Ринок нерухомості в Україні - очікування не безхмарні

Через відсутність попиту на квадратні метри масово закриваються агенції нерухомості. Ринок знову запрацює тільки після зниження гривневих цін до рівня 2005 року.

Різке скорочення обсягів іпотечного кредитування спричинило більш ніж десятикратне падіння обсягів ринку нерухомості. Без роботи залишилися не лише будівельники, а й ріелтори, яким просто нікого обслуговувати. Покупці, які мають готівку на придбання нерухомості, чекають, коли ціни досягнуть дна (знизяться на 50–60%). Спроби агенцій переорієнтуватися із продажу на оренду здебільшого не мали успіху.

За даними Спілки фахівців з нерухомості України, наприкінці минулого року в країні закрилися близько 250 агенцій нерухомості. Тією чи іншою мірою труднощів зазнають усі 5 тис. українських агенцій. Більша частина яких, швидше за все, не переживуть кризу.

Робота в мінус

За підрахунками директора оціночно-консалтингової компанії «Едва» Всеволода Жоголева, у 2006–2007 роках тільки в Києві у високий сезон (як правило – восени) щодня відбувалося до 200 угод купівлі-продажу нерухомості. За рік у столиці укладалося понад 30 тис. угод на загальну суму понад $2,4 млрд. Близько 5% цих грошей у вигляді комісії діставалося київським ріелторам: річний обсяг ринку послуг у сфері житлової нерухомості перевищував $125 млн – цілком достатньо, щоб прогодувати 500 столичних агенцій.

Зараз про такі доходи ріелторам говорити не випадає. На вторинному ринку нерухомості Києва зараз укладається лише кілька десятків угод на місяць. Всеволод Жоголев, який за сумісництвом обіймає посаду голови комітету аналітики та статистики ринку нерухомості київського міськвідділення Асоціації фахівців із нерухомості України (КМВ АФНУ), стверджує, що кожне друге агентство у столиці законсервувало свою діяльність або істотно скоротило витрати.

У кращому становищі порівняно з колегами опинилися компанії, які працювали в сегментах, котрі криза зачепила меншою мірою, – оренди й продажу нежитлових приміщень, елітної житлової нерухомості тощо. Ярослав Часов, директор столичного агентства Best Realty, що спеціалізується на елітній нерухомості, хоча й відзначає зниження активності покупців, на нестачу роботи не скаржиться: «Кількість замовлень зменшилася за останні 2–3 місяці десь на 50%, але про повне припинення діяльності не йдеться. У нас багато постійних клієнтів, які й зараз, у період кризи, забезпечують нас роботою... Всі чудово знають, що за періодом спаду настане підйом, треба тільки його дочекатися. Думаю, подальшого зменшення попиту вже не буде, і з весни все піде на краще».

Заробітки агенцій, які отримували основний дохід від продажу вторинного житла середнього класу, впали ще більше. «Вартість окремих квартир, виставлених на продаж наприкінці минулого року, у процесі торгів знижувалася на 30% (зараз дисконт досягає й 50%. — Прим. Контрактів), але покупців на ці квартири все одно не знаходилося, – скаржиться директор агенції нерухомості «Вогні Києва» Андрій Ситник. – Зараз ситуація така ж: продаються або «гарячі» квартири (ті, які власники хочуть терміново продати. — Прим. Контрактів), або просто завершуються початі до нового року угоди. Нашого запасу міцності має вистачити на півроку. Сподіваюся, що до цього часу стан справ у банківському секторі зміниться на краще».

«Через наше агентство часто проходять «гарячі» і, відповідно, дуже дешеві варіанти, – розповідає директор київського агентства нерухомості Gala Realty Галина Запорожець. – Але й на них непросто знайти клієнта з живими грошима». Галина Запорожець зізналася, що з метою економії коштів їй довелося звільнити співробітників, які не приносили агенції доходу, вона відмовилася від кількох безлімітних телефонів і скоротила витрати на рекламу. Як і колеги, директор Gala Realty розраховує, що в березні—квітні ситуація на ринку зміниться на краще і можна буде трохи послабити вкрай затягнутий пасок.

