При купiвлi заставної квартири обережнiсть не завадить!

Перш нiж купувати заставне житло, варто поцiкавитися його iсторiєю... 

  Довгоочiкуване зниження цiн на житло, причому як на вторинному, так i на первинному ринках нерухомостi, як вiдомо, таки вiдбулося – у зв’язку iз фiнансовою кризою. Щоправда, принаймнi в Чернiвцях, якщо квартири й подешевшали, проте не настiльки, як би хотiлося покупцям. Наразi, як у же згадувалося в одному iз матералiв попереднього номера«Погляду», поки що буковинський ринок нерухомостi перебуває у фазi очiкування. Адже продавцi не поспiшають знижувати цiни, натомiсть покупцi чекають ще бiльшого цiнового обвалу, а банки взагалi поки що припинили надавати кредити, завдяки яким на ринку нерухомостi вiдбувалося близько 90% купiвель-продаж. Як стверджують фахiвцi, є низка факторiв, якi здатнi незабаром значнiше зрушити цiни на ринку житла. I одним iз найвагомiших є поява чималої кiлькостi заставних квартир. Уже наразi банки зiткнулися iз досить серйозною проблемою невиплат по iпотецi, яка з нового року може набути масового характеру. Зокрема, за словами начальника вiддiлу економiчної роботи та грошово-кредитних вiдносин Нацiонального банку України в Чернiвецькiй областi Неля Бабич, уже станом на 1 листопада цього року частка прострочених кредитiв на Буковинi в загальному зросла з 1,3 до 2,6%, тобто удвiчi, а їхня сума збiльшилася у 2,7 раза i на 1.11.2008 р. становила 136 млн. гривень.
Рiелтери та директори агенцiй нерухомостi мiста по-рiзному оцiнюють ступiнь впливу на вторинний ринок нерухомостi появу так званих квартир-«арештантiв», якi банки продаватимуть з молотка. Проте нiхто з них не заперечує, що їхня викидна цiна справдi позначиться на вартостi житла. Мало того як зазначила директор агенцiї нерухомостi «Авангард» Тетяна Матяш, поява великої кiлькостi заставного житла у продажу може найближчим часом взагалi «перегрiти» ринок нерухомостi.

Заставнi квартири вже є у продажу
«Погляд» вирiшив поцiкавитися, якою наразi є ситуцiя з кредитами на житло у банках, адже, за чутками, деякi з них таки надають кредити на нерухомiсть, проте в обмеженiй кiлькостi й пiд завищенi вiдсотки. Та головне, про що ми прагнули дiзнатися, - чи пропонують банки уже наразi своїм клiєнтам придбати заставнi квартири. Обiйшовши декiлька банкiвських установ, нам не вдалося переконалися, що чутки про видачу кредитiв не мають пiдгрунтя. Скрiзь, а ми вiдвiдали близько 10 банкiв, у кредитi нам вiдмовили, посилаючись на постанову НБУ №319, яка приписує обмежити здiйснення активних грошових операцiй й видачу кредитiв зокрема. Переглянувши низку рекламних видань, нам таки вдалося натрапити на одне, зокрема вiд банку «Кредит Днiпро», який пропонує кредити на житло. Проте, як з’ясувалося пiсля розмови з консультантом iз продажу, згаданий банк пропонує кредити на житло iз першим внеском 20% вiд вартостi лише в житловому комплексi «Сокiл», який є спiльним iнвестицiйним фiнансовим проектом банку iз забудовником. Тому саме на це житло банк i готовий видати кредит. До речi, таких пропозицiй є вдосталь i вiд iнших банкiвських установ.
Щодо iншої альтернативи придбати квартиру в кредит – заставного житла, – то нам таки пощастило – у однiй iз фiлiй «ПриватБанку» нам запропонували придбати в кредит вилучену заставну квартиру.
Як розповiла заступник керiвника бiзнесу «Iпотечне кредитування» Чернiвецької фiлiї «ПриватБанку» Марина Пiонтковська, попит на заставнi квартири наразi, незважаючи на кризу, є i чималий, оскiльки таке житло вартує значно дешевше. На наше запитання, чи не вигiднiше банку пiти на поступки клiєнтовi та не витрачати часу на юридичнi позови стосовно вилучення простроченої квартири, яке, за словами фахiвцiв, є доволi тривалою процедурою, Марина Iллiвна зазначила так:
- Ясна рiч, ми входимо у ситуацiю клiєнта, адже банковi вигiднiше отримати назад позиченi кошти, анiж потiм продавати вилучене за несплату житло. Тому ми пропонуємо i вiдстрочки, i мiнiмалiзуємо щомiсячнi внески, проте, на жаль, наразi навiть за таких умов клiєнти часто не в змозi погашати кредити й самi вiдмовляються вiд подальших виплат по iпотецi. Пiсля цього, за згодою клiєнта, у рахунок погашення його боргу банк має право самостiйно продати предмет iпотеки пiсля вiдповiдного рiшення суду.
За словами Марини Iллiвни, такi випадки – тепер не рiдкiсть. Щодо вилучення житла, то воно вiдбувається лише через суд i пiсля того, як клiєнт протягом 90 днiв не погашав кредит.

