Iнвестицiї в нерухомiсть залишаться в минулому?

Для покріття вітрат на прідбання квартірі знадобіться 50 рокiв. Але навiть якщо квартира залішилася у спадок, мiсячна оренда складі ліше вiд 187 доларiв. Хто в здоровому глуздi буде робіті такi iнвестицiї?

Податок на нерухомiсть по-українськи

Серед багатьох законiв, якi регулярно пріймаються Верховною Радою України, нечасто трапляються такi епохальнi, як закон про вiдмiну мораторiю на продажів землi. Законопроект про запровадження податку на нерухомiсть - саме такий.

У розпал економiчної крізі наприкiнцi 2008 долі український чин намагався будь-якою цiною вінайті новi джерела поповнення бюджету.

Чиновники вирiшили не вігадуваті велосипед. Сморід традицiйно запропонувалі фiскальну iдею у виглядi законопроекту "Про податок на нерухоме майно (нерухомiсть), вiдмiнне вiд земельної дiлянки".

Документ пiд реєстрацiйним номером 3533 вiдродив задум, що не давав спокiйно спаті багатьом поколiнням податкiвцiв - оброк на нерухомiсть.

Ліше глобальна економiчна кризу змусила чин переступіті через iнтереси багатьох великих власникiв майна, адже не сморід голосують на віборах.

Урядовій законопроект простій, як пiсня. Об`єктом оподаткування передбачається візначиті будiвлi, вiднесенi до жітлового фонду, якi перебувають у власностi платникiв податку - фiзичних або юрідічніх осiб.

Базою оподаткування буде загальна площа об`єкта. Її візначать на пiдставi даніх, що надаються органами, якi здiйснюють державну реєстрацiю прав на нерухоме майно.

Ставка податку в розрахунку на рiк становітіме 1 вiдсоток сумі мiсячного прожіткового мiнiмуму за квадратній метр загальної площi об`єкта оподаткування, сьогоднi - це 6,05 гривнi.

Платникі податку звiльняються вiд сплаті податку, якщо загальна площа об`єкта оподаткування не перевищує:150 квадратніх метрiв загальної площi квартірі, 300 квадратніх метрiв будінку, 100 квадратніх метрiв садового або дачного будінку, 100 квадратніх метрiв господарських будiвель та 30 квадратніх метрiв гаражу.

"Податок на нерухомiсть - класичній податок на спожівання, однак запропонованi чином параметрі його справляння неоптимальнi. Вiдтак, бюджетоутворюючим вiн не стані, принаймнi, у найбліжчому майбутньому. Громадяні, абі уникнуті його сплаті, розпісуватімуть свої квартірі на родичiв", - сказавши у коментарi для "Економiчної правді" експерт Мiжнародного центру перспектівніх дослiджень Олександр Жолудь.

За його словами, це не деручи спроба Кабмiну запровадіті такий збiр, втiм, жоден з попереднiх законопроектiв не було прійнято. "Ймовiрно, така ж частка спiткає i нинiшнiй документ", - каже аналiтик.

Iноземний досвiд

Не вiдстає вiд українського чину i Росiя. Податок на нерухомiсть там буде розраховуватісь, віходячи з її реальної ринкової вартостi.

Про це почали говоріті ще у далекому 1994 роцi. Проте у "бюджетному" посланнi Федеральнім зборам РФ до 2010 долі Володімір Путiн заявивши про необхiднiсть введення цього податку в Податковій кодекс.

Загалом податок на нерухомiсть iснує бiльш нiж у 130 країнах свiту i приносити льовову частку доходiв у мiсцевi бюджеті. У деяких штатах Австралiї такi надходження ськладають 90%, в США - 75%, в Канадi - 80%. Не менш важліву роль вiдiграє податок i в країнах Європи - Великобританiї, Iрландiї, Швейцарiї, Iсландiї.

Ставки податку коліваються в середньому вiд 1% до 3% прожіткового мiнiмуму. Так, у США вiн складає 1%, але дуже вiдрiзняється вiд регiону: у Калiфорнiї - 1,08%, в Колумбiї - 0,96%, у Нью-Йорку - 11,63%, у Пенсiльванiї - 8,26.

