфурті — $74, у Празі — $50, у Відні — $43. За дорожнечею оренди Київ помітно відставав лише від Лондона ($165) і Москви ($128).

Але з червня цього року практично в усіх європейських столицях ринки офісної нерухомості стали просідати. Приміром, у III кварталі 2008-го середньорічна ставка оренди 1 кв. м в офісних центрах Парижа зменшилася до EUR830 (з EUR850 у 2007-му), офіси в Лондоні подешевшали з EUR1850 до EUR1564 (дані компанії CB Richard Ellis).

«Негативні наслідки світової фінансової кризи першими відчули офісні ринки Західної Європи. Оскільки проблеми банківської системи неминуче позначаться на реальному секторі економіки, істотно знизиться ділова активність, що призведе до зменшення кількості договорів оренди на офісних ринках Центральної та Східної Європи, включаючи Україну», — каже Радомир Цуркан.

Ділова пропозиція

Поки що відплив орендарів з бізнес-центрів А-класу не спричинив падіння вартості київських офісів. За перше півріччя оренда подорожчала на 10%. З кінця вересня ставки не змінювалися. «У жовтні зростання орендних ставок припинилося, однак робити далекосяжні висновки на підставі цих даних передчасно. Зростання могло припинитися через панічні настрої: орендарі й орендодавці зайняли вичікувальні позиції, намагаючись спрогнозувати, що очікує економіку країни наступного року», — каже керуючий директор Colliers International Олександр Носаченко.

Середні щомісячні ставки у Києві наразі справді залишаються незмінними і становлять для офісів преміум-класу $70–85 за квадрат без ПДВ і комунальних платежів. Але терміни й умови договорів оренди зазвичай переглядають на початку року. Тож у 2009-му офісний ринок, напевно, зазнає кардинальних змін. Криза змусить багатьох орендарів скорочувати бюджети, тому багато з них переберуться у дешеві й менші за площею офіси.

«У нас укладені договори оренди на 3–5 років. Частина з них дійсні до кінця нинішнього — початку наступного року. Ми підшуковуватимемо нових орендарів на ті площі, які звільняться. Порівнюватимемо наші ставки зі ставками на ринку й відповідно до цього укладатимемо нові договори», — планує Володимир Шимкін.

За словами Олексія Зеркалова, у девелоперів на початку наступного року буде вибір: або знизити ставки приблизно на 30% і забезпечити об’єкту стовідсоткову заповнюваність, або не знижувати вартість оренди, але миритися з високим рівнем вакантності — вільними будуть від 5–10% площ. Незалежно від обраної антикризової стратегії девелопери неминуче зіткнуться з падінням дохідності проектів.

Більше-менше

«Власники і топ-менеджери компаній сьогодні навряд чи погодяться на оренду дорогих офісів на довгий час, — міркує Радомир Цуркан. — Це передусім стосується представництв міжнародних компаній, які зазвичай орендують офісні приміщення класу «А». Їхні бюджети затверджуються в країнах, економіка яких уже постраждала від фінансової кризи».

Торік частка іноземців серед орендарів столичних офісів класів «А», «В» і «С» перевищувала 70%. Швидше за все, компаніям, які витрачали на оренду висококласного офісу в Україні по $2–4 млн, наступного року буде не до престижу — вони відмовляться від дорогої оренди на користь простіших офісів. Відповідно київським девелоперам буде складно підтримувати вартість оренди приміщень класу «А» і «В» на нинішньому рівні — вони будуть змушені піти на зниження орендних ставок.

За прогнозами директора Re&Solution Олександра Ланецкього, у 2009-му якісні офіси в середньому можуть подешевшати на 30–40%: «Ставки знизяться, якщо рівень вакантності збільшиться до 10–15%». Насамперед знизиться вартість офісів класу «А». Меншою мірою подешевшають приміщення класу «В». Оренда приміщень класу «С» може і не подешевшати: частка таких офісів на столичному ринку не перевищує 14–15%, а попит на них поки що зростає.

Щоправда, можливий й інший сценарій. Радомир Цуркан згадує економічний спад 1998-го: «Десять років тому офісний ринок Києва обвалився — середня щомісячна ставка оренди знизилася з $75 до $25–30 за кв. м».