Золоте дно ще далеко

У 2009–2011 роках українці купуватимуть первинне житло тільки в готових будинках. І тільки втричі дешевше, ніж до кризи

Диктатура покупця на ринку житлової нерухомості змусила ворушитися маркетингові підрозділи забудовників і девелоперів. Рекламні трюки, до яких раніше вдавалися продавці кремів від зморшок та йогуртів із диво-бактеріями, тепер взяли на озброєння будівельники. Компанія «Олімпік-Парк», що будує котеджі під Києвом, обіцяє повернути своїм клієнтам $100 тис., якщо через рік ціни на ринку заміської нерухомості впадуть на 30%.

Відповідно до рекламної пропозиції, схема досить проста: під час будівництва покупець оплачує в розстрочку 2/3 вартості великого котеджу на великій ділянці землі. Решту платежу (близько $100 тис.) необхідно внести після завершення будівництва котеджу — через дев’ять місяців після підписання договору. Якщо до цього часу індекси цін на заміську нерухомість знизяться на третину — не потрібно буде доплачувати. У разі якщо середня ціна котеджної нерухомості, приміром, знизиться на 15% — зі $100 тис. залишкового платежу покупець повинен буде віддати $50 тис. тощо.

Олімпік-Парк у накладі не залишиться: якщо за час будівництва котедж подешевшає більш ніж на третину (що зовсім не виключено), то, відповідно до умов договору, повертати покупцеві гроші ніхто не буде. Власник отримає свій ще дешевший котедж. Сьогодні інвестиції в нерухомість — гра не для людей зі слабкими нервами.

Униз, назустріч людям

До березня 2009-го в неминучість падіння цін повірили навіть найбільш інфантильні забудовники. Психологічно вони вже дозріли для зниження вартості будованого житла. «Якщо у споживача падають доходи, він прагне купувати дешевше. Нецінові методи конкуренції зараз не відіграють значної ролі в залученні покупців. Будівельники готові знижувати ціни», — впевнений Артем Новиков, партнер консалтингової компанії «Діалог-Класик».

Однак розрахувати адекватну ринкову вартість квадратного метра, що відповідає ціновим очікуванням українців, забудовники не можуть — з початку року угод на первинному ринку майже немає. Так, начальник відділу збуту однієї великої столичної будівельної компанії, що у докризовий період продавала по 30–40 квартир на тиждень, зізнався Контрактам, що зараз у найкращому разі уходить 3–4 квартири на місяць.

Проте новобудови все ще дорожчі за вторинне житло. У Києві, на Харківському масиві, вартість квадратного метра у ще споруджуваному будинку становить $1200; хоча в аналогічному будинку поруч за квадратний метр готової квартири без опорядження просять лише $1000, — наводить приклад незалежний експерт із нерухомості Ярослав Цуканов. За його словами, на ринку нового житла склалася патова ситуація: внаслідок триваючого падіння цін на будматеріали та робочу силу зведений сьогодні бетонний каркас може обійтися забудовникові дорожче, ніж спорудження цілого будинку через півроку.

П’ятирічка продавця Динаміка цін на первинне й вторинне житло в Києві в 2003–2009 рр., $/кв. м

Компанія SV Development з початку року фіксує ціну на київське первинне житло на одному рівні — $1194 за кв. м. Однак і ця пропозиція поки не влаштовує споживачів, які чекають подальшого падіння вартості квартир. Люди не купують житло, оскільки ринок ще не досяг дна, констатує Цуканов.

Щоправда, наприкінці нинішньої зими каталізатором столичного ринку нерухомості виступив сегмент вторинного житла — продаж б/в нерухомості порівняно з січнем виріс удвічі (зі 100 договорів купівлі-продажу в січні майже до 200 у лютому). Однак цієї кількості угод недостатньо, щоб сформувати об’єктивну середньоринкову вартість. До того ж більшість квартир продаються з дисконтом у 20–40% від ціни пропозиції. За словами Сергія Костецького, провідного аналітика SV Development, активність на ринку готових квартир порівняно з докризовим періодом упала в 25 разів.

Покупець згоден на 30%

Відсутність угод не означає відсутності грошей у потенційних покупців. Тільки в лютому нинішнього року українці зняли з депозитів 19 млрд грн — досить, щоб викупити все житло, побудоване з жовтня 2008-го по березень 2009-го. Але вкладати заощадження в житлову нерухомість щасливі власники врятованої з банків готівки не поспішають. На думку Ярослава Цуканова, українці почнуть купувати житло, якщо до осені нинішнього року забудовники знизять ціни хоча б до рівня 2005-го, тобто на 60–70% у доларах порівняно з докризовою вартістю (приблизно до $750 за квадрат).

