Рахувати по складах

Власники складів переживають кризу легше, ніж колеги: торговельні й офісні приміщення подешевшали більш як удвічі, оренда складів — лише на третину

За останні півроку оренда професійних складських приміщень у Київській області подешевшала на 30% у доларовому еквіваленті — до $7,5–10 за кв. м/міс., рівень вакантності досяг 20%.

Порівняно з іншими сегментами комерційної нерухомості таке падіння — не критичне. Наприклад, орендні ставки у столичних офісах за такого ж рівня вакантності впали більш ніж на 50%, у деяких регіональних ТЦ оренда подешевшала у три й більше разів.

«Ставки на складські приміщення були не так завищені, як в інших сегментах комерційної нерухомості, — пояснює Сергій Сергієнко, управляючий партнер CB Richard Ellis. — До кризи багато компаній прагнули орендувати престижні офіси, половина угод з оренди площ у бізнес-центрах була укладена під впливом іміджевого чинника. У той час як орендарі складських приміщень керувалися винятково прагматичним підходом».

Проте торік Київ увійшов до десятки міст світу з найдорожчою складською нерухомістю. За даними Colliers International, річні орендні ставки в українській столиці у 2008-му становили близько EUR120 за кв. м — на 9% вище, ніж у Москві. В аналогічному рейтингу Cushman & Wakefield Київ піднявся з 25-го на 13-те місце: за підрахунками компанії, у 2008-му оренда складів подорожчала на 30% — до EUR106,4 за кв. м на рік, Москва з EUR99,31 за цим показником опустилася на 15-ту позицію.

У 2008-му в Київській області відкрилися п’ять великих логістичних центрів площею від 28 до 98 тис. кв. м. Більшість об’єктів розташовані вздовж траси Київ — Житомир, що є частиною міжнародної магістралі М-06/Е-40, яка з’єднує Україну з Угорщиною, Польщею та Словаччиною. За даними компанії DTZ, загальний обсяг пропозиції складської нерухомості в галузі торік збільшився удвічі і становив близько 735 тис. кв. м. Причому 80% площ у нових логістичних центрах були поглинені орендарями, а середні орендні ставки становили понад $10–11 за кв. м/міс., що значно вище, ніж у більшості східноєвропейських столиць.

У I-III кварталах минулого року попит на складські приміщення визначався збільшенням роздрібного товарообігу та зростанням вантажоперевезень. Падіння орендних ставок і збільшення рівня вакантності в останні півроку приблизно відповідають зменшенню роздрібного товарообігу на 14–25%. Якщо кризові явища в торгівлі не будуть поглиблюватися, у 2010-му склади знову почнуть дорожчати.

Проте, за словами аналітика компанії Dragon Capital Олексія Зеркалова, навіть порівняно невелике падіння ставок було досить болючим для бізнесу девелоперів. «Логістична нерухомість — низькомаржинальний бізнес. Собівартість будівництва квадратного метра складського центру в межах Києва до кризи становила $500–600 проти $800–1000 при будівництві торгового центру. При цьому різниця в орендних ставках була колосальною: від $30 (за кв. м на місяць. — Прим. Контрактів) для торгових центрів і лише $10–15 для складів».

Найдорожчі склади у 2008-му, EUR/кв. м/рік

За словами Олександра Ланецького, управляючого директора консалтингової компанії Re&Solution, кілька нещодавно введених в експлуатацію об’єктів у Київській області вже напівпорожні. При цьому втрата навіть одного великого наймача істотно впливає на доходи девелопера. Скажімо, для об’єкта площею 80 тис. кв. м втрата орендаря, який займав половину площ за ставки $10 за кв. м/міс., означає збитки в $4,8 млн на рік. Більшість експертів упевнені, що орендарі й надалі гратимуть на зниження. Щоб утримати наймачів, власникам складів доведеться знизити ставку до $6 за кв. м/міс.

Однак аналітики оцінюють майбутнє складського сегмента не надто песимістично. На їхню думку, нижче ніж до $6 за кв. м/міс. ставки не впадуть, а трикратне здешевлення вартості недобудованих об’єктів приведе в Україну девелоперів із країн ЄС.

«Логістична нерухомість буде затребувана за рахунок розширення глобальних роздрібних мереж та розвитку вітчизняного виробництва, — оптимістичний управляючий партнер CB Richard Ellis Радомир Цуркан. — Позитивно вплине на попит і Євро-2012». Але ці щасливі часи для девелоперів складської нерухомості настануть не раніше ніж через рік — ближче до 2011-го.