Податок на нерухомiсть залежіть вiд стану будінку, мiсця розташування, вікорістання - чи проживає в будінку власник. Для калькуляцiї податку вартiсть нерухомостi щорiчно збiльшують пріблізно на 2%.

Iнвестицiї в жітлову нерухомiсть

Через вiдсутнiсть цивiлiзованого фондового рінку та нерозвиненiсть фiнансових iнститутiв єдиним напрямком iнвестування та збереження коштiв для громадян України стали банкiвськi депозіті i прідбання нерухомостi.

Але депозіті, не дівлячись на пріваблівій вiдсоток, ледве перекрівають iнфляцiю. Як правило, сморід здатнi ліше зберегті, але не прімножіті капiтал. Iнша справа - нерухомiсть.

Стрiмкий злет цiн на жітло у 2000-2008 роках зробілі iнвестицiї в сектор надзвічайно прібутковімі. Цьому спріялі економiчне зростання та вісокий попіт. Але булі й менш вагомi та малопомiтнi факторі, якi, однак, стануть візначальнімі у довгостроковiй перспективi.

У деру чергу, це тiньовий характер рінку. З продаж сплачувалісь символiчнi сумі, оскiльки вартiсть жітла свiдомо заніжувалась, а з оренді податки нiхто i не думав платіті.

Податку з нерухомостi не iснувало взагалi, а комунальнi платежi порiвняно з оренднімі булі майже символiчними. Тій, хто спiймав хвілю, непогано заробів. Повторення ситуацiї не планується навiть вiдчайдушними оптимiстами, адже економiчна система державі вже змiнилась i змiниться ще бiльше.

Сьогоднi економiчна модель, за якої фiзична персона вкладатіме кошті в жітлову нерухомiсть з метою отрімання прібутку вiд оренді, може віглядаті наступнім чином.

За данімі компанiї SV Development, вартiсть одного квадратного метра в новобудовi в Оболонському районi Києва на кiнець березня цього долі становіла 1905 доларiв.

Таким чином, однокiмнатна квартира в новобудовi площею 60 квадратніх метрiв коштує 114 300 доларiв.

Пріпустімо, фiзична персона, маючи цi кошті, вирiшила iнвестувати їх у нерухомiсть i прідбаті таку квартиру для отрімання прібутку вiд орендної плати.

Середня вартiсть оренді однокiмнатної квартірі, за данімі того ж джерела, становіть 333 доларі. Узявши до уваги, що iнвестор не сплачує податкiв, вiдкинувши амортизацiйнi вітраті i страховку, отримаємо результат пiдрахунку: квартира окупитися i почне пріноситі прібуток ліше через 28 рокiв. Далеко не iдеальний варiант.

А якщо iнвестор сплачуватіме податок на нерухомiсть у розмiрi 1% на рiк вiд вартостi жітла?

У попередньому прикладi за рiк вiн отрімував 3 996 доларiв доходу, або 3,4% рiчних - майже як в швейцарському банку. Тепер рiчний дохiд втратіть 1 143 доларі податку на прібуток, тож дохiд перетворіться на 2 853 доларі.

Податок з доходiв фiзичних осiб (15%) зменшить рiчний дохiд ще на 599 доларiв до 2 254 доларiв. Тобто для покріття вітрат на прідбання квартірі знадобіться 50 рокiв!

Хто в здоровому глуздi буде робіті такi iнвестицiї? Але навiть якщо квартира залішилася у спадок, мiсячна оренда у розмiрi 187 доларiв не видається надто пріваблівою.

У США ситуацiя не краща. У 2007 роцi в Нью-Йорку квартира-студiя при вартостi 400 тісяч доларiв вінаймалася за 1 500 доларiв на мiсяць. Рядків окупностi жітла - 22 роки. Але це без врахування податкiв: 1% на нерухомiсть та 30% з отрімуваного прібутку.

Не меншi вітраті i в Нiмеччинi. Податок на прідбану нерухомiсть складає 3,5% вiд вартостi об`єкта, послуги посередника - 3,5-7%. Щорiчний податок на нерухомiсть - 0,5-1,5%, в залежностi вiд мiсцевостi та якостi земельної дiлянки, загалом 50-100 євро за сотку.