Дисконт у дві третини від докризової ціни експерти обґрунтовують тим, що навіть за часів іпотечного буму позичальники самостійно виплачували в середньому третину вартості квартири. «Ці 25–30% вартості, які люди платили самостійно, дають уявлення про відкладену населенням на придбання житла грошову масу. Хай вона й підтанула, проте вона є, — міркує Ярослав Цуканов. — Ці гроші можуть бути вкинуті на ринок нерухомості, коли за них можна буде придбати квартиру без залучення позикових коштів. Приміром, якщо в докризовий період ціна нової однокімнатної квартири, розташованої в спальному масиві столиці, становила $100 тис., то зараз вона має коштувати близько $30 тис. Цей рівень цін приблизно відповідає платоспроможному попиту, грошовому залишку на руках у населення, на який можуть розраховувати забудовники. Це і є цінове дно».

Назад, У 2001-й Введення в експлуатацію житла в Україні в 1990–2009 рр., млн кв. м

За розрахунками експерта, до осені 2009-го первинне житло подешевшає ще на третину — ціна кв. м впаде до $700 (початковий цикл будівництва), з яких $500–600 складе собівартість, ціна вторинного становитиме $1000 за квадрат. «Нікого не хвилює, скільки хочуть заробляти будівельники. Буде ринкова вартість об’єкта і її доведеться дотримуватися, інакше люди підуть на вторинний ринок житла, — стверджує Ярослав Цуканов. — Не варто забувати, що у готових квартир принаймні дві переваги: наявність права власності та нижча, порівняно з первинним ринком, підсумкова ціна (за рахунок меншого метражу житла)».

Не добудував — іди

Крім зниження цін забудовникам необхідно надати покупцям гарантії, що будинок буде завершено і пайовик отримає право власності, тобто готове житло. «У найближчий рік люди не купуватимуть квартири на первинному ринку за жодних умов, — категоричний Сергій Костецький з SV Development. — Ціна тут великої ролі не відіграє, потенційним інвесторам потрібна гарантія отримання права власності на квартиру».

З гарантіями у більшості будівельних компаній проблеми. Точніше, гарантують своєчасну здачу в експлуатацію практично всі, але переважна більшість забудовників не зможе виконати цієї обіцянки — через брак фінансування сьогодні заморожено 90% будівництв.

Обіцяної будівельникам держдопомоги — 3 млрд гривень — вистачить на завершення лише кількасот об’єктів з високим ступенем готовності. Та й боротися за ці гроші здатні тільки великі забудовники, які мають лобістів в органах влади. «Необхідно врятувати великі компанії, щоб відродити загальну довіру до ринку. Згодом лідери завершать об’єкти з високим ступенем готовності, потім ці компанії повинні поглинути дрібних гравців і добудовувати їхні об’єкти», — припускає Сергій Костецький із SV Development.

Іншим будівельникам доведеться викручуватися. «Щоб не втратити бізнес, розрахуватися з кредитами, будівельні компанії розпродаватимуть об’єкти дешевше як у гривні, так і в доларах, у деяких випадках навіть за собівартістю», — прогнозує Артем Новиков з Діалог-Класик. Сподіваючись залучити гроші населення, компанії, чиї будинки перебувають на завершальній стадії, проводять маркетингові акції, пропонуючи різноманітні знижки. Один зі столичних забудовників навіть пропонує квартири в обмін на депозитні рахунки клієнтів.

Забудовники також намагаються розплачуватися з підрядниками та постачальниками будматеріалів квартирами. Однак ефективність бартерних схем під сумнівом. «Деякі підрядники дійсно готові отримувати квартири як плату за товари та послуги. Але не за пропонованими будівельними компаніями цінами. Найчастіше підрядники знають ринок і реальну собівартість будівництва житла краще, ніж забудовники», — критичний Ярослав Цуканов. «Поки немає низьких цін і, відповідно, платоспроможного попиту, підрядникам квартири не потрібні. Можливо, бартер буде ефективним у майбутньому», — прогнозує Сергій Костецький.

Колишніх цін не буде

Попри прогнозоване трикратне падіння цін, у 2009–2010 роках мало хто зі столичних мешканців зможе поліпшити житлові умови. «Навіть якщо українці почнуть заробляти стільки ж, скільки й у докризовий період, переважна маса населення в найближчі роки не зможе купити квартиру без іпотечного кредиту — житло все одно буде надто дорогим», — упевнений Артем Новиков.

Наступні 2–3 роки ринок нерухомості розвиватиметься переважно за рахунок вторинного житла. У 2009-му, за прогнозами більшості експертів, у столиці буде введено менше 0,4 млн кв. м житла, оскільки дві третини будівництв заморожено принаймні до початку осені. Наступного року обсяг ринку збільшиться, але незначно: у 2010-му очікується введення в експлуатацію близько 0,5 млн кв. м житла — менше половини від докризових обсягів будівництва.

Але наявність відкладеного попиту рано чи пізно простимулює розвиток іпотеки, після чого житло в столиці знову почне дорожчати. Проте повернення спекулятивних цін рівня літа 2008-го ($2,5–3 тис. за квадрат) у найближчі п’ять-шість років уже ніхто не чекає.