Ні кроку назад!

З наближенням вересня усі потенційні покупці житла інтуїтивно чекають від ринку нерухомості довгоочікуваного падіння цін до рівня «коли можна брати». Weekly.ua з’ясовував, чи станеться подібне в найближчому майбутньому

ПРИДБАННЯ ЖИТЛА СЬОГОДНІ

Долар підвищив ціни

Поки народ у відпустках відволікався від думок про придбання квадратних метрів, столичний ринок житлової нерухомості, на радість ріелтерів, трохи заспокоївся. За даними АН Real Druzi, з другої половини літа припинилося падіння вартості житла, і вона завмерла.

Однак у серпні — новий стрес: курс долара стрімко зріс. «Це привело до підвищення цін на житло в гривневому еквіваленті, — розповідає Михайло Полинцев, аналітик АН «Планета Оболонь».

Сьогодні найбільш затребуване житло — це недорогі одно- або двокімнатні квартири. «Значний попит улітку був на житло економ-класу, ціною від $50 до $120 тис. на масивах, а також на об’єкти площею 48–60 м2, розташовані в центрі, до $200 тис. Попит на житло вартістю понад $150–250 тис. на масивах постійно знижується», — розповіла генеральний директор мережі АН Real Druzi Людмила Друзенко.

Найдешевші — найдорожчі

Більшість заявок, що надходять у столичні агентства нерухомості, від бажаючих придбати квартиру за $50–55 тис. Але для того, щоб знайти квартиру площею 32 м2 у конкретному місці, потрібно мати хоча б $65–68 тис., зауважують ріелтери. Покупцям часто не вистачає коштів, щоб вибрати саме те, що потрібно.

Ціни ж на найдешевше житло не падають. «Власники нерухомості сьогодні, як правило, не готові торгуватися і поступаються максимум $1,5–2 тис., — розповідає Михайло Полинцев. — Вони просто не мають такої можливості, адже самі планують придбати більшу квартиру».

На початку серпня вартість «готельки» площею 22 м2 становила від $2000/м2, однокімнатної «хрущовки» площею 32 м2 — від $1800, двокімнатної площею 45 м2 — від $1600, трикімнатної площею 60 м2 — від $1350. Квартири в нових будинках на масивах площею понад 100 м2 уже сьогодні можна знайти за $1300/м2. Виходить, що найдешевші квартири економ-класу мають найвищу вартість квадратного метра.

Чим шикарніше житло, тим тихіше на ринку.

За даними АН Real Druzi, сплеск угод про продаж дорогих квартир припав на початок літа, а згодом кількість таких угод знизилася. У нових будинках у центрі просторі квартири площею від 100 м2 продавали за ціною до $3000/м2. І тільки незначна кількість угод припала на квартири ціною до $6000/м2, які купували для вдалого капіталовкладення.

Як розповіли в одному зі столичних агентств нерухомості, якщо раніше на Печерську квадратний метр коштував $8 тис., то зараз — $3,5–4 тис.

Повний штиль панує на ринку найдорожчого житла. За словами експертів, оскільки ціни постійно падають, заможні покупці вичікують.

ПРИДБАННЯ ЖИТЛА ВОСЕНИ

Обвал знову відкладається

Більшість експертів вважають, якщо й буде зниження цін, то зовсім незначне. Фактори ті ж: відсутність іпотеки й зниження доходів громадян, а також — загальне очікування подальшого здешевлення, яке витає в повітрі.

Деякі експерти кажуть про традиційне зростання ділової активності восени (адже й літній спад вийшов теж дуже традиційним) і відкладений попит. Керуючий партнер консалтингової компанії «Діалог-Класік» Артем Новіков зауважує, що у випадку подальшої девальвації гривні у житло інвестуватимуть, аби зберегти заощадження.

Ще один аргумент на користь утримання цін — багато потенційних покупців, що прагнуть покращення житлових умов, мають значні заощадження. Ті, кому сьогодні не вистачає $10–15 тис., вийдуть на ринок, як тільки ціна трохи знизиться.

