Корректировка на месторасположение при оценке недвижимости

Ні для кого не секрет, що місце розташування є одним з основних ціноутворюючих чинників для будь-якої нерухомості. Саме цей фактор обумовлює значну варіацію її вартості в межах одного населеного пункту: у залежності від його розмірів та статусу мінімальне та максимальне значення може відрізнятися у декілька разів.

В оціночній практиці, при застосуванні порівняльного та дохідного підходів, постійно виникає необхідність дослідження місця розташування оцінюваної нерухомості – чи то вбудовані приміщення, чи окремо розташована будівля, та вплив його на вартість об’єкта. На сучасному етапі у вітчизняній оціночній практиці, при коригуванні вартості об’єктів нерухомості на особливості їх місця розташування, найчастіше застосовуються експертний та статистичний методи, в окремих випадках, за наявності необхідної ринкової інформації - метод попарного порівняння.

Експертний метод передбачає введення до базової ціни об’єкта-аналога поправки, величина якої відображає  відмінність його від об’єкта оцінки за досліджуваним параметром. Якщо для певних технічних параметрів (наприклад, якість оздоблення) можливе досить обґрунтоване визначення поправки в абсолютних одиницях (як правило, в розрахунку на 1 м2 загальної площі приміщень), то з  чинниками, що не піддаються кількісній оцінці (зокрема, характер місця розташування об’єкта нерухомості), виникають значні труднощі. На практиці  ця проблема вирішується шляхом введення до вартості аналогів відносних поправок (як правило, в межах 5-15%), які засновані на суб’єктивному судженні оцінювача та не мають під собою розрахунково доведеного підґрунтя.
Застосування методів статистики у вітчизняній оціночній практиці останнім часом набуває все більшого поширення [1]. Найчастіше використовується регресійний аналіз [2], який дає змогу на основі вибіркових спостережень створювати математичну модель залежності результуючої ознаки від декількох параметрів-аргументів – факторних ознак. За допомогою статистичних методів вивчаються закономірності впливу місця розташування нерухомості на її вартість як на локальному рівні (в межах одного населеного пункту) [3], так і в межах регіону (область, район тощо) [4]. Безумовним плюсом застосування такого підходу є обґрунтованість отриманих результатів. Але, як і в експертному методі, його застосування обмежується відсутністю показника кількісного виміру характеру місця розташування нерухомості, адекватно відображаючого функціонально-просторову структуру населеного пункту і цінність його територій, та придатного для використання в методах статистичного аналізу. На практиці, як єдина можлива альтернатива,  найчастіше в якості такого показника приймається грошова оцінка землі та застосовується для всіх видів нерухомості (офісної, виробничо-складської, торгової). Такий підхід є досить умовним та не завжди оправданим, оскільки для нерухомості різного функціонального призначення висуваються свої вимоги щодо її розташування: те, що є вирішальним для торгових приміщень, може не мати істотного впливу на вартість офісів, а тим більше, складів чи виробництва.

Таким чином, основною проблемою коригування вартості об’єкта нерухомості на особливості його місця розташування є складність кількісної оцінки даного чинника. Звичайно, найбільш адекватне відображення він знаходить у ринковій вартості земельної ділянки, на якій розташований оцінюваний об’єкт. Але в умовах щільної міської забудови ринок вільних земельних ділянок (тим більше, у вітчизняних умовах) практично відсутній, і  її визначення можливе лише за допомогою штучних процедур – економічного методу, методу співвіднесення, методу залишку для землі тощо [5]. Проведення таких досліджень є трудомістким процесом і навряд чи може бути оправданим в рамках пооб’єктної оцінки.
Вирішенням проблеми може стати бальна оцінка місця розташування земельної ділянки, яка передбачає оцінку його складових в балах та розрахунок інтегрального показника, що представляє собою кількісний вимір даного параметра:

де:

 А – бальна оцінка місця розташування об’єкта нерухомості;

Ві – бальна оцінка і-го параметру;

fі – питома вага впливу і-го параметра на загальну якість місця розташування.

Алгоритм розрахунку бальної оцінки місця розташування об’єкта нерухомості включає наступні етапи:

1) формування переліку основних складових місця розташування об’єкта оцінки, що відповідають його функціональному призначенню;

У класичному варіанті, до основних складових місця розташування земельної ділянки відносяться [6]:
доступність – характеризує функціональні зручності зв’язків із загальноміським центром, місцями концентрації трудової діяльності, центрами громадського обслуговування, районами масового відпочинку. В основу аналізу зручностей  зв’язків покладаються опосередковані витрати часу на пересування;
привабливість середовища – основним напрямками привабливості середовища є аналіз та оцінка архітектурно- і функціонально-планувальних, історико-культурних, природно-ландшафтних та рекреаційних властивостей території. При цьому визначальним виступають комплексність соціальної сфери, різноманітність функцій використання території, завершеність архітектурно-просторової забудови, її історико-культурна та архітектурна цінність, ступінь розвиненості планувальної структури тощо;
екологічна якість території – визначається на підставі дослідження наближеності його до об’єктів, що мають позитивний чи негативний вплив на екологічний стан місцевості – промислові підприємства, загальноміські магістралі, зелені насадження і т.п.;
рівень соціально-економічної освоєності території – характеризується щільністю денного населення, фондоємкістю території, різноманітністю місць прикладання праці та послуг.

