Аналiтика ринку элiтної нерухомостi Києва

Ринок житлової нерухомості Києва одним з перших почав здавати свої позиції восени 2008 років під впливом світової фінансової кризи. Саме житло є найбільш постраждалою стороною, навіть в порівнянні з офісною, торгівельною нерухомістю. Спад торкнувся всіх класів житла, але треба відзначити, що елітного поки що у меншій мірі. В даний час компанія «Соцмарт» проводить дослідження ринку елітної житлової нерухомості Киева, в цій статті приводяться витримки з аналітичної частини.

Характеристика пропозиції. За даними «Соцмарт», в столиці зараз ведеться будівництво 213 житлових комплексів. З них не більше 15-20 об'єктів можуть претендувати на елітний статус (до нього ми відносимо класи «де люкс» і «преміум» а також «бізнес+» - який по декількох параметрах не дотягує до А-класного житла, але все одно вигідно відрізняється від інших об'єктів якісними матеріалами будівлі, розвиненою внутрішньою інфраструктурою, вигідним місцерозташуванням, т.д.)

Основними забудовниками на ринку житлової нерухомості Києва є такі відомі компанії, як Київміськбуд, ЖИТЛОІНВЕСТБУД-УКБ, Укоінвестбуд, Гранує, ІБК-столиця. У сегменті елітного житла переважно працюють компанії 21 століття, ТММ, Познякижилбуд, Гранiт, СТ Софія Хоумс.

Якщо говорити лише про сучасні елітні житлові об'єкти (побудованих, таких, що будуються, проектованих), то ситуація по стадіях виглядає таким чином:

Розподіл кількості об'єктів залежно від будівельної стадії

Загальна площа всіх побудованих і заявлених елітних житлових будівель і комплексів складає трохи більше 1100000 кв.м. У другому півріччі 2008г. у експлуатацію були введені Тріумф, Альпійський, Капітолій, т.д. До об'єктів, які по ряду параметрів не дотягують до елітного житла, але все одно помітно виділяються в порівнянні з іншими, на думку фахівців «Соцмарт» можна віднести: житлові комплекси «Crystal Park», «Сальвадор», «Рів'єра Ріверсайд», «PECHERSKY», «Престиж Хол», т.д.

Ціноутворення. Принцип формування цін на квартири в будинках класів «преміум» і «де-люкс» декілька відрізняється від стандартного. Умовно можна виділити два ключові чинники, що впливають на ціноутворення об'єкту нерухомості – характеристики самого об'єкту і його місцерозташування.

Необхідно відзначити, що вартість будинку багато в чому залежить від характеристик самого об'єкту, які включають:

· технічні параметри;

· використання матеріалів і застосовні технології будівництва;

· архітектурно-планувальні рішення;

· улаштована земельної ділянки;

· наявність інженерної інфраструктури.

Кажучи про місцерозташування об'єкту нерухомості, необхідно розуміти, що його вартість буде різною, залежно від:

· престижності району (близькість до ділового і торгівельного центру столиці);

· природно-ландшафтних умов (тип місцевості, наявність рядом паркової зони);

· панорамного вигляду.

З вивчених елітних об'єктів, на лютий 2009 року, за даними «Соцмарт», найдорожчі квартири на первинному ринку в житловому будинку на Франка, 24а, Круглоуніверситетськой 3-5, Графі Толстом. За мінімальною ціною за м2 можна знайти житло в Панорамі, що будується, на Печерську і побудованому ЖК Альпійський.

Мінімальна середня ціна в доларах за квадратний метр елітної житлової нерухомості Києва приводиться в таблиці (важливо: вказана ціна пропозиції від забудовника, а не ціна реальної операції):

Зараз в сегменті первинного елітного житла спостерігається цікава тенденція - зростання іноземної валюти по відношенню до національної привело до парадоксальної ситуації, коли в порівнянні з лютим 2008 року в гривні ціни на квадратний метр житла виросли на 3-4%, але в той же час в доларах же впали на 30%.