Чекаємо роз продажу

Та не варто забувати, що сьогодні постійно накопичується не тільки попит, але й пропозиція — просто не поспішають продавати житло. «Сьогодні дуже малий вибір житла, — розповідає Михайло Полинцев. — Якщо в кращі часи в базі нашої компанії було 7–8 тис. об’єктів, то зараз — 4,5 тис.».

Ще один фактор, який може вплинути на ціну, — це реалізація ХК «Київміськбуд» планів про введення житла в експлуатацію до кінця року (до 300 тис. м2). Якщо це завдання вдасться реалізувати, то холдинг з такими обсягами для кризового ринку зможе диктувати цінову політику в сегментах економ і бізнес. (У докризовий період у Києві вводилося 1,2 млн. м2 на рік, однак за перше півріччя 2009 року — усього 257 тис. м2.) Якщо «Київміськбуд» захоче здійснити розпродаж, то всім іншим будівельним компаніям, а за ними й вторинному ринку, нічого не залишиться, як приєднатися до нього.

ОРЕНДА ЖИТЛА

Забігання уперед

На відміну від доларового ринку продажу квартир, оренда, особливо недорога, практично повністю перейшла на розрахунки в гривні. Можливо, завдяки цьому, ціни, що встановилися на початку року, не змінюються от уже сьомий місяць. Більше того, за прогнозами, вони збережуться на цьому ж рівні, незважаючи на пожвавлення ринку оренди з початком нового сезону.

Незначне підвищення цін на однокімнатні квартири (2–3% за останній тиждень) ріелтери аргументують приїздом студентів і поверненням орендарів-іноземців. Але, на думку провідного аналітика консалтингової компанії SV Development Сергія Костецького, підстав для перегляду цін немає — нинішня орендна ставка є оптимальною.

Ріелтери називають цей підйом «забіганням уперед». Вони вважають, що ситуація на ринку не дозволяє підвищувати ціни. Насправді, у дорожчих сегментах триває відтік орендарів, а студенти не в змозі заплатити більше.

Найбільший попит, як завжди, на однокімнатні квартири, які обходяться від 2000 грн. Більш-менш хороша квартира недалеко від центру або поблизу метро коштує від 3000 грн. на місяць.

За даними ріелтерів, найбільше пропозицій у ріелтерських базах зараз припадає на центральні райони Києва, де вартість однокімнатної квартири коливається від 4000 до 8000 грн. на місяць. Попит на квартири такої ж вартості невисокий, ще менше — в елітному секторі. Найдорожчі квартири, які сьогодні знаходять орендарів, — $2000–3000, але в основному користуються попитом від $600 до 1500.

ЗАМІСЬКА НЕРУХОМІСТЬ

Котеджі будують тільки в Криму

Якщо київські квартири потихеньку продаються, то на ринку заміської нерухомості угод практично немає.

«Потреба придбати будинок, як правило, вторинна після квартири, — зазначають ріелтери. — Тому кияни не поспішають вкладати гроші в котеджі або ділянку під будівництво, й очікують подальшого зниження цін. До придбання землі підходять зважено, з розрахунком на перспективу».

Ціни на котеджі вже знизилися на 40–50%, але й це наразі не вплинуло на рівень продажів. За даними компанії «Реалекспо», найдешевші котеджі сьогодні коштують $500/м2, а торік $1000/м2, більшість котеджів пропонуються до $1500/м2 (на різних стадіях готовності). Третина пропозицій припадає на будинки $1500–3000/м2, і лише 11% — дорожче. Користуються попитом в основному невеликі котеджі — від 100 до 250 м2.

Така ж ситуація і навколо інших великих міст: Харкова, Львова, Дніпропетровська, Донецька та Одеси. Тільки в Криму криза не дуже вдарила по котеджному будівництву, тому що попит на заміське житло тут як і раніше високий.

