Ринок житлової нерухомості столиці все ще падає

Володимир ХОМЯКОВ

У травні столичне житло коштувало близько $1800 за квадратний метр, у червні $1825, у липні — $1817, дані АН «Планета Оболонь». Портал «Столична Нерухомість» наводить дещо інші цифри — $2423–2643 кв. м, але й за ними коливання вартості у травні–липні практично не перевищувало 1,5–2,5%.

Цінова стабільність останніх місяців дозволила столичним ріелторам говорити про досягнення ринком дна, зростання активності покупців і швидке підвищення цін (помиляючись у кожному із трьох припущень).

Червень і почасти липень для ріелтерів справді не можна було назвати мертвим сезоном. Наприклад, за даними корпорації «Перша ріелторська група» (об’єднує АН «Благовіст» і Park Line), у червні, порівняно з травнем, дохід від угод з нерухомістю зріс на 20,1%. За все I півріччя 2009-го понад тисячу співпрацівників корпорації уклали зверх 1,7 тис. угод з нерухомістю — лише на 20% менше, ніж роком раніше. Зростання кількості угод у травні–червні поточного року відзначали і в АН «Планета Оболонь».

Проте судити про кількість угод на столичному ринку за цією динамікою не зовсім коректно (офіційних даних від Мін’юсту про укладені у 2009 році угоди поки що немає). За оцінками самих ріелторів, у січні 2009-го кількість угод впала у вісім-дев’ять разів рік до року: за перший місяць було укладено заледве дві сотні договорів купівлі-продажу. Навіть якщо з січня по липень поточного року кількість угод зросла в рази, обсяг укладених у червні угод навряд чи сягнув й третини докризових показників.

На столичному ринку залишилися переважно кияни. Так, за даними АН «Планета Оболонь», у липні на їхню частку припадало 82% угод. Більшість клієнтів не продавала, а обмінювала нерухомість, і саме такі угоди сприяли літній стабілізації цін. «Чимало учасників ринку продають квартири, щоб за виручені гроші (плюс багаторічні накопичення) поліпшити житлові умови. Загальне зниження цін — у їхніх інтересах. Але в умовах, коли ціни досить стабільні, кожен окремо взятий «продавець-обмінник» не може різко знизити вартість своєї квартири, інакше не вистачить грошей для придбання потрібного житла», — підтверджують у АН «Планета Оболонь».

Проте упертість продавців не безмежна, і квартири в Києві однаково продовжують дешевшати. Після липневого стрибка до $1830 до 10 серпня поточного року (за даними порталу domik.net) вартість квадратного метра в столиці відкотилася до $1813. На питання коли і на якому рівні припиниться падіння цін — відповіді у ріелторів немає. Натомість є в банкірів і будівельників.

«Житло економ-класу на первинному ринку* ще буде істотно втрачати в ціні», — заявляв у липні гендиректор будівельної компанії «Фірма «Т.М.М.» Микола Толмачов. За його прогнозом, квартири, які сьогодні коштують $1 тис. за квадрат, до кінця 2009-го подешевшають до $800 за кв. м.

Приблизно такий самий рівень цін — як точку стабілізації — називає старший аналітик інвесткомпанії «Тройка Диалог Украина» Євген Гребенюк. Він переконаний, що нове цінове ралі неможливе без поновлення іпотеки, а банки поки що не поспішають кредитувати покупців нерухомості. «У банку є ризик-менеджер, який не бачить на сьогоднішній день реальної вартості застави, пропонованої йому під кредит», — пояснює аналітик. На думку Євгена Гребенюка, кредитування не відновиться, допоки вартість житла не відкотиться до рівня, що передував іпотечному буму.

«Це рівень цін, що був на початку 2005 року, — приблизно тоді, коли Україна відкрилася для західного банківського капіталу, коли почали приходити дешеві валютні ресурси, коли почалося штучне розігрівання ринку», — зазначає Євген Гребенюк.

Для довідки: у середині 2005-го квартиру в столиці можна було придбати за $800 за квадрат. n

* З першого погляду, вплив цін первинного на вторинний ринок є мінімальним: купуючи квартиру на вторинному ринку, покупець отримує готовий об’єкт; вкладаючи гроші в новобудову — «замок у небі». Але цього року — дякувати кризі — ставлення будівельників до покупців може змінитися. Найбільший столичний забудовник — ХК «Київміськбуд» — розглядає можливість восени вийти на ринок із готовим житлом. До кінця року холдинг планує здати в експлуатацію 280 тис. кв. м житла, яке й зараз за курсом НБУ 7,71 UAH/USD коштує в середньому $1–1,1 тис. за квадрат. Якщо Київміськбуд справді почне продавати готові квартири за такою ціною — восени вторинний ринок обвалиться на 25–30%, тобто до $0,9–1,1 тис. за кв. м.