Зніміть це негайно

Ринок оренди житла обвалюють колишні квартирні спекулянти. Проте оренда дешевшає повільніше, ніж падає вартість житла на вторинному ринку

До серпня 2009-го однокімнатну квартиру в Києві можна буде зняти за $170–180 на місяць. Порівняно з нинішнім рівнем цін оренда житла в доларах подешевшає наполовину, прогнозують у компанії SV Development. Зараз однокімнатну квартиру в столиці наймають у середньому за $355, хоча ще рік тому за неї просили $543. Оренда двокімнатних квартир подешевшала з $860 до $490 на місяць, трикімнатних — з $1070 до $594.

Едуард Бразас, генеральний директор агентства нерухомості «C.I.T.», стверджує, що у гривнях вартість оренди до кінця року залишиться стабільною. «Розповіді про те, що хтось уже знімає в Києві квартиру за тисячу гривень, — міф», — категоричний столичний ріелтор.

За словами Едуарда Бразаса, минулої осені, коли долар почав зміцнюватися, більшість власників квартир та наймачів перевели орендну плату з доларової у гривневу за курсом 5,05 UAH/USD. Відтоді ставки зафіксовані в національній валюті, і якщо до кризи місячна оренда однокімнатної квартири становила $600, або 3000 грн, то й сьогодні наймач платитиме власникові ті самі 3000 грн. Хоча у валюті квартплата за цей період знизилася більш ніж на 35% — приблизно до $390.

Поступливість орендодавців — результат величезного перевищення пропозиції оренди над попитом. Приїжджі, які втратили роботу, повертаються додому, звільняючи столичні квартири (у більшості випадків — дешеве й не надто якісне житло в спальних районах). Власники «інвестиційних» квартир, відмовившись від швидкого продажу нерухомості за нинішніми цінами, роблять ремонт і виставляють житло на ринок оренди. Згідно з твердженням провідного спеціаліста департаменту маркетингу SV Development Сергія Костецького, саме екс-спекулянти провокують падіння цін на ринку оренди, оскільки надають квартиронаймачам значні знижки.

Втім, демпінг не пожвавив попиту. Навпаки, за останній рік кількість потенційних орендарів у Києві скоротилася вчетверо: якщо в січні 2008-го було здано 3016 квартир, то в січні 2009-го — загалом 760. При цьому пропозиція виросла до 23,7 тис. За місяць наймається лише одна із тридцяти пропонованих в оренду квартир, тоді як рік тому здавалася кожна друга.

Простоюють здебільшого найдорожчі об’єкти — дво- і трикімнатні апартаменти великого метражу в недавно зведених будинках. Колишні орендарі такого житла або перебираються до квартир тієї ж категорії, але меншої площі, або переїжджають у недороге житло бізнес-класу. У результаті оренда житла преміум-класу подешевшала на 45–50%, тоді як у середньому по ринку ставки знизилися на 35–40%. Наприклад, зараз трикімнатну квартиру на Печерську, за даними SV Development, можна орендувати за $860 на місяць. Ще наприкінці жовтня за неї просили $1684.

У свою чергу наймачі квартир бізнесу-класу мігрують у житло рівня економ, яке звільнили іногородні, що залишили столицю через втрату роботи. Претендентів на таку житлоплощу виявилося значно більше, ніж на квартири бізнес- або преміум-класу. Тому ставки оренди на однокімнатні квартири в спальних районах просіли не так істотно. Приміром, однокімнатні квартири в Оболонському районі за останні півроку подешевшали лише на третину.

Довгострокова здача житла в оренду ніколи не була дуже дохідним бізнесом, каже Едуард Бразас із АН «C.I.T.». Навіть у кращі часи вкладення в нерухомість окупалися протягом 10–15 років (привабливішою була подобова оренда — по суті, напівлегальний готельний бізнес). Однак професійні орендодавці розуміли, що житло приносить основний дохід не від здачі в оренду, а за рахунок подорожчання при подальшому продажі. В умовах кризи ситуація змінилася — оренда дешевшає повільніше, ніж падає вартість житла на вторинному ринку. Якщо ціни на вторинному ринку порівняно з минулим літом просіли майже на 50%, то оренда однокімнатних квартир за той самий термін подешевшала приблизно на третину. Не дивно, що інвестори, які не встигли продати квартири на піку цін, зараз змушені переходити в суміжний сектор — орендний бізнес.

Були часи

Наприкінці 2007-го в Києві в найманих квартирах проживали 40–50 тис. сімей. За середньомісячної ставки $500 за одну квартиру середній річний обсяг ринку оренди житла можна оцінити в $240– 300 млн. Для порівняння, стільки ж складав річний обсяг столичного ринку здаваної внайми комерційної нерухомості Києва.