Розбазарювання

У кризу девелопери забувають про імідж: перетворення торгового центру на базар під дахом може на третину збільшити виручку власника ТЦ

Справді, навіть після зниження ставок на 30–50%, багатьом мережевим магазинам відомих брендів, які займали площу понад 100 кв. м, оренда в ТЦ виявляється не по кишені. Якщо мережевикам не вдається добитися суттєвих знижок від девелопера, вони виїжджають із торгових центрів. І власники здають в оренду вивільнені площі десяткам дрібних підприємців, які торгують товарами no name — здебільшого одягом, взуттям, технікою.

Експерти зазначають, що друге пришестя базарів під дахом викликане не лише бажанням девелоперів якомога швидше заповнити вільні площі. «Останніми роками чимдалі більше українців воліли робити покупки в комфортних умовах сучасних ТЦ. Однак на тлі падіння доходів частина покупців уже зараз готова повернутися на речові й продовольчі ринки», — каже Марина Крестиніна, старший консультант департаменту стратегічного консалтингу CB Richard Ellis. Власники торговельних об’єктів ідуть назустріч споживачам. Тим більше, що економічний ефект такого кроку може значно перевершити просте зниження ставок для вже наявних орендарів.

Приміром, до кризи якірний орендар за 1,5 тисячі квадратів площі в ТЦ платив девелоперу $180–216 тис. на рік ($10–12 за кв. м/міс.). Зазвичай навіть у невеликих торгових центрах із «якорем» сусідило від п’яти мережевих non-food магазинів площею близько 100 кв. м, кожен з яких платив власникові ТЦ $30–48 тис. оренди на рік ($25–40 за кв. м/міс.).

За твердженням управляючого директора консалтингової компанії Re&Solution Олександра Ланецького, орендні ставки, пропоновані дрібним підприємцям, на 30–40% вищі, ніж для орендарів середньорозмірних торговельних точок. На площу в 100 кв. м, яку раніше займав один мережевий магазин, можна запросити 10–20 ПП, які займають по 5–10 кв. м. Кожен з них готовий платити по $700 на рік за квадрат — у сумі виручка девелопера на 100 квадратах  становитиме $70 тис. — на третину більше, ніж платив один середній орендар.

На користь популярності базару під дахом і той факт, що навіть у столиці вони й до кризи спокійно сусідили із сучасними торговими центрами. Приміром, у ТЦ «Метроград», що приютив тисячі маленьких магазинчиків, завдяки вдалому місцю розташування в центрі, на перетині транспортних і пішохідних потоків, ставки до кризи сягали $100 за квадратний метр на місяць. А торговий центр «Піраміда» на Позняках (зі схожою концепцією критого ринку) у 2006-му за $25 млн купила лондонська 1849 PLC — англійці заплатили по $1500 за квадрат за собівартості будівництва $400 за кв. м.

Проте експерти стверджують, що на базари під дахом перетворюватимуться здебільшого непрофесійні торговельні об’єкти, які до кризи заробляли завдяки перегріву ринку і, як наслідок, високому попиту на торговельні площі. В успішніших торгових центрах рівня столичних «Глобуса» або «Каравану» і зараз зберігається черга з охочих орендувати площі, запевняє Олександр Ланецький. «Успішні торгові центри в І кварталі 2009 року демонструють стабільність до негативного впливу кризи, власники менш успішних проектів з низькою відвідуваністю декларують готовність до перегляду орендної плати, щоб боротися зі зростаючою вакантністю, оскільки замінити орендарів стає чимдалі складніше», — йдеться в аналітичному звіті CB Richard Ellis.

Утім, більшість ТЦ у регіонах — незалежно від продуманості концепції та докризової успішності — все-таки підуть цим шляхом. Різке зниження купівельної спроможності обрушило ставки оренди у провінції в два-три рази — до рівня складських приміщень. Деякі орендарі ТЦ сьогодні у змозі платити лише за комунальні послуги. За даними Concorde Development, в Україні за останні півроку оренда торговельних площ у середньому подешевшала на 39%: у Донецьку — на 47% до $25 за квадратний метр, у Дніпропетровську — на 44% до $29, а в Одесі — на 40% до $30. За прогнозами CB Richard Ellis, до кінця нинішнього року оренда в регіонах і в київських торгових центрах з невдалою концепцією подешевшає ще на 50–60%.

Надія ГОНЧАРУК