Азартні ігри на будівельних майданчиках

За даними Головного управління статистики в місті Києві, будівництво офіційно припинено на 26 з 189 незавершених житлових об’єктів міста. Але фахівці стверджують, що заморожених будівництв значно більше, адже в будь-якому районі столиці сьогодні можна побачити монолітно-каркасні скелети із застиглими поруч кранами, а то й без них. Експерти будівельної галузі твердять: за останні півроку на 70–90% майданчиків життя завмерло. Це підтверджують і дані столичної профспілки працівників будівництва: кількість зайнятих у цій галузі порівняно з минулим роком скоротилася вдесятеро.

Тим часом ріелтери продовжують активно пропонувати покупцям нерухомість у недобудовах — клянуться, що будинки здадуться вчасно. Але в це важко повірити. Тому люди не поспішають з купівлею недобудови, навіть попри скидки.

Імітація будівництва

«Квадрати» у недобудованому будинку завжди були дешевші, ніж після введення його в експлуатацію. Якщо влітку 2008 року максимальний дисконт «на рівні котловану» становив 25–30%, то сьогодні такі цифри — не межа при вищій готовності будинку. Знижки маскують у схемах розстрочки та акціях компаній, які намагаються залучити живі гроші для завершення будівництва, а також в індивідуальному підході до покупця. За словами директора АН «Наш Домик» Сергія Діденка, поступки сьогодні можуть досягати 50–60% від прайсової вартості нерухомості, якої на ринку вдосталь.

За інформацією порталу «Столична нерухомість», зараз на продаж виставлені квартири більш ніж у сотні споруджуваних житлових комплексах. Але ні аналітики, ні кияни не вірять, що всі будівництва будуть завершені вчасно або хоча б зі звичним для столичного ринку запізненням на три-шість місяців. А оптимізм, який ще недавно вселяли обіцянки уряду профінансувати завершення будівництва частини новобудов, змінився ще більшою недовірою — обіцяні будівельникам 14 млрд. грн. для видачі пільгових кредитів так і не виділили.

«Коли потенційні покупці чують, що будинок не зданий в експлуатацію, у більшості випадків розмова на цьому закінчується», — констатує директор АН «Сезам-Ріелті» Станіслав Шульга. За його словами, купують споруджуване житло одиниці, а багато компаній приховують реальну статистику продажів від широкої громадськості.

Відлякують потенційних покупців і високі ризики практично всіх наявних схем залучення коштів у будівництво. Хоч яку вибери, ризикуєш отримати квартиру значно пізніше від обіцяного строку або взагалі не отримати, при цьому гроші можуть і не повернути. До того ж антикризовий закон забороняє інвесторам, які стовідсотково оплатили споруджуване житло, розривати договір і забирати вкладені кошти до введення будинку в експлуатацію (якщо перенесення дати здачі в експлуатацію не перевищує півтора року).

Добудувати й померти

Однак, незважаючи на кризу, на деяких майданчиках кипить робота, причому часто навіть з випередженням графіка. Таких новобудов у Києві майже тридцять, більшість з них — з готовністю понад 70–80%.

«Якщо девелопер має портфель з кількох об’єктів, він намагається здати в експлуатацію будинок з найвищим ступенем готовності», — пояснює управляючий партнер консалтингової компанії «Діалог-Класік» Артем Новіков. Інакше залучити гроші на завершення наступного об’єкта буде неможливо — ні від банків, ні від клієнтів. Цією ситуацією і радять скористатися експерти, щоб купити недорогу недобудову в надійних забудовників (див. рейтинг імовірності завершення будівництв, складений Weekly.ua).

Очевидно, що після 2009 року обсяги введення в експлуатацію новобудов різко скоротяться і житло в сучасних комплексах на якийсь час стане гостродефіцитним. Тому до Мінрегіонбуду продовжують надходити заявки від компаній на отримання будівельних ліцензій, а теперішні забудовники обіцяють після закінчення поточного будівництва сконцентруватися на нових об’єктах (про подібні наміри вже заявили СКФ «Граніт», ТММ і «ХК «Київміськбуд»).

