Допомога Заходу

За даними дослідницького агентства Global Property Guide, у 2008 році квартири у Швеції, Іспанії та Норвегії подешевшали на 4–5%, в Ірландії — на 12%, Ісландії — на 16%, Великій Британії — на 18%, США — на 19,5%.

Що, де й почому

За даними дослідницького агентства Global Property Guide, у 2008 році квартири у Швеції, Іспанії та Норвегії подешевшали на 4–5%, в Ірландії — на 12%, Ісландії — на 16%, Великій Британії — на 18%, США — на 19,5%. У країнах Балтії торішній обвал цін сягнув від 26% до 37%. У 2009-му падіння цін на квадратні метри тривало. Тепер середня ціна на будинки у Швеції становить EUR150 тис., у Канаді — EUR200 тис., у США — від $120 тис. А житло в Прибалтиці та Болгарії можна купити менш ніж за EUR50 тис. «До кризи для купівлі житла в одному з мегаполісів або на світовому курорті потрібно було мати не менше EUR200–300 тис. Тепер найчастіше необхідно близько EUR100 тис.», — повідомляє керівник компанії «Гольфстрім» Володимир Рудешко. Ціни окремих об’єктів у Європі та США обвалилися на 40–60%: квартири й будинки продаються за заниженою ціною позичальниками, не здатними розплатитися за кредитом. «На вторинному ринку Іспанії можна знайти об’єкти, ціна яких на 50–60% нижча за поточну ринкову вартість», — додає директор компанії «Мітропа Юкрейн» Марія Коноваленко.

Українці й до кризи купували закордонну нерухомість — здебільшого з метою подальшого перепродажу. За словами ріелторів, інвестор міг вкласти гроші в будівництво житлового комплексу на стадії котловану на узбережжі Іспанії та через рік після здачі об’єкта в експлуатацію продати його, отримавши до 30% прибутку.

Сьогодні попит на закордонну нерухомість із боку наших співвітчизників зростає: за інформацією ріелторів, кількість потенційних покупців, які цікавляться інвестиціями у квадратні метри за кордоном, з початку року збільшилася приблизно вдвічі. Українці переважно цікавляться об’єктами в популярних серед туристів курортних центрах і великих містах країн та регіонів, що розвиваються, — Болгарії, Чорногорії, Польщі, Чехії, Прибалтики, а також Кіпру та Туреччини. Середня вартість квадратного метра на болгарських курортах Варна і Бургас становить EUR800–1000, у чорногорській Будві — EUR1000–1200, у Туреччині — EUR1000, на Кіпрі — EUR2500, квадратний метр житлової площі в Прибалтиці коштує EUR600–900.

Ріелтори очікують зростання цін на нерухомість у найближчі кілька років у Болгарії та Румунії: ці країни вступили до Євросоюзу у 2007 році, і ціни на тамтешню нерухомість не встигли досягти середньоєвропейського рівня. Також аналітики прогнозують зростання цін у Чехії: найближчим часом влада країни планує дозволити фізособам-нерезидентам купувати житло в Чехії (раніше купувати нерухомість могли тільки нерезиденти-юрособи). Передбачається, що зняття заборони на інвестиції іноземних громадян у чеську нерухомість приведе до зростання цін на місцеві квартири. До кінця 2010 року нерухомість у Чехії, Румунії та Болгарії може подорожчати в середньому на 10%.

А ось у Чорногорії криза на ринку нерухомості затягнеться щонайменше на три-чотири роки. Кілька років тому місцева нерухомість була дуже популярною серед росіян: москвичі та пітерці масово скуповували чорногорські будинки і квартири. Восени 2008 року ціни сягали EUR4000–5000 за квадратний метр. При цьому більша частина будинків купувалася в кредит. Тепер об’єкти виставляються на продаж (власникам нічим платити за кредитом), однак покупців на чорногорську нерухомість небагато.

Сьогодні великою популярністю як серед українських, так і серед західних інвесторів користується так звана студентська нерухомість — невеликі (площею до 30–35 кв. м) і недорогі (до EUR700 за квадрат) квартири-студії у великих європейських містах. Попит на таке житло досить стабільний і не залежить від стану світової економіки, оскільки з початком кризи кількість учнів у найбільших вишах ЄС збільшилася (чимало колишніх білих комірців вирішили, поки триває криза, продовжити навчання). Найпопулярніші студентські міста — Франкфурт, Мюнхен, Штутгарт, Дюссельдорф, Гамбург, Кельн, Париж, Лондон, Рим.