Без хліба й пива

Сьогодні роботи зі зведення деяких котеджних містечок ведуться настільки в’яло, що неможливо зрозуміти, будуються вони чи ні. Фахівці компанії Knight Frank Ukraine підрахували, що з приблизно 160 містечок під Києвом, разом із завершеними, незавершеними об’єктами й проектами понад 25 — припинені. Крім того, у найближчі місяці не очікується розвиток більше 50 анонсованих раніше проектів.

Подібну статистику наводить і директор з маркетингу консалтингової компанії SV Development Володимир Степенко: «Зараз продовжують будувати тільки 20% від загальної кількості селищ. 80% або заморожені, або зводяться сповільненими темпами». Водночас спостерігачі запевняють, що в деяких заміських селищах триває активне будівництво: «Олімпік-Park», «Северинівка», «Золоче», Grand Villas, ZaSpaGolf й інші. Продовжують будуватися і багато маленьких містечок на п’ять-десять домоволодінь.

Основна проблема на сьогодні — це відсутність інфраструктури в більшості містечок. Адже стандарти життя забезпеченої людини передбачають, що вона повинна мати можливість у будь-який момент отримати повноцінну медичну допомогу або купити якісні продукти — ніхто не їздитиме за хлібом і пивом у супермаркет за 50 км від дому.

Окультурення сіл

«Багато, хто хотів би жити за містом, сьогодні віддають перевагу довколишнім селам, — розповідає представник асоціації «Земельний союз України». — По-перше, значно дешевше втримувати такий будинок, адже не секрет, що в котеджних містечках воно обходиться у кілька сотень доларів. По-друге, в останні роки відбулися зміни соціального складу таких сіл: зараз там корінних містян і корінних селян приблизно порівну, і для міської людини оточення стало більш звичним». Особливо користується популярністю Обухівський, Броварський напрям і Бортничі.

На думку експертів, ціни на заміську нерухомість продовжать знижуватися, і їхнє зростання відновиться лише в 2010 році. А поки набувають популярності бюджетні варіанти на відстані до 30–35 км від столиці. Наприклад, зараз є можливість придбати так звані «термобудинки», призначені для цілорічного проживання, площею 115 м2, усього за $31 тис.

ІНФОРМАЦІЯ

Ціни на початок серпня у деяких

дійсно

споруджуваних будинках:

  житловий комплекс на проспекті Героїв Сталінграда, 2 (введення в експлуатацію — кінець 2011–2012 рік) — 17 тис. грн./м2;

  житловий комплекс «Ліко Град» на вул. Ломоносова (введення в експлуатацію — 2010 рік) — 9000–9500 грн./м2;

  житловий комплекс «Парковий» на Борщагівці (введення в експлуатацію — 2011 р.) — 9500 грн./м2.

Джерело: дані компанії Socmart

КОМЕНТАР

Борис Єгіазарян

директор АН «Аякс»

Вважаю, що ціни на житлову нерухомість зростатимуть. Цьогоріч ріст буде незначним — за підсумками року ми побачимо здорожчання вартості житла в доларах приблизно на 4–5%. Це навіть не ріст, а звичайна інфляція.

Пік падіння цін прийшовся на лютий, і відтоді ми не бачимо причин для подальшого зниження. Нерухомість завжди потроху зростає в ціні, і цього року ми спостерігатимемо ситуацію, схожу на ситуацію 2000 року, коли країна виходила з економічної кризи.

Значне підвищення цін можливе тільки у випадку збільшення доходів людей, поновлення іпотечних програм. Сьогодні попит стабільно помірний. Купити квартиру хочуть всі, але гроші є тільки в 5% населення.

За великим рахунком, зараз давати будь-який прогноз досить сміло. Нерухомість як ніколи прив’язана до макроекономічної ситуації. Але передумов для повторного обвалу я не бачу. Гроші з банків потроху повертають. Люди, боячись вкладати їх абикуди, купують нерухомість. Ринок працює помірковано стабільно.