«Одна надія на активні дії новообраного президента, пов’язані, зокрема, з підготовкою до Євро-2012, — каже Артем Новіков. — Завдяки чого можуть бути створені умови для припливу іноземних інвестицій і пожвавлення будівельної галузі». Отже, і для зростання цін на нерухомість.

ЦІКАВО

Клубний будинок на Липках

«Липська Вежа» на вул. Інститутській, 18-А — перший в Україні «клубний будинок». Більшу й кращу частину квартир у цьому будинку відразу зарезервував для себе топ-менеджмент корпорації-власниці будинку. А іншим потенційним власникам затишних гніздечок доведеться викласти до $10 тис./м2 за так звану «коробку» без оздоблення і сантехніки. Проте, скажу я вам, житло того заслуговує! Будинок складається з двох корпусів — 9 і 22 поверхів, у ньому 117 квартир. Висота стель від 3 до 4,5 метра, у їдальнях і вітальнях видові вікна на всю стіну, планування кожної квартири передбачає наявність не менше двох санвузлів, гардеробні, кімнати для прислуги й інші техприміщення. У будинку чотири ліфти, два з яких вантажні. Внутрішнє оздоблення спільних зон (під’їзд, холи, сходові прольоти й майданчики) — мармур і граніт. Усі квартири мають централізовані системи кондиціювання повітря, очищення води, телевізійних та інтернет-комунікацій. З верхніх поверхів відкривається чудова панорама на Дніпро й Лівобережжя, що уже ніким і ніколи не буде закрита від мешканців «Липської Вежі».

КОРИСНО

Як переконатися у тому, що будівництво буде завершено

Якщо зважилися придбати споруджуване житло, варто впевнитися, що будинок буде зданий в експлуатацію. Для цього необхідно:

1 Кілька разів відвідати будівельний майданчик у робочий час. Зіставити кількість техніки й працівників з тим обсягом робіт, що повинен бути пророблений на даному етапі. Поговорити з будівельниками.

2 Ознайомитися (самому або за допомогою юриста) з ліцензією на ведення будівельних робіт і фінансовою діяльністю компанії-забудовника. Поцікавитися основними документами компанії-продавця (свідоцтвом про держреєстрацію, статутом, довідкою з ЄДРПОУ, а також рішенням про землевідведення; дозволом і проектною документацією на будівництво; дозволом на проведення будівельних робіт).

3 Якщо будинок обіцяють здати в найближчі два-три місяці, уточнити в держкомісії з прийому об’єктів до експлуатації, чи справді було звернення до них від забудовника.

4 Якщо у даному проекті компанія співробітничає з банком, спробувати довідатися думку банку про перспективи проекту й строки його введення в експлуатацію.

Як оцінити готовність будинку й темпи будівництва

Ступінь готовності житлового будинку — це не примарний, а конкретний показник, про який плановий відділ компанії зобов’язаний інформувати органи статистики. Готовність, приміром, 80% означає, що виконано 80% від усього обсягу проектно-кошторисних робіт.

За словами заступника гендиректора компанії ТММ Олексія Говоруна, оцінити готовність візуально можна так. При монолітному будівництві житлового будинку готовність 70–80% означає, що вже повністю готовий каркас будинку, завершена цегельна кладка зовнішніх стін, повністю або частково засклили й частково — кладка внутрішніх стін.

Оцінити темпи будівництва складніше. Об’єктивно це можна зробити, лише маючи календарний графік виконання робіт. Зате, розуміючи, які роботи повинні вестися на даному етапі, можна відслідковувати «рух по об’єкту». Наприклад, якщо зводиться каркас, на майданчик мають з’їжджатися машини з бетономішалками, а на верхньому побудованому рівні заливатися бетоном наступні по черзі каркасні елементи. При цьому технологія дозволяє зводити за місяць до чотирьох поверхів каркаса.