Вигідна оренда

Досить вигідним вважається придбання нерухомості у забудовника на Кіпрі, в Туреччині та Іспанії. Багато тамтешніх будівельних фірм мають представництва в Україні, це збільшує шанси покупця домовитися з компанією про знижку. Такі об’єкти найчастіше розташовані біля моря, на першій лінії, а апартаменти здаються вже мебльованими і цілком готовими для проживання, включаючи телефон, супутникове телебачення та інтернет. Таким чином, очікуючи моменту для вигідного перепродажу нерухомості, інвестор може здавати об’єкт в оренду. Деякі іспанські, турецькі та кіпрські будкомпанії навіть пропонують послугу пошуку орендарів.

Втім, зважившись здати нерухомість в оренду, покупцеві варто ретельно прорахувати дохідність об’єкта: вона має покривати видатки на його утримання, що найчастіше обходиться власникові житла досить дорого (вартість комунальних послуг у Європі значно вища, ніж в Україні). Здаючи в оренду нерухомість на курортах, не варто забувати і про сезонний чинник. На узбережжі Чорногорії або Болгарії сезон відпусток триває 4–5 місяців, в інший час приморські будинки і квартири порожні. У середньому дохідність оренди житлової нерухомості в західноєвропейських країнах перебуває на рівні 4–7% на рік (після сплати податків і комунальних послуг), у східноєвропейських державах, що розвиваються, — 10–15%.

Приємні дрібниці

Зазвичай при виборі закордонного об’єкта нерухомості для вкладень українці керуються не лише інвестиційною привабливістю квартири або будинку, а й візовими пільгами, надаваними власникові квадратних метрів. Наприклад, купивши нерухомість у Болгарії, хазяїн квартири та члени його родини можуть отримати річну болгарську мультивізу (дозволяє перебувати в країні до 180 днів на рік, але не більше 90 днів поспіль). Для одержання такої візи потрібно надати працівникам посольства договір купівлі-продажу житла, виписку з реєстру нерухомості та підтвердження платоспроможності клієнта (виписка з банківського рахунку, кредитні картки, дорожні чеки). Для подовження чинної візи необхідна лише оновлена виписка з реєстру — як доказ того, що нерезидент, як і раніше, залишається власником нерухомості.

Власник квартири в Іспанії може вільно подорожувати територією країн Шенгенської зони протягом 180 днів на рік (але також не більше 90 днів поспіль). Водночас Велика Британія, Німеччина, Швеція, США та інші країни не надають якихось пільг іноземним власникам при отриманні візи.

Як купити

Для придбання закордонної нерухомості українцеві потрібен мінімальний набір документів: паспорт, віза та ліцензія НБУ на інвестування коштів за кордоном. Втім, у деяких країнах іноземному покупцеві квартири або будинку доведеться розкрити джерела доходу. «Держчиновники в Німеччині, Швейцарії, Швеції й Австрії можуть навіть попросити іноземного покупця нерухомості надати документи, що підтверджують легальність походження коштів, — виписку з місцевого банку, довідку про доходи за останні 12 місяців, податкову декларацію, установчі документи компанії (якщо покупець, скажімо, власник бізнесу). Крім того, всі документи перевіряє тамтешня служба безпеки», — додає Марія Коноваленко. Якщо покупець планує отримати частину суми в кредит (його надають банки Іспанії, Болгарії, Туреччини, Кіпру, Франції, Німеччини), доведеться одержати реєстраційне свідоцтво НБУ (спеціальний дозвіл регулятора) на одержання позики в закордонному банку. Відсоткові ставки за іпотечними кредитами мізерні за українськими мірками: в Іспанії, наприклад, навіть в умовах кризи банки надають позики під 4–6,5% річних на 25–30 років. Для одержання кредиту, як правило, потрібна копія закордонного паспорта, довідка про доходи і сертифікат про володіння нерухомістю в Україні. Банк також може вимагати від позичальника податкову декларацію і нотаріально засвідчену копію трудової книжки.

Купуючи житло за кордоном, український покупець несе додаткові витрати — оплачує податки на нерухомість, послуги нотаріуса, різні збори (залежно від країни). «Максимальні витрати — у Греції, вони сягають 16% від вартості нерухомості, — коментує Марія Коноваленко. — Найдешевше стати власником квадратних метрів в офшорній зоні — Панамі, там всі витрати з оформлення угоди не перевищать 1%». В Іспанії, Німеччині клієнтові доведеться викласти 9–11% вартості квартири, у Болгарії — близько 4%. Фахівці радять покупцям нерухомості орієнтуватися приблизно на 10% додвитрат. Натомість послуги ріелторів-посередників у всіх європейських країнах оплачує продавець.