Зміна орієнтації

Щоб вижити, багато київських агенцій почали переорієнтуватися на оренду. Але й цей сегмент не виправдовує надій ріелторів. Відплив із Києва іногородніх, які потрапили під скорочення, призвів до того, що пропозиція квартир на ринку оренди в кілька разів перевищила попит. Крім того, чимало власників інвестиційних квартир (куплених для перепродажу) вирішили перечекати період падіння цін, здаючи житло. Орендні ставки почали знижуватися.

За словами Андрія Ситника, до новорічних канікул на столичному ринку оренди – вперше з 2007 року – з’явилися однокімнатні квартири за $450– 500 на місяць. У січні 2009-го в більшості районів Києва такі квартири пропонувалися вже по $400– 450, тобто з початку осені орендні ставки просіли майже на 40%.

Однак навіть такі ціни не приваблюють орендарів. За даними АН «Планета Оболонь», наприкінці грудня основний попит на орендоване житло був зосереджений у діапазоні 1,5–4 тис. грн за квартиру на місяць – тобто при курсі 8,5 UAН/USD більшість винаймачів були готові платити $180–470. «Аналізуючи рівні зарплат більшості категорій орендарів, можна говорити про їх зниження приблизно вдвічі. Думаємо, що й орендні ставки знизяться відповідно», – йдеться у грудневому звіті АН «Планета Оболонь».

Крім того, за оцінками ріелторів, на орендні ставки й ціни на житло дедалі сильніше тиснутиме зростання пропозиції з боку власників квартир, куплених у кредит. «Замовлень не поменшало, але всі вони стосуються або продажу, або здачі житла в оренду, – каже директор київської агенції нерухомості Gala Realty Галина Запорожець. – Люди, квартири яких придбані в кредит, намагаються терміново продати їх або здати в оренду, а самі переїжджають до родичів або знімають дешевше житло».

За словами Галини Запорожець багато власників кредитних квартир не можуть виплачувати банку доларові позики, що подорожчали внаслідок девальвації гривні. «Але бажаючих купувати або винаймати таке житло – немає, – констатує директор Gala Realty. – Через це кількість укладених угод зменшилася приблизно на 80%».

Провінційні історії

У великих містах України ріелтори зазнають тих самих труднощів, що й столичні. Приміром, президент Української гільдії ріелторів Наталя Шкілева відзначає, що за останній місяць у Харкові закрилося близько 60% агенцій нерухомості: «Насамперед розорилися дрібні оператори, і зараз 90% угод припадає на великі агенції».

«Потенційні покупці оглядають об’єкти, але більшість переглядів укладанням угод не закінчується, – розповідає директор харківського агентства нерухомості ДП «Проконсул+» Олексій Попов. – Проблема в тому, що ціни не падають. Продавці знімають об’єкти з продажу, але ціни не опускають. Ті, хто мають готівку, часто пропонують надто низьку ціну, що теж не сприяє пожвавленню ринку». За словами Олексія Попова, сьогодні його агенція живе здебільшого за рахунок угод з комерційною нерухомістю.

Ріелтори намагаються виживати за рахунок нових схем роботи. «Якщо покупець не в змозі придбати квартиру за готівку, намагаємося знайти йому житло, що вже куплене в кредит і яке його власник хоче продати, оскільки не може подужати позичку, – розповідає директор ДП «Проконсул+». – Таким чином, покупець стає власником квартири, приймаючи на себе фінансові зобов’язання попереднього власника перед банком».

Начальник відділу продажу донецької агенції нерухомості «Універсал» Жанна Олейникова зізнається, що її фірма зараз працює за рахунок небагатьох сміливців, яких не лякають нинішні банківські відсотки за кредитами, курс долара й перспектива падіння цін на квадратні метри. Кількість угод на вторинному ринку Донецька знизилася в середньому на 85%, ціни на нерухомість (номіновані в доларах) – на 30%. Співробітників в Універсалі поки не скорочують, економлять на рекламі та мобільному зв’язку.

На відміну від колег із Харкова та Донецька, керівник відділу продажів вторинного ринку львівської АН «Квартал-А» Ярина Дубик вважає, що ситуація на місцевому ринку нерухомості не така вже й катастрофічна: «Впевнена, у березні ринок пожвавиться». Виконавчий директор львівської агенції нерухомості «Синдикат Інвест» Андрій Костецький додає, що ринок знову запрацює, коли ціни повернуться на рівень жовтня—листопада 2007 року.

