Гарячі квартири

Чому українська нерухомість подорожчає нескоро. Не виключено, що київські ціни відкотяться до рівня 2003–2004 вже до кінця нинішнього року

У лютому кількість продажів на вторинному ринку житла в США зросла на 5,1% у річному обрахунку, дані National Association of REALTORS USA (NAR). Зростання ринку нерухомості за підсумками останнього зимового місяця було зафіксоване й в Україні — за інформацією АН «Планета Оболонь», кількість угод з київською нерухомістю зросла більш ніж на 75% порівняно із січнем. Щоправда, в обох випадках підйом був викликаний ефектом низької бази. У Києві в лютому було укладено лише 200 договорів купівлі-продажу, а роком раніше рахунок йшов на тисячі. За попередніми даними, загальна кількість зареєстрованих в Українї угод купівлі-продажу в лютому становила близько 3 тис., що у 8–9 разів менше, ніж рік тому. У США кількість угод у річному обчисленні коливається на рівні 4,5–4,7 млн, хоча до кризи цей показник перевищував 6 млн.

За всієї несхожості ринків нерухомості Америки й України, у них є принаймні дві спільні риси. І в Штатах, і в нас весняне пожвавлення носить тимчасовий характер і викликане найзначнішим за останні кілька десятиліть падінням цін. У США нерухомість, залежно від типу, з початку кризи подешевшала на 13–37%, в Україні — майже на 40%. При цьому в обох країнах перед початком кризи ціни були гранично перегріті іпотекою.

Велика різниця

Статдані й по американському, і по вітчизняному ринку поки що повністю не відображають реальної картини. У нас — через відсутність статистики зі справжніми сумами угод. У США — через наявність сотень тисяч «аукціонних» будинків, які реалізовані без участі ріелторів і, відповідно, не включені до звітів NAR. Згідно зі статистикою американських ріелторів, наприкінці зими вартість будинку для однієї сім’ї (140–420 кв. м, два поверхи, гараж, ділянка) у США коливалася в межах $162–265 тис. А в Києві — місті з найдорожчою нерухомістю в країні — середня ціна однокімнатної квартири в сучасному будинку (45 кв. м, цегла або утеплений монолітокаркас, біля метро) становила майже $100 тис.

Проте, за даними Bloomberg, реальна середня вартість будинку в США у лютому становила трохи вище $165 тис. А досить пристойну однокімнатну квартиру в українській столиці минулого місяця можна було придбати за $60 тис. — дисконт за угодами сягав 35–40% від ціни пропозиції.

Різниця між ціною пропозиції та сумою реальної угоди — приблизно 20% для США і майже 40% для України. А це означає, що в короткостроковій перспективі досить імовірне подальше просідання цін: на 20% у США і на 40% — в Україні.

Найближчі перспективи

В Америці цінова ситуація на ринку житлової нерухомості залежить від антикризових заходів — у першу чергу від результативності нової програми щодо викупу державою проблемних активів банків. Далі влада США спробує відновити докризовий рівень виробництва й попиту. Якщо в результаті дій адміністрації Барака Обами вдасться відродити іпотеку, ціни, знизившись ще на 20–30%, підуть угору. Якщо пожвавлення попиту на житло не відбудеться, вартість нерухомості може впасти в рази. Більшість аналітиків навіть не беруться прогнозувати параметри цінового дна, оскільки за десятиліття функціонування масової іпотеки вартість нерухомості в деяких штатах виросла більш ніж удесятеро — цінам є куди падати.

В Україні найближчими роками очікувати відновлення кредитування не випадає. Але, на відміну від Америки, яка давно живе в борг, масово брати кредити українці почали не так давно — у 2004-му. Відповідно, вартість нерухомості в нас навряд чи впаде нижче цін 2003–2004 років, коли однокімнатну квартиру в столиці можна було купити за $15– 25 тис. Не виключено, що київські ціни відкотяться до цього рівня вже до кінця нинішнього року.

Українці купуватимуть і продаватимуть житло без залучення кредитів. Запас коштів у населення для цього є: зрештою, навіть під час розквіту іпотечного кредитування у 2007–2008 роках, коли в кредит купувалося до 90% квартир, близько третини вартості позичальники вносили самостійно. Відповідно, при падінні цін більш ніж утричі вторинний ринок за кількістю угод повернеться до докризових показників.

Тож у 2010-му вартість української нерухомості, швидше за все, незначно коливатиметься в межах рівня цін чотири-п’ятирічної давності. Трохи підростаючи після чергових виборів, коли на вторинний ринок потраплятимуть кошти з передвиборних бюджетів. І незначно просідаючи, після того як чергові вибори призведуть до чергового ж зниження темпів зростання ВВП, як це бувало у 2004-му й 2007-му.

Життя після кризи

Помітне подорожчання житла неможливе без стимуляції спекулятивного попиту, швидке зростання якого майже неймовірне без кредитних коштів. Для того щоб в Україну повернулися дешеві кредити, потрібен надлишок ліквідності у світовій фінансовій системі й, у першу чергу, в США. Тільки тоді іноземні банки почнуть кредитувати банківську систему emerging markets під 10% річних, як у 2006–2007 роках. А вітчизняні банкіри знову зможуть видавати іпотечні кредити під 15–17%.

Якщо кредитів не буде, нерухомість дорожчатиме паралельно зі зростанням доходів населення: на 5–10% на рік, як це вже було в нас у 2000–2002 роках.