Плюси i мiнуси купiвлi заставного житла
Попит на вилучене заставне житло, як уже зазначалося, тепер є. I вагомою причиною цього є те, що, як зазначила М. Пiонтковська, це чи не єдина можливiсть наразi придбати житло в кредит, який банки тепер на придбання iншої нерухомостi не видають. Проте ми вирiшили поцiкавитися у правознавця, заступника голови ЧОО ВГО «Правозахист» Василя Iлащука, чи можуть, по-перше, боржники поборотися за “позикове” житло, а по-друге, чи не ризиковано покупцям купувати такий “конфiскат”.
- Попереднiй власник пiсля втрати квартири, яку вiн брав у кредит пiд заставу, може спробувати через суд заперечити претензiї банку на квартиру, але лише за умови, якщо виникли не залежнi вiд людини обставини: звiльнення з роботи, зменшення зарплати, настання iнвалiдностi. Якщо ж цi аргументи не переконають суд i справа дiйде до продажу квартири, потрiбно наполягати, щоб це вiдбувалося через публiчнi торги, навiть якщо за угодою банк має право реалiзувати заставу без аукцiону. Це не дозволить банку занизити вартiсть житла, i вилучених коштiв має вистачити на оплату боргу, - так порадив позичальникам правознавець.
Щодо покупцiв, то, на думку юриста, придбання такої квартири є досить безпечним, адже вона проходить багаторiвневi перевiрки на “чистоту” при покупцi позичальником, оформленнi кредиту й, нарештi, у ходi примусового продажу. Про це, до речi, також запевнила i Марина Пiонтковська. Але, за її словами, новий клiєнт, який матиме бажання придбати заставне житло, має бути готовий i до того, що йому доведеться сплачувати ще й за заборгованi комунальнi послуги попереднього господаря, якщо на час продажу квартири вони є. Про це банк обов’язково попереджає майбутнього власника.
Проте, за словами правознавця В. Iлащука, є чималий ризик, що згодом угоду купiвлi-продажу може бути визнано недiйсною. Наприклад, якщо не було захищено права малолiтнiх спiввласникiв квартири або один iз ранiше зареєстрованих у нiй вiдбуває термiн покарання у мiсцях позбавлення волi й потiм заявить свої права на власнiсть. Загалом же, перш нiж купувати вилучену заставну квартиру, юрист радить добре поцiкавитися її iсторiєю i чи не було щодо неї iнших юридичних позовiв, окрiм постанови суду про передання житла у власнiсть банку пiсля прострочення кредиту. Якщо за визначений Законом термiн попереднiй власник не подав на апеляцiю, аби оскаржити рiшення суду i таким чином не пред’явив жодних претензiй, житло можна смiливо купувати.

Довiдка
Згiдно зi ст. 36 та 38 Закону України «Про iпотеку», банки в рахунок погашення боргу клiєнта, який вiн вiдмовляється сплачувати, може самостiйно продати квартиру пiсля рiшення суду. Без суду банк має право це зробити лише в тому разi, якщо такий пункт мав мiсце у кредитнiй угодi.