Оптимістично налаштований і голова Кримського відділення АФНУ, директор сімферопольської агенції нерухомості «НТН» Дмитро Майоров. «Кількість угод купівлі-продажу в нас скоротилася приблизно на 40– 50%, натомість на стільки ж збільшилося число договорів оренди, – каже ріелтор. – У грошовому вираженні компанія втратила не більше 20% обороту. Найгірше зараз агентствам, які займалися лише землею або лише виробничими приміщеннями».

За оцінками Дмитра Майорова, теперішні ціни на нерухомість, номіновані в доларах, у Криму відповідають рівню вартості житла у квітні—березні минулого року. «Думаю, ціни стабілізуються, коли опустяться до рівня листопада—грудня 2007 року, – міркує директор НТН. – Адже в нас далеко не всі квартири купувалися за кредитні гроші: до кризи близько 30% житла брали за готівку. Покупці з грошима нікуди не ділися, просто вони на деякий час відклали купівлю. Я впевнений, що здешевлення нерухомості на 25% підштовхне їх задіяти свої заощадження. Чому саме на 25%? Приблизно на стільки впали доходи українських компаній внаслідок кризи».

На дно

Усі без винятку ріелтори пов’язують можливе пожвавлення ринку з падінням цін. Відрізняються тільки прогнози, наскільки подешевшають квадратні метри. Хтось очікує стабілізації цін після зниження на 25– 30% проти рівня осені 2008-го, інші передбачають падіння на 50– 70%.

Приміром, Всеволод Жоголев вважає, що ціни на українську нерухомість упадуть – щонайменше – на стільки відсотків, на скільки подорожчав долар до гривні. «Ми неодноразово відслідковували цей взаємозв’язок, – каже експерт. – Адже знижуються лише ціни, номіновані в доларах. В перерахунку на гривню, з урахуванням її девальвації, вони залишилися незмінними. Говорячи про кризу, слід також зважати на унікальність українського ринку. Якщо ціни на нерухомість у США опустилися на 30% за два роки, то в нас вони впали до цієї позначки за два місяці. Ми швидше адаптуємося до подібних змін, а відтак швидше пройдемо кризовий для ринку проміжок часу».

Втім, цілком імовірним є й інший сценарій, у тому випадку, якщо іпотечне кредитування на період 2009–2010 років буде повністю заморожене.

У січні—вересні минулого року питома вага іпотечних угод, за даними київських ріелторів, становила від 50 до 70%. Вартість квадратного метра в цей самий період коливалася на рівні $2500–2800. За даними АН «Планета Оболонь», у жовтні— грудні, коли іпотечні кредити вже не видавали, реальна вартість житла за укладеними угодами в Києві знизилася до $1800 за квадрат і продовжувала падати.

Дорога вниз Індекс вартості (середня ціна пропозиції) вторинного житла в Києві в 2003–2009 рр., $/кв. м

Фахівці КМВ АФНУ вважають, що поточний маржинальний індекс цінового очікування – близько мінус 18% на місяць (ще в жовтні було мінус 5,43%). Однак Всеволод Жоголев відзначає, що реальне падіння цін краще відображає не усереднений відсоток, а «гаряча» нерухомість. У листопаді 2008-го ціни на таку нерухомість були на 25–30% нижче серпневого рівня; у січні – вже більш ніж на 50%. Наприклад, на Троєщині чи Борщагівці (столичні спальні райони, віддалені від метро) зараз можна знайти квартири за ціною $1000–1100 за кв. м, які ще влітку минулого року коштували $1900–2000 за квадрат.

Але попит на столичну нерухомість при цьому був відсутній – кількість угод обчислювалася кількома десятками на місяць, що на 70–80% менше порівняно з 2007-м, 2006-м і навіть 2004-м. Не виключено, що падіння цін триватиме, поки вартість квадратного метра не опуститься до рівня початку 2004-го, коли нерухомість купувалася практично без участі кредитних коштів. Тоді, приміром, у Києві дешеву однокімнатну квартиру можна було придбати за $15– 20 тис. – вартість квадрата не перевищувала $650.

Падіння цін до такого рівня означає, що оборот вторинного ринку зменшиться на 75–80% порівняно з показниками 2008 року. Приблизно на стільки ж може скоротитися й кількість ріелторів. Навіть якщо ринок вийде з нинішньої коми, 5 % комісійних від угод із нерухомістю, що подешевшала вчетверо, на всіх просто не вистачить.