Тенденції ринку елітної житлової нерухомості Києва. На розвиток ситуації на первинному елітному ринку житлової нерухомості в минулому 2008 році і початку 2009 років надавали вплив як і суб'єктивні чинники (специфічні, властиві вже декілька років ринку елітного житла Києва), так і об'єктивні (обумовлені наростанням кризисних явищ у фінансовій галузі і будівництві). Деякі з тенденцій ринку, обумовлені зовнішніми чинниками (світова фінансова криза, і як наслідок різкий спад інвестицій, подорожчання і практично повна відсутність можливості запозичення, девальвація національної валюти і відповідно значне зростання вартості обслуговування раніше узятих валютних кредитів т.д.):

- перше півріччя 2008 років характеризувалося незначним впливом кризисних явищ, в другому півріччі 2008 років ринок нерухомості класів преміум і де люкс практично завмер.

- девелопери, звиклі до стабільного зростання цін на елітні квартири, в більшості своїй не в змозі гнучко відреагувати на ситуацію на ринку нерухомості і не готові знижувати ціни на елітне житло. Моніторинг цінових позицій від забудовників в тих, що будуються і лише побудованих житлових будинках продемонстрував, що далеко не всі компанії перейшли на лояльнішу грошову політику. Максимум, що можуть дозволити забудовники, «не втрачаючи обличчя», це запропонувати в бонус до квартири паркомiсто, або «цікаву» акцію, що все одно по підсумку є завуальованим зниженням вартості квадратного метра квартири.

Моніторинг цінових позицій від забудовників в тих, що будуються і лише побудованих житлових будинках продемонстрував, що далеко не всі компанії перейшли на лояльнішу грошову політику. Максимум, що можуть дозволити забудовники, «не втрачаючи особу», це запропонувати в бонус до квартири паркомісце, або «цікаву» акцію, що все одно по підсумку є завуальованим зниженням вартості квадратного метра квартири.

- загальне падіння довіри до житла на стадії будівництва, у тому числі і елітному. Можна прогнозувати підвищення інтересу потенційних покупців до вже введених в експлуатацію елітних будинків, або на тих, які проходять держкомісію

- не дивлячись на те, що для більшості девелоперських і будівельних компаній (ТММ, 21 століття, HCM group, Познякижилбуд, т.д.) елітне житло залишається одним з пріоритетних напрямів, компанії не квапляться приступати до зведення нових об'єктів, більш того, деякі об'єкти на стадії «проект» і «будівництво» заморожують. Наприклад, «Євразія Україна» перенесла терміни за проектом на вул. Ольшанськой (клас «бізнес+»), припинено тимчасово будівництво комплексу «Дельфін» на Щорса. Зупинено «до кращих часів» зведення багатофункціонального хмарочоса «Міракс Плаза», де передбачалися і житлові апартаменти високого класу.

Висновки. У другому півріччі 2008г. багато девелопери відклали реалізацію анонсованих проектів на пізніший період. Як наслідок, в середньостроковому періоді об'єм нової пропозиції значно скоротиться.

Якщо говорити про перспективи нового елітного житла в столиці, у нього не найгірші прогнози по порівнянню як з житловою нерухомістю нижчого класу і коттеджнимі городками, так і з навіть деякими сегментами комерційної нерухомості (наприклад, складський). Судячи по заявлених планах девелоперов (21 століття, HCM group, Seven Hills, Євразія, Kdd Group, т.д.) «елітка» замикає трійку лідерів після торгівельної і офісної нерухомості. Крім того, зважаючи на «докризову» прибутковість первинного елітного житла в 100-200%, цінам на подібні квартири ще є куди «просідати» без серйозних втрат. Втім, і цей сегмент в найближчий рік-півтора чекають не кращі часи. Пора кількісних показників для вітчизняних забудовників підійшла до кінця. У сьогоденні і найближчому майбутньому про об'єми квадратних метрів доречно говорити лише в класі житла «соціальне» (і те при відповідній державній політиці). У високому та і середньому класі нерухомості, а в першу чергу в елітному сегменті, настає епоха якості, додаткових сервісів і гнучкого, орієнтованого на конкретного клієнта підходу.

Фотографія і візуалізація: верхня – Діамант, ніжняя – ЖК на Гончара, 35