Перелік складових місця розташування  оцінюваної нерухомості повинен обґрунтовуватися в кожному конкретному випадку окремо у залежності від:
функціонального призначення об’єкта – для кожного виду нерухомості висуваються свої вимоги щодо місця розташування (даній проблемі достатньо уваги приділяється в літературі та періодичних виданнях,  тому в цій статті вона більш глибоко не розглядається);
функціонально-просторової структури району (при необхідності – населеного пункту в цілому) – необхідно виявити основні просторові та функціональні домінанти, притаманні району, що є вирішальними ціноутворюючими чинниками  для нерухомості досліджуваного функціонального призначення. Це можуть бути, наприклад, території з підвищеною історико-культурною та архітектурною цінністю, магістралі містоформуючого значення та транспортні розв’язки, зупинки громадського транспорту (особливо, швидкісного), громадські центри та центри ділової активності тощо.

2) визначення питомої ваги впливу окремого параметру на загальну якість місця розташування;

3) бальна оцінка  за “5”-ти бальною шкалою місця розташування об'єкта за кожною складовою;

4) підрахування агрегованої оцінки місця розташування А.

У процесі оцінки об’єктів нерухомості, коригування вартості аналогів на місце розташування виконується наступним чином:
у результаті вивчення функціонально-просторових особливостей району та дослідження сегменту ринку, до якого відноситься об’єкт оцінки, формується масив даних  щодо вартості об’єктів, подібних до оцінюваного. Причому, бажано щоб до вибірки входили об’єкти, які характеризуються як кращим, так і гіршим, порівняно з оцінюваною нерухомістю, місцем розташування;
розраховується бальна оцінка місця розташування об’єкта оцінки та кожного аналога;
будується статистична залежність вартості об’єктів аналогів (попередньо скоригованої за іншими показниками) від показника А. На практиці найчастіше застосовується степенева функція, яка найбільш точно відображає залежність вартості нерухомості від місця її розташування:

В = aАb

де:

В - вартість об’єкта нерухомості;

а, b – константи;

А – бальна оцінка місця розташування об’єкта;

Аb – складова, що відображає непрямолінійний характер впливу місця розташування об’єкта нерухомості на його вартість;

Величина коригування на місце розташування розраховується наступним чином:

де:
Км.р. – коефіцієнт коригування на місце розташування;

Воо – вартість об’єкта оцінки;

Ва – вартість об’єкта співставлення, скоригована з урахуванням усіх відмінностей, за виключенням місця розташування;

Аоо, Аа – бальна оцінка місця розташування об’єкта оцінки та об’єкта співставлення.

Недоліком запропонованого методу є суб’єктивізм оцінювача при здійсненні бальної оцінки та  визначенні питомої ваги впливу складових місця розташування на вартість об’єкта нерухомості. Але співставлення бальної оцінки з ринковими даними дає можливість мінімізувати цей вплив.

Розглянемо застосування даного методу на практичному прикладі. Об’єкт оцінки – офісне приміщення. У результаті дослідження ринку сформовано вибірку з 23 об’єктів співставлення. Особливості району оцінюваної нерухомості дають можливість виділити три основних складових місця розташування об’єкта:
зручність зв’язку з центральною частиною міста – характеризується просторовою віддаленістю від історичного ядра міста та розміщенням відносно загальноміських магістралей і вулиць, спрямованих до центру;
рівень транспортного обслуговування району – характеризується віддаленістю від зупинок  громадського транспорту,  кількістю маршрутів, диференціацією його видів тощо;
характер оточуючого середовища – характеризується привабливістю середовища та екологічним станом району.

Питома вага впливу кожної складової визначається експертним шляхом:
зручність зв’язку з центральною частиною міста – 0,3;
транспортне обслуговування району – 0,4;
характер оточуючого середовища – 0,3.

На основі бальної пофакторної оцінки розраховується бальна оцінка місця розташування  об’єктів, що входять до вибірки (див. табл. 1), та будується статистична залежність їх скоригованої вартості від даного показника (див. мал.).

Таблиця 1

Бальна оцінка місця розташування об’єкта співставлення

Значення коефіцієнта детермінації досить близьке до 1, що вказує на істотну залежність вартості офісної нерухомості  від її місця розташування, хоча воно не є єдиним фактором – варіативність результату підтверджує вплив інших чинників (об’ємно-планувальні характеристики, технічний стан тощо) на вартість офісів.
На основі отриманої залежності та агрегованої оцінки місця розташування оцінюваної нерухомості та об’єктів-аналогів відповідно до наведеної вище формули розраховується коригування на місце розташування (див. табл. 2).

Таблиця 2

Для розрахунку вартості об’єкта оцінки доцільно приймати аналоги, що за характером місця розташування, максимально подібні до оцінюваної нерухомості.  Хоча статистична природа визначеного коригування дає можливість використовувати  інформацію щодо досить віддалених об’єктів.

Керівник департаменту оцінки
КК “Сейл Прайс Компані”,
член УТО
Сушко Сергій Володимирович