Стан комерційної нерухомості Львова — підсумки листопада 2008 року

Виникнення фінансової та економічної кризи у нашій державі стало очевидним восени 2008 року після погіршення ряду економічних показників та повідомлень про фінансові проблеми провідних комерційних банків країни. Сьогодні всі ринки „страждають” від економічних потрясінь. І лише ринок комерційної нерухомості поки що тримається на плаву…

На даний момент на українському ринку комерційної нерухомості склалася досить неоднозначна ситуація, яка повністю відповідає прогнозам і очікуванням експертів. Одна з ключових тенденцій, які існують сьогодні - значне зниження темпів розвитку будівництва у зв’язку з кризовими явищами на світовому та локальному українському ринках. Більша частина девелоперських компаній призупинила розвиток проектів, які знаходяться на початкових етапах реалізації. Якщо у 2007 р. та на початку 2008 р. будівельники повідомляли про свої плани розвитку перспективних проектів комерційної нерухомості, то починаючи з вересня ситуація миттєво змінилася - реалізація проектів зупинилась.

Ближче до цифр…

За останні місяці на первинному і вторинному ринку комерційної нерухомості відбулися значні зміни у цінах пропозиції оренди. Як відомо, курс долара останнім часом прогнозувати неможливо. Але ясно одне - найближчим часом він падати не збирається, тому бізнес-центри, які встановили орендну плату у доларах США, під час кризи точно не збідніють, але й не виключено, що орендарі оберуть більш дешеву „гривневу” форму оплати.

Розглянемо, які зміни відбулися за останні місяці в офісному сегменті.

Станом на початок грудня відповідно до класифікації БЦ у Львові ситуація виглядає наступним чином:

Орендна плата офісних приміщень Класу „А” становить 29,31 у.о./кв.м.

Орендна плата БЦ Класу „В” коливається на рівні 17,5 у.о./кв.м.

Орендна плата за офісні приміщення Класу „С” дорівнює 10,67 у.о./кв.м.

Порівнюючи середню орендну плату по місту, можна зробити висновок: вона зменшилася у листопаді на 5,36 у.о. і становить 14 у.о./кв.м., у процентному відношенні показник середньої орендної ставки по Львову порівняно з жовтнем дорівнює -27,6% (БЦ класу “А”= - 34,2%, класу „В”= - 21,36% і відповідно класу „С”= - 29,57%).

Проведений моніторинг показав, що орендна ставка набагато знизилася, але це не зовсім так. Причиною є те, що ми у своїх розрахунках „прив’язуємось” до долара, а він, як відомо, за останній місяць піднявся на 40%. Переводячи в національну валюту, виходить навпаки - оренда плата виросла.

Очікуване будівництво понад десяти бізнес-центрів у Львові, здача яких планувалась на кінець 2008 року, не переноситься, а й одне за одним поступово зупиняється.

Пропозиція непрофільних офісних приміщень день у день росте за рахунок того, що невеликі фірми не взмозі платити орендну плату, яка у Галицькому районі і Франківському районах залишається на рівні попередніх місяців, а в інших - навіть виросла. Проаналізуємо динаміку цін за останні два місяці:

Галицький район - орендна ставка коливалась від 11,67 у.о./кв.м. до 22,5 у.о./кв.м. і, порівнюючи з минулим місяцем, знизилась на 9, 04% (із 19,36 у.о./кв.м. у жовтні до 17,61 у.о./кв.м. у листопаді).

Личаківський район - орендна ставка становила від 13 у.о./кв.м. до 37,04 у.о./кв.м. і виросла на 44,18% (із 16,93 у.о./кв.м. у жовтні до 24,41 у.о./кв.м. у листопаді).

Франківський район - орендна ставка знизилась на 3,16% (із 16,93 у.о./кв.м. у жовтні до 24,41 у.о./кв.м. у листопаді), коливалась від 14 у.о./кв.м до 35 у.о./кв.м.

Шевченківський район - орендна ставка становила від 7 у.о./кв.м. до 30 у.о./кв.м., порівнюючи з жовтнем виросла на 50,67% (із 10,4 у.о./кв.м. у минулому місяці до 15,67 у.о./кв.м. у листопаді).

Залізничний район - орендна ставка коливалась від 10 у.о./кв.м. до 30 у.о./кв.м. і виросла на 79,73% (із 11 у.о./кв.м. у жовтні до 19,77 у.о./кв.м. у листопаді).

Аналіз орендної плати серед непрофільних офісних приміщень показав, що буквально за місяць ціни виросли майже в півтора рази. Чи доцільно орендувати подібні приміщення? - думати вам.

Прогнози

У вересні, з початком нового бізнес-сезону, якому передував початок економічної кризи у країні, відбулася корекція ринку у напрямку орендаря, відповідно змінилася динаміка орендних ставок і прогнозується, що дана тенденція буде мати місце до кінця року. Експерти твердять, що зростання орендних ставок буде продовжуватися, щоправда невеликими темпами - на 1,5% щомісячно, в залежності від темпів інфляції. Ситуація стабілізується тоді, коли збільшиться пропозиція, залишається чекати, коли закінчиться будівництво розпочатих офісних центрів.

Щодо інвесторів, то сьогодні їх турбує єдине питання - як світова фінансова криза позначиться на розвитку нерухомості в Україні та, відповідно, на збереженні вкладених коштів у нього. Ми побачили на прикладі львівських проектів, що глобальні економічні потрясіння змушують девелоперів припиняти будівництво незакінчених об’єктів і відмовлятись від нового. Але, звичайно, залишаються інвестори, які цікавляться Львівським регіоном. Як повідомляє zaxid.net, японська компанія Jetro здійснюватиме маркетинговий аналіз економіки та ринку Львова з метою залучення в наш регіон японських інвестицій. У першу чергу дослідників цікавить пакет стимуляційних заходів міста, зокрема, надання на пільгових умовах великих виробничих площ.