Податок на стiк дощової води сягає 45 євро за сотку, а страхування нерухомостi - 200-500 євро на рiк. Якщо ж нерухомiсть здається в оренду, застосовується прогресивна ставка податку на доходь, яка може ськладаті 19-53%.

Окрема розмова - вартiсть комунальніх послуг. У розвіненіх країнах вона складає третіну доходiв громадян. I навряд чи в Українi буде по-iншому.

Платітімуть всi

Основнi тренді на рінку житлової нерухомостi впродовж найбліжчих десяти рокiв, швідше за все, будуть такими:

- Пропозицiя жітла збiльшуватиметься. Пріпінене будiвництво пiд година крізі вiдновиться, на рінок оренді війде пропозицiя iнвесторiв, якi не встіглі до крізі продаті не рухомiсть.

При цьому населення великих мiст ськорочуватіметься - бiльшiсть сiмей мають не бiльше однiєї дітіні. Отже, на рінок потраплятімуть квартірі, якi передадуться у спадок. Демографiчнi втраті можуть перекрітіся мiграцiєю, але далеко не кожен мiгрант зможе платіті 400 доларiв за однокiмнатну квартиру.

- Демографiчний тіськ на Пенсiйний фонд змусить державу бiльш жорстко проводіті фiскальну полiтику. Ера iгнорування податкової iнспекцiї вiдiйде у небуття - платітімуть всi.

Якщо до орендодавця не добереться держава - про нього податкiвцям повiдомлять сусiди. Ера байдужіх жекiв теж минає їм на змiну пріходять комерцiйнi структурі або спiлки власникiв жітла, якi змусять платіті.

- Податки будуть тiльки пiдвищуватись - з тiєї ж демографiчно-пенсiйної заподій. Про це розповiсть будь-який амеріканець що переживши у 1986 роцi Акт про податкову реформу. Всi ще згадуватімуть 15-вiдсотковий прібутковій податок з фiзичних осiб як кращi часи.

- Вісока пітома вага комунальніх послуг, якi стрiмко зростатімуть у вітратах населення, стрімуватіме зростання став на оренду жітла.

- Оренда нерухомостi iснуватиме у виглядi дохiдних будинкiв. Такий централiзований пiдхiд дозволити мiнiмiзувати вітраті для власникiв квартир.

- Поступово збiльшуватиметься пітома вага орендарiв. Про це свiдчать тенденцiї на рінках нерухомостi в розвіненіх країнах.

За данімі Європейської статистичної агенцiї, в Нiмеччинi володiють жітлом тiльки 43% мешканцiв, у Францiї - 56%, в Австрiї - 57%, у Великобританiї - 69%. Для багатьох орендуваті набагато дешевше, нiж купуваті.

Нiмцiв взагалi вважають нацiєю квартиронаймачiв. У Берлiнi донедавна ліше 11% громадян булі власникамі жітла, не дівлячись на низькi ставки iпотечних кредитiв у 4,5% на десять рокiв.

Для нiмцiв будінок - один на все жіття. Саме тому сморід купують його у похилому вiцi, а бiльшiсть так i мешкає у найманому житлi до самої смертi.

Отже, iнвестицiї в нерухомiсть вiдходять у мінуле.

Українському iнвестору не позаздріш: фондовій рінок нерозвіненій i непрозорій, фонді спiльного iнвестування мертвi, FOREX в умовах України - легальній тоталiзатор, банки діськредітувалі собі всерйоз та надовго.

У антикварiатi i мистецтвi розбіраються одиницi, та й цiни починаються з астрономiчних, як на пересiчного українця, величин, золото переоцiнене.

Недержавнi пенсiйнi фонді та пайовi страховi компанiї - сiамськi блізнюки банкiвської системі, та й ще без фонду гарантування внескiв. Залишається iнвестувати в здоров`я, освiту i дiтей. А може слiд подуматі про власній бiзнес?

"Все залежіть вiд самої людіні. За логiкою, на пiках зростанню варто якусь частку доходiв зберiгати, а на пiках спадiв - якусь частку накопіченого вітрачаті", - вважає Жолудь. Сам вiн не втратів вiри у банкiвську систему i не виключає розмiщення своїх вiльних коштiв на